Legionellenprüfung & Trinkwasserverordnung: Pflichten für Vermieter im Mehrfamilienhaus
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Legionellen sind Bakterien, die sich im lauwarmen Wasser zentraler Warmwasseranlagen vermehren und beim Einatmen feinster Wassertröpfchen – etwa unter der Dusche – eine schwere Lungenentzündung auslösen können. Für Eigentümer und Verwalter vermieteter Mehrfamilienhäuser ist das kein bloßes Hygienethema, sondern eine handfeste rechtliche Pflicht: Die Trinkwasserverordnung verlangt für sogenannte Großanlagen zur Trinkwassererwärmung eine regelmäßige Untersuchung auf Legionellen. Wer diese Pflicht versäumt, riskiert Bußgelder, im Ernstfall Haftungsansprüche und – bei einem tatsächlichen Befund – kurzfristigen Sanierungsdruck.
Dieser Ratgeber ordnet für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter, Vermieter und Investoren im Landkreis Konstanz und am Bodensee ein, wann die Untersuchungspflicht greift, in welchem Turnus geprüft wird, wer die Probenahme durchführen darf und – vor allem – was technisch zu tun ist, wenn der Befund positiv ausfällt. Wichtig vorweg: Die eigentliche Probenahme und Analyse übernimmt ein akkreditiertes Labor, nicht Handwertig. Unsere Rolle beginnt dort, wo aus dem Laborbefund handwerkliche Konsequenzen werden – bei der sanitären Instandsetzung durch unsere eigenen SHK-Meister.
Wann greift die Untersuchungspflicht? Die Großanlage im Sinne der Verordnung
Die Legionellen-Untersuchungspflicht trifft nicht jedes Gebäude, sondern knüpft an technische Merkmale der Warmwasserbereitung an. Nach der Trinkwasserverordnung liegt eine untersuchungspflichtige Großanlage zur Trinkwassererwärmung vor, wenn eine zentrale Warmwasserbereitung vorhanden ist und mindestens eines der folgenden Merkmale zutrifft:
- der Warmwasserspeicher fasst mehr als 400 Liter, oder
- der Rohrleitungsinhalt zwischen Austritt des Trinkwassererwärmers und der entferntesten Entnahmestelle beträgt mehr als 3 Liter (Zirkulationsleitungen zählen hierbei nicht mit).
Hinzu kommt: Es muss eine Einrichtung zur Vernebelung des Trinkwassers vorhanden sein – in der Praxis nahezu immer die Dusche. Klassische Konstellation im Mehrfamilienhaus ist also die zentrale Heizungs-/Warmwasseranlage im Keller, die mehrere Wohnungen versorgt. Reine Dezentrallösungen wie Durchlauferhitzer oder Etagenthermen je Wohnung fallen in der Regel nicht unter die Großanlagen-Definition. Wer unsicher ist, ob die eigene Anlage die Schwellenwerte reißt, sollte im Zweifel den technischen Nachweis über Speichervolumen und Leitungsinhalt dokumentieren – das schafft Rechtssicherheit gegenüber dem Gesundheitsamt.
Vermieten heißt gewerblich: Warum die Pflicht Sie als Verwalter trifft
Ausgelöst wird die regelmäßige Untersuchungspflicht durch die Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit. Genau das ist bei Vermietung der Fall: Wer Wohnraum entgeltlich überlässt und dabei Warmwasser bereitstellt, gibt Trinkwasser gewerblich ab – unabhängig davon, ob es sich um eine private Vermietung einer einzelnen Wohnung oder ein großes Portfolio handelt. Selbstgenutztes Wohneigentum im Ein- oder Zweifamilienhaus ist dagegen nicht erfasst.
Für die Praxis heißt das: Sobald mindestens eine Einheit in einem Mehrparteienhaus mit Großanlage vermietet ist, entsteht die Pflicht für den Betreiber der Anlage. Das ist je nach Konstellation der Eigentümer, die Eigentümergemeinschaft oder – in ihrem Auftrag – die Hausverwaltung. In der WEG ist die zentrale Trinkwassererwärmung typischerweise Gemeinschaftseigentum, sodass die Untersuchung Sache der Gemeinschaft und ihres Verwalters ist. Wie sich Verantwortlichkeiten zwischen Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern abgrenzen, haben wir im Beitrag Sanierung in Gemeinschafts- und Sondereigentum genauer beleuchtet.
Der Turnus: In der Regel alle drei Jahre
Bei gewerblicher Abgabe – also im vermieteten Mehrfamilienhaus – ist die Großanlage regelmäßig, in der Regel alle drei Jahre, orientierend auf Legionellen zu untersuchen. Der Dreijahresrhythmus ist der Standardfall für vermietete Wohngebäude. Bei öffentlichen Einrichtungen oder nach auffälligen Befunden können engmaschigere Intervalle vorgeschrieben werden; das Gesundheitsamt kann den Turnus im Einzelfall anpassen.
