GEG Sanierungspflicht: Was Eigentümer und Vermieter im Bodenseeraum jetzt konkret tun müssen
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Das Gebäudeenergiegesetz – kurz GEG – ist seit November 2020 in Kraft und wurde zum 1. Januar 2024 grundlegend überarbeitet. Es ist das zentrale Energieeffizienzgesetz für Gebäude in Deutschland: Es regelt Mindeststandards für Dämmung, Heiztechnik und Energieausweis und legt fest, was bei Sanierungen und nach einem Eigentümerwechsel verbindlich umgesetzt werden muss.
Wer als Eigentümer oder Vermieter im Bodenseeraum eine Bestandsimmobilie hält, kommt an diesem Gesetz nicht vorbei. Und wer glaubt, als bisheriger Selbstnutzer dauerhaft befreit zu sein, liegt nur bedingt richtig: Der Bestandsschutz endet beim Eigentümerwechsel – automatisch.
Dieser Artikel gibt Ihnen einen klaren, praxisnahen Überblick über die wichtigsten GEG-Pflichten und zeigt, was konkret zu tun ist.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz – der schnelle Überblick
Das GEG fasst drei frühere Regelwerke zusammen: das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Damit gilt seit 2020 ein einheitliches Regelwerk für alle Gebäude in Deutschland.
Das Gesetz verfolgt zwei Kernziele: Erstens soll der Energieverbrauch von Gebäuden deutlich sinken. Zweitens soll die Wärmeerzeugung zunehmend auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Bis 2045 sollen alle Gebäude in Deutschland klimaneutral beheizt werden.
Für Bestandsgebäude im Bodenseeraum bedeutet das: Es gibt konkrete Nachrüstpflichten, Fristen und U-Wert-Anforderungen – die spätestens beim nächsten Eigentümerwechsel greifen.
Die drei sofortigen Pflichten – unabhängig von Sanierungsplänen
Unabhängig davon, ob Sie renovieren oder sanieren wollen, gelten diese drei Pflichten für praktisch jede Bestandsimmobilie, sofern kein Bestandsschutz vorliegt:
Pflicht 1: Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (§47 GEG)
Wenn die oberste Geschossdecke nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, muss gedämmt werden. Ziel: U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K). Diese Pflicht gilt sofort nach Eigentümerwechsel – mit einer Frist von zwei Jahren ab Grundbucheintrag.
Pflicht 2: Alte Konstanttemperaturkessel austauschen (§72 GEG)
Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und noch nach Konstanttemperaturtechnik arbeiten, müssen ausgetauscht werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Auch hier: Die Befreiung für Selbstnutzer (seit 01.02.2002) entfällt beim Eigentümerwechsel.
Pflicht 3: Leitungen in unbeheizten Bereichen dämmen (§74 GEG)
Frei zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen – also typisch im Keller – müssen gedämmt werden. Diese Maßnahme ist in den meisten Altbauten noch offen und wird häufig vom Schornsteinfeger bei der Feuerstättenschau kontrolliert.
Die 10%-Regel: Wann normale Sanierungsarbeiten GEG-Pflichten auslösen (§48 GEG)
Das ist der häufigste Überraschungsmoment für Eigentümer: Wer ohnehin Arbeiten an einem Bauteil plant und dabei mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche dieses Bauteils erneuert, muss dabei zwingend die GEG-Mindest-U-Werte einhalten.
Konkrete Beispiele:
- Sie erneuern mehr als 10% der Fassade (z.B. nach Putzschäden): Die neue Fassadenfläche muss U-Wert 0,24 W/(m²K) erreichen – also Dämmung mit einplanen.
- Sie erneuern das Dach zu mehr als 10%: Dachscheibe muss U-Wert 0,24 W/(m²K) erfüllen.
- Sie tauschen Fenster aus: Neue Fenster müssen U-Wert von max. 1,3 W/(m²K) erreichen.
Was das praktisch bedeutet: Wer bei einer laufenden Fassadenreparatur die Grenze von 10% überschreitet, ohne Dämmung einzuplanen, verstößt gegen das GEG – auch wenn ursprünglich keine Dämmung vorgesehen war. Eine sorgfältige Planung mit dem ausführenden Fachbetrieb ist daher unerlässlich.
Eigentümerwechsel – die 2-Jahres-Frist beginnt sofort
Das ist der Punkt, den viele Käufer und Erben nicht kennen oder unterschätzen: Mit dem Grundbucheintrag beginnt automatisch eine Frist von zwei Jahren, innerhalb derer die GEG-Pflichten erfüllt sein müssen.
Das gilt unabhängig davon, ob der Vorbesitzer saniert hat oder nicht. Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt und die Fristen versäumt, haftet selbst – auch wenn das Gebäude vor dem Eigentumsübergang bereits nicht GEG-konform war.
Konkret nach Eigentümerwechsel zu prüfen:
- Ist die oberste Geschossdecke ausreichend gedämmt? (U-Wert max. 0,24 W/m²K)
- Ist die Heizung jünger als 30 Jahre oder zumindest kein Konstanttemperaturkessel?
- Sind frei zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen im Keller gedämmt?
