BGH-Urteil IV ZR 236/20: Wer muss Silikonfugen im Bad erneuern – und was bedeutet das für Vermieter?
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Eine kleine Fuge – große Rechtsfrage. Silikonfugen im Badezimmer sind unauffällig, solange sie intakt sind. Wenn sie reißen, sich schwarz verfärben oder sich vom Untergrund ablösen, stellt sich die Frage: Wer muss zahlen? Vermieter oder Mieter? Das BGH-Urteil IV ZR 236/20 vom 16. Februar 2022 hat diese Frage höchstrichterlich entschieden – und die Antwort überrascht manchen.
Was hat der BGH entschieden?
Das Urteil des Bundesgerichtshofs betraf zunächst eine Frage des Versicherungsrechts: Muss eine Wohngebäudeversicherung die Kosten für Silikonfugenerneuerung nach einem Leitungswasserschaden übernehmen?
Der BGH entschied: Ja. Die Versicherung muss zahlen.
Und in der Begründung klärte das Gericht gleichzeitig eine mietrechtlich wichtige Frage: Silikonfugen gehören zur Instandhaltung des Gebäudes – nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Warum ist diese Unterscheidung so wichtig?
Im deutschen Mietrecht werden Schönheitsreparaturen und Instandhaltung sehr unterschiedlich behandelt:
Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) können per Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen werden – allerdings nur unter strengen Bedingungen (keine starren Fristen, keine unrenoviert übernommene Wohnung).
Instandhaltung (technische Funktionsfähigkeit erhalten) ist grundsätzlich Sache des Vermieters und kann nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt werden.
Da Silikonfugen nun höchstrichterlich als Instandhaltungsmaßnahme klassifiziert sind, sind alle Mietvertragsklauseln unwirksam, die Mieter zur Silikonfugenerneuerung verpflichten. Selbst wenn ein Mieter eine solche Klausel unterschrieben hat, muss er die Fugen bei Auszug nicht erneuern.
Was sind Silikonfugen – und warum sind sie technisch wichtig?
Silikonfugen dichten Anschlussfugen zwischen verschiedenen Bauteiloberflächen ab – etwa zwischen Badewanne und Fliesenwand, zwischen Duschkabine und Boden oder zwischen Waschbecken und Wand.
Ihre technische Funktion:
- Flexible Abdichtung, die Bewegungen der Baukonstruktion aufnehmen kann
- Schutz vor Wasserinfiltration in den Untergrund
- Verhinderung von Schimmel und Feuchteschäden
Silikonfugen sind also keine optische Zutat, sondern eine technische Dichtebene. Wenn sie altern, verhärten sie und verlieren ihre Elastizität. Risse entstehen, Wasser kann eindringen. Die Folge: Schimmel, Wasserschäden, im schlimmeren Fall Schäden an der dahinterliegenden Wandabdichtung.
Genau deshalb – so der BGH – gehören sie zur Instandhaltung, nicht zur Verschönerung.
Wann müssen Silikonfugen erneuert werden?
Als Faustregel gilt: Silikonfugen haben eine Lebensdauer von 10–15 Jahren bei normalem Gebrauch. Anzeichen, dass eine Erneuerung nötig ist:
- Risse oder Ablösungen vom Untergrund
- Schwarze Verfärbungen (Schimmelpilz, der ins Silikon eingewachsen ist)
- Verlust der Elastizität – Fuge lässt sich nicht mehr eindrücken
- Sichtbare Lücken oder offene Anschlussfugen
Für Vermieter bedeutet das: Silikonfugen sind Teil der laufenden Wartung der Wohnung. Eine Wohnung mit gerissenen Silikonfugen bei Übergabe an einen neuen Mieter ist mangelhaft – und der Mieter darf mindern.
Silikonfugen professionell erneuern – worauf es ankommt
Silikonfugen zu erneuern klingt einfach – ist es aber nicht immer. Häufige Fehler beim Selbstversuch:
- Alte Fuge nicht vollständig entfernt → neue Fuge haftet nicht dauerhaft
- Untergrund nicht entfettet und getrocknet → Haftungsmangel
- Falsches Silikon verwendet (z. B. Acryl statt Sanitärsilikon) → quillt auf und hält nicht in Feuchtebereichen
- Fuge nicht glatt abgezogen → ungleichmäßiges Ergebnis, Wasseransammlungen in Vertiefungen
- Zu früh belastet → Fuge reißt sofort wieder
Wir empfehlen für Badezimmer ausschließlich neutralvernetzende Sanitärsilikone mit Fungizidschutz. Die Vorarbeiten (Entfernen der alten Fuge, Reinigung, Primierung) sind entscheidend für die Haltbarkeit der neuen Fuge.
Praktische Konsequenzen für Vermieter
Bei Mieterwechsel:
- Prüfen Sie Silikonfugen systematisch bei der Wohnungsabnahme
- Gerissene oder verschimmelte Fugen müssen Sie erneuern – auf Ihre Kosten
- Den Mieter in Regress nehmen ist nach dem BGH-Urteil nicht möglich (Ausnahme: nachgewiesene Eigenbeschädigung)
Im laufenden Mietverhältnis:
- Wenn der Mieter meldet, dass Fugen gerissen sind oder sich Schimmel zeigt: Handeln Sie zeitnah
- Ignorierter Schimmel in Fugen kann sich ausbreiten und größere Schäden verursachen
Im Mietvertrag:
- Klauseln zur Fugenerneuerung sind unwirksam – streichen Sie sie, um keine falschen Erwartungen zu wecken
- Stattdessen: Allgemeine Sorgfaltspflicht des Mieters (keine bewusste Beschädigung) ist weiterhin vereinbar
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