Für Verwalter empfiehlt sich, die Prüftermine fest im Instandhaltungskalender zu verankern – ähnlich wie andere wiederkehrende Verkehrssicherungs- und Prüfpflichten. Ein versäumter Termin lässt sich nicht rückwirkend heilen, und im Schadensfall wird die lückenlose Dokumentation zum entscheidenden Nachweis. Mehr zu dieser Systematik lesen Sie in unserem Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht für WEG und Hausverwaltung.
Die Probenahme: Ausschließlich durch ein akkreditiertes Labor
Ein zentraler Punkt, der Handwertig ausdrücklich nicht betrifft: Die Legionellen-Untersuchung samt Probenahme darf nur von einer hierfür akkreditierten und zugelassenen Untersuchungsstelle durchgeführt werden. Das ist keine Handwerker-, sondern eine Labor- und Sachverständigenleistung. Als Betreiber beauftragen Sie ein solches Labor, das die Proben normgerecht entnimmt – üblicherweise am Austritt und am Wiedereintritt (Zirkulation) des Trinkwassererwärmers sowie an der jeweils entferntesten Entnahmestelle jeder Steigleitung.
Damit die Probenahme reibungslos gelingt, müssen an den vorgesehenen Entnahmestellen geeignete Probenahmeventile vorhanden sein. Fehlen diese, ist ihre Nachrüstung eine typische Sanitärleistung – und genau hier kommen unsere SHK-Meister ins Spiel. Wir bereiten die Anlage so vor, dass das Labor sauber und normkonform arbeiten kann, und stehen als handwerklicher Ansprechpartner bereit, wenn aus dem Befund Maßnahmen folgen.
Genau Ihr Thema? Wir sind das Sanierungsteam vom Bodensee und beantworten Ihre Frage gerne unverbindlich – meist noch am selben Werktag.
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Was der technische Maßnahmenwert bedeutet
Für Legionellen ist in der Trinkwasserverordnung ein technischer Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml festgelegt (KBE = koloniebildende Einheiten). Wird dieser Wert erreicht oder überschritten, ist eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr auszuschließen. Der Betreiber ist dann verpflichtet, unverzüglich zu handeln: Ortsbesichtigung, Gefährdungsanalyse durch einen Fachkundigen, Prüfung der Anlage gegen die anerkannten Regeln der Technik und Einleitung von Maßnahmen zum Schutz der Nutzer. Je nach Höhe der Kontamination reicht die Bandbreite von einer weitergehenden Untersuchung über Nutzungseinschränkungen (etwa ein Duschverbot) bis zur technischen Sanierung.
Auch das Erreichen des Maßnahmenwerts ist dem Gesundheitsamt zu melden. Wichtig für Verwalter: Ein positiver Befund ist selten ein „Bakterienproblem" im engeren Sinne, sondern fast immer ein Symptom für einen technischen oder betrieblichen Mangel der Anlage – zu niedrige Temperaturen, stagnierendes Wasser, unbenutzte Leitungsabschnitte. Genau diese Ursachen lassen sich handwerklich beheben.
Sanierung bei Befund: Wo unsere SHK-Meister ansetzen
Fällt der Befund positiv aus, beginnt die eigentliche handwerkliche Arbeit. Die sanitäre Instandsetzung folgt einem klaren Katalog bewährter Maßnahmen, die auf die Ursachen der Vermehrung zielen. Unsere SHK-Meister setzen dabei typischerweise an folgenden Punkten an:
- Temperaturen sicherstellen: Am Austritt des Warmwasserspeichers werden dauerhaft mindestens 60 °C gefahren, in der Zirkulation dürfen im gesamten System 55 °C nicht unterschritten werden. Legionellen vermehren sich vor allem im lauwarmen Bereich; konsequent hohe Temperaturen entziehen ihnen die Grundlage.
- Totleitungen entfernen: Nicht mehr genutzte Leitungsstränge (etwa von zurückgebauten Zapfstellen) sind ein Reservoir für stagnierendes Wasser. Sie werden möglichst nah am durchströmten Rohr abgetrennt und zurückgebaut.
- Zirkulation prüfen und einregulieren: Eine hydraulisch schlecht abgeglichene Zirkulation führt dazu, dass einzelne Stränge auskühlen. Wir prüfen Pumpe, Regelventile und den hydraulischen Abgleich, damit warmes Wasser überall zeitnah ansteht.
- Thermische Desinfektion und Spülung: Zur Erstsanierung wird das System kontrolliert über die Anlagentemperatur erhitzt und durchgespült, um den akuten Befall zu reduzieren.
- Armaturen und Perlatoren: Strahlregler (Perlatoren), Duschschläuche und Duschköpfe sind bevorzugte Ablagerungsorte. Sie werden gereinigt, entkalkt oder ausgetauscht.
