Wer eine vermietete Wohnung verbessert, stellt sich früher oder später die Frage: Lässt sich ein Teil der Kosten auf die Miete umlegen? Die Antwort hängt entscheidend davon ab, ob es sich um eine Modernisierung oder um Instandhaltung handelt. Diese Unterscheidung wird in der Praxis häufig vermischt – mit unangenehmen Folgen, wenn eine Mieterhöhung später nicht standhält. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Grundsätze sachlich ein, als Orientierung für Eigentümer und Verwaltungen im Bodenseeraum. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; im Einzelfall sollten Sie fachkundigen Rat einholen. Welche Sanierungsmaßnahmen darüber hinaus gesetzlich verpflichtend sind und bis wann, fasst unsere Übersicht Sanierungspflichten 2026–2045 zusammen.
Modernisierung oder Instandhaltung – warum die Unterscheidung zählt
Der Kern ist einfach: Nur Modernisierungskosten lassen sich anteilig auf die Miete umlegen. Instandhaltung und Instandsetzung – also die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands – sind Sache des Vermieters und nicht umlagefähig. Wer beides vermischt, riskiert eine angreifbare Mieterhöhung.
In der Praxis treten beide Aspekte oft gemeinsam auf. Wird eine alte, defekte Heizung gegen eine moderne, sparsamere Anlage getauscht, steckt darin sowohl ein Erhaltungsanteil (die alte Anlage war ohnehin am Ende) als auch ein Modernisierungsanteil (die neue spart Energie). Der Erhaltungsanteil muss herausgerechnet werden, bevor umgelegt wird.
Was als Modernisierung gilt – und was nicht
Als Modernisierung gelten in der Regel Maßnahmen, die
- den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen (z. B. ein hochwertiger ausgestattetes Bad, ein neuer Balkon),
- den Energie- oder Wasserverbrauch nachhaltig senken (Dämmung, neue Fenster, effiziente Heizung),
- die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern,
- oder neuen Wohnraum schaffen – etwa durch einen Dachausbau.
Wichtig: Neuer Wohnