Sanierung in der Eigentumswohnung: Was darf ich alleine entscheiden – und wofür brauche ich einen WEG-Beschluss?
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Eine Eigentumswohnung gehört mir – also darf ich darin machen, was ich will? So einfach ist es leider nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet strikt zwischen Sondereigentum (Ihrer Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (dem, was alle Eigentümer gemeinsam besitzen). Diese Unterscheidung entscheidet darüber, was Sie ohne Zustimmung der Gemeinschaft tun dürfen – und was nicht.
Dieser Artikel gibt Eigentümern im Bodenseeraum einen klaren Überblick über die wichtigsten Regelungen – ohne juristisches Kauderwelsch, dafür mit praxisnahen Beispielen.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – die entscheidende Unterscheidung
Ihr Sondereigentum (in der Regel):
- Alle Räume innerhalb Ihrer Wohnung
- Innenwände, die keine tragenden Wände sind
- Böden (ohne Estrich und Betondecke)
- Deckenanstriche und Tapeten
- Türen innerhalb der Wohnung (aber: Wohnungseingangstür gehört meist dem Gemeinschaftseigentum)
- Installationen, die ausschließlich Ihrer Wohnung dienen (ab dem Absperrhahn)
Gemeinschaftseigentum (gehört allen):
- Tragende Wände (auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen!)
- Außenwände und Fassade
- Dach
- Treppenhäuser und Flure
- Heizungsanlage (Zentralheizung)
- Leitungen im Bereich bis zum Wohnungsanschluss
- Fenster (in vielen Teilungserklärungen!)
- Balkonbrüstungen und Außengeländer
- Fundamenten und tragende Bauteile
Wichtig: Was genau zu welcher Kategorie gehört, ist in der Teilungserklärung Ihrer WEG geregelt. Immer zuerst die Teilungserklärung prüfen, bevor Maßnahmen geplant werden.
Was Sie in Ihrer Wohnung ohne WEG-Beschluss dürfen
Im Bereich Ihres Sondereigentums haben Sie grundsätzlich freie Hand – mit einigen Einschränkungen:
Erlaubt ohne Beschluss:
- Malerarbeiten, Tapezieren, neue Bodenbeläge
- Nicht tragende Innenwände versetzen oder entfernen
- Bad oder Küche umgestalten (ohne Eingriff in Leitungen des Gemeinschaftseigentums)
- Elektroinstallationen innerhalb der Wohnung (durch zugelassenen Elektriker)
- Sanitäre Installationen innerhalb der Wohnung (ab dem Absperrhahn bis zu den Verbrauchsstellen)
- Einbauküche, Einbauschrank, neue Türen innen
Achtung – Grenzfälle:
- Fußbodenheizung: Sofern der Estrich zum Gemeinschaftseigentum gehört, brauchen Sie einen Beschluss
- Entfernen einer Küchenwand: Prüfen Sie vorher, ob diese Wand tragend ist!
- Neue Heizung in der Wohnung: Wenn an die Zentralheizung angeschlossen, wird die Gemeinschaft berührt
Wann Sie einen WEG-Beschluss brauchen
Alle Maßnahmen, die Gemeinschaftseigentum berühren, brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung – oder zumindest die schriftliche Zustimmung aller anderen Eigentümer.
Maßnahmen, die typischerweise Beschluss erfordern:
- Öffnen einer Außenwand (Balkon-Türerweiterung, Fenstererweiterung)
- Eingriff in tragende Wände (Öffnung, Entfernung)
- Veränderungen an Fenstern (wenn Gemeinschaftseigentum laut TE)
- Änderungen an der Zentralheizungsanlage
- Eingriff in gemeinschaftliche Leitungsstränge
- Anbringung von Solaranlagen, Markisen oder Klimageräten an der Fassade
- Veränderungen am Balkon (außer Bepflanzung und Möbel)
- Dachausbauten, Terrassengestaltung auf Gemeinschaftsflächen
Wichtig für die Eigentümerversammlung:
Bauliche Veränderungen bedürfen seit der WEG-Reform 2020 einer einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Stimmen – nicht mehr einer qualifizierten Mehrheit. Das erleichtert Modernisierungsbeschlüsse erheblich. Allerdings: Maßnahmen, die einzelne Eigentümer über das Maß hinaus belasten oder die Optik wesentlich verändern, können weiterhin die Zustimmung der Betroffenen erfordern.
Tragende Wände – der häufigste Irrtum
„Die Wand ist doch nur eine dünne Zwischenwand – die kann ich doch einfach rausreißen!"
Das ist einer der gefährlichsten Irrtümer beim Wohnungsumbau. Auch dünne Wände können tragend sein (Querwände zur Lastableitung). Und tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum – egal ob sie in Ihrer Wohnung liegen.
Konsequenzen einer unerlaubten Öffnung tragender Wände:
- Statische Gefährdung des gesamten Gebäudes
- Schadensersatzpflicht gegenüber allen Eigentümern
- Rückbaupflicht auf eigene Kosten
- Mögliche strafrechtliche Konsequenzen
Die Lösung: Immer zuerst einen Statiker beauftragen, der prüft, ob die Wand tragend ist. Erst dann planen, dann Beschluss einholen (falls nötig), dann bauen.
Sonderfall Balkon – wem gehört was?
Der Balkon ist ein Klassiker für Abgrenzungsprobleme. Grundsätzlich gilt:
- Balkonboden: Meist Gemeinschaftseigentum (gehört zur Gebäudestruktur)
- Balkonbrüstung und Geländer: Gemeinschaftseigentum (Außenfassade)
- Balkonbelag (Holzdielen, Fliesen auf dem Balkon): Sondereigentum oder sondergenutzt – in der TE prüfen
- Innenfläche des Balkons (Anstrich, Pflanzkübel, Möbel): Sondereigentum
Was Sie ohne Beschluss dürfen: Bepflanzung, Möblierung, Anstrich der Innenseiten. Was Sie nicht dürfen: Änderungen an Brüstung, Dach, Außenverkleidung.
Nach der WEG-Reform 2020 – was hat sich geändert?
Die WEG-Reform 2020 hat einige wichtige Erleichterungen gebracht:
- Einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen (statt qualifizierter)
- Anspruch auf bestimmte Maßnahmen: Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss können nun von einzelnen Eigentümern auf eigene Kosten durchgesetzt werden (§ 20 Abs. 2 WEG)
- Gestärkte Beschlussfähigkeit der Versammlung auch ohne Quorum
Unsere Leistungen bei WEG-Sanierungen:
Badumbau · Küchenumbau · Bodenbelagsarbeiten · Malerarbeiten · Koordination von Gewerken in Eigentümergemeinschaften
Unser Einzugsgebiet:
Konstanz Radolfzell Singen Stockach Allensbach Engen Steißlingen + 25 km Umkreis