Wichtig ist die Reihenfolge: Erst die Ursache beseitigen, dann desinfizieren – sonst kehrt der Befall zurück. Nach der Sanierung erfolgt eine Nachbeprobung durch das Labor, um den Erfolg zu belegen.
Kosten: Womit Vermieter rechnen sollten
Die Frage nach den Legionellen-Kosten lässt sich seriös nur zweiteilen. Die reine Untersuchung durch das akkreditierte Labor bemisst sich nach der Zahl der Probenahmestellen – in einem typischen Mehrfamilienhaus fallen mehrere Proben (Vorlauf, Zirkulation, entfernteste Zapfstellen je Steigstrang) an. Die Laborkosten sind über die Betriebskostenverordnung grundsätzlich als „Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit" auf die Mieter umlagefähig, da es sich um eine wiederkehrende, gesetzlich vorgeschriebene Prüfung handelt.
Anders liegt es bei den Sanierungskosten nach einem Befund: Instandsetzung, Rückbau von Totleitungen, hydraulischer Abgleich oder ein neuer Speicher zählen zur Instandhaltung und sind nicht als laufende Betriebskosten umlagefähig. Hier lohnt der Blick auf die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Modernisierung – dazu haben wir den Beitrag Modernisierung, Instandhaltung und Miete verfasst. Belastbare Zahlen für Ihr konkretes Objekt nennen wir Ihnen nach einer Sichtung der Anlage im Richtpreis.
Legionellen und Wasserschäden: der übersehene Zusammenhang
Feuchte, stagnierendes Wasser und undichte Installationen sind nicht nur bautechnisch ein Problem, sondern auch hygienisch. Ein schleichender Rohrschaden mit stehendem Wasser kann einen Legionellenbefund begünstigen – umgekehrt legt eine gründliche Anlagenrevision im Rahmen der Legionellenprüfung mitunter Undichtigkeiten offen. Wer ohnehin an der Warmwasserinstallation arbeitet, sollte den Zustand der Leitungen gleich mitbewerten.
Zur Einordnung und für den professionellen Umgang mit Feuchtigkeit und Leckagen im Mehrfamilienhaus verweisen wir auf unsere Beiträge zum Wasserschaden, zur Leckageortung mit Leckage-Bericht sowie zu Ursachen und Sanierung von Feuchteschäden. So behandeln Sie Trinkwasserhygiene und Bausubstanz nicht getrennt, sondern als zusammenhängende Instandhaltungsaufgabe.
Unsere Leistungen für Hausverwaltungen und Vermieter am Bodensee
Die Handwertig GmbH ist Ihr handwerklicher Partner rund um die Trinkwasserinstallation im Landkreis Konstanz und im Hegau – von Singen über Radolfzell und Konstanz bis Stockach. Die Legionellenprüfung selbst überlassen wir dem akkreditierten Labor; alles, was daraus an handwerklichen Konsequenzen folgt, übernehmen wir mit eigenen Meistern:
- Sanitär, Heizung, Klima mit eigenem SHK-Meister: Nachrüstung von Probenahmeventilen, hydraulischer Abgleich der Zirkulation, thermische Desinfektion, Rückbau von Totleitungen sowie Tausch von Armaturen und Speichern – aus einer Hand.
- Ursachenbehebung statt Symptombekämpfung: Wir sichern die erforderlichen Temperaturen (60/55 °C), prüfen Pumpe und Regelung und dokumentieren die Maßnahmen für Ihre Unterlagen und das Gesundheitsamt.
- Maler- und Renovierungsarbeiten mit eigenem Malermeister: Werden für die Instandsetzung Wände oder Schächte geöffnet, stellen wir Oberflächen fachgerecht wieder her – ohne Schnittstellenverlust zwischen den Gewerken.
- Elektroarbeiten in koordinierter Verantwortung: Sind elektrische Arbeiten nötig (etwa an Zirkulationspumpe oder Speicherheizung), binden wir eingetragene Elektro-Fachpartner ein und übernehmen die kaufmännische Gesamtverantwortung und Koordination.
- Ein Ansprechpartner für Ihr Portfolio: Für wiederkehrenden Bedarf bündeln wir Termine und Objekte in einer verlässlichen Zusammenarbeit – siehe unser Rahmenvertrag für Hausverwaltungen und WEG am Bodensee.
So bleiben Sie rechtssicher: Das Labor liefert den Befund, unsere Meister sorgen dafür, dass Ihre Anlage die Anforderungen der Trinkwasserverordnung dauerhaft erfüllt. Sprechen Sie uns an – wir sichten Ihre Anlage und nennen Ihnen einen belastbaren Richtpreis für die notwendige Instandsetzung.
Unser Einzugsgebiet:
Konstanz Radolfzell Singen Stockach Allensbach Engen + 25 km Umkreis