- Wurde bei jeder vorherigen Sanierung die 10%-Regel beachtet?
- Liegt ein gültiger Energieausweis vor?
Der Energieausweis ist eine weitere Pflicht: Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss er vorgelegt werden. Wer das versäumt, riskiert ebenfalls ein Bußgeld.
Bestandsschutz – wer ist befreit, und wer verliert ihn?
Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben und seitdem als Eigentümer darin wohnen, sind von der Geschossdeckendämmungspflicht und der Heizungsaustauschpflicht befreit.
Diese Befreiung endet jedoch bei:
- Kauf oder Erbe der Immobilie (auch bei Übertragung innerhalb der Familie)
- Schenkung des Eigentums
- Übergang von Selbstnutzung auf Vermietung (das Gesetz spricht von Eigentümerwechsel)
Für Mehrfamilienhäuser gilt der Bestandsschutz für Selbstnutzer grundsätzlich nicht – hier greifen die Pflichten in vollem Umfang.
Neue Heizungen und die 65%-Regel: Was gilt wann?
Seit der Novelle 2024 müssen neu eingebaute Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Die Umsetzung erfolgt jedoch gestaffelt:
- Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten: Gilt seit 01.01.2024
- Bestandsgebäude in Städten über 100.000 Einwohner: Gilt nach Ablauf der kommunalen Wärmeplanung (ab ca. 2026)
- Bestandsgebäude in kleineren Gemeinden (wie Radolfzell, Singen, Stockach): Ab 01.07.2028
Wichtig: Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, auch wenn sie fossil befeuert werden – solange sie funktionieren. Erst wenn eine alte Anlage irreparabel ausfällt, greift eine Übergangsfrist von 5 Jahren für den Austausch.
GEG-Reform 2026: Die Bundesregierung hat Eckpunkte für eine Überarbeitung des GEG vorgelegt, wonach die 65%-EE-Pflicht möglicherweise entfallen könnte. Da der Gesetzesentwurf noch aussteht, sollte man für aktuelle Investitionsentscheidungen den Stand zum Zeitpunkt der Beauftragung beim Energieberater oder Fachbetrieb klären.
Bußgelder – was droht bei Verstößen?
Verstöße gegen das GEG sind Ordnungswidrigkeiten nach §108 GEG. Die Bußgeldrahmen sind empfindlich:
- Bis zu 50.000 Euro für Verstöße gegen Nachrüstpflichten
- Bis zu 10.000 Euro für die Nichtvorlage des Energieausweises
Zuständig für Kontrollen sind die Landesbehörden – in Baden-Württemberg meist die Baurechtsbehörden der Gemeinden. Der Schornsteinfeger prüft im Rahmen der Feuerstättenschau, ob Heizkessel ausgetauscht und Leitungen gedämmt wurden.
In der Praxis sind aktive Kontrollen selten – aber das ändert sich bei Eigentümerstreitigkeiten, Kauf-Nachverhandlungen und Versicherungsschadensfällen. Eine nicht GEG-konforme Immobilie kann bei Verkauf oder Vermietung Haftungsrisiken produzieren.
Förderprogramme im Überblick
Alle Pflichtmaßnahmen nach GEG können gefördert werden – entscheidend ist, dass Förderanträge vor Baubeginn gestellt werden.
KfW Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG):
Zuschüsse und günstige Kredite für Einzelmaßnahmen (BEG EM) und Komplettsanierungen. Besonders attraktiv: Der Bonus für Worst-Performing Buildings und der iSFP-Bonus von 5% zusätzlich bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans.
BAFA BEG EM – Einzelmaßnahmen:
Zuschüsse für Dämmung, Fenster, Heizung – ohne aufwendige Gesamtplanung. Für die meisten GEG-Pflichtmaßnahmen direkt beantragbar.
L-Bank Baden-Württemberg:
Ergänzende Landes-Förderprogramme für Wohnraum und energetische Sanierung, teils zinsgünstige Darlehen.
Checkliste – bin ich als Eigentümer im Bodenseeraum betroffen?
Ja, wenn eine der folgenden Situationen auf Sie zutrifft:
- Sie haben eine Immobilie in den letzten zwei Jahren gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen
- Sie vermieten ein Gebäude, das Baujahr vor 1990 hat
- Sie planen Fassadenarbeiten, Dacharbeiten oder Fensterwechsel
- Ihre Heizungsanlage ist älter als 25 Jahre
- Im Keller verlaufen ungedämmte Heizungsrohre
In all diesen Fällen empfehlen wir eine Ersteinschätzung durch einen qualifizierten Energieberater oder einen fachkundigen Handwerksbetrieb vor Ort – bevor Sie investieren oder versehentlich gegen GEG-Vorgaben verstoßen.
Unsere Leistungen im Bereich energetische Sanierung:
- Dämmung Kellerdecke
- Dämmung Speicherboden
- Fassadendämmung WDVS
- Leitungsdämmung
- Koordination aller Gewerke
Unser Einzugsgebiet:
Konstanz Radolfzell Singen Stockach Allensbach Engen Steißlingen + 25 km Umkreis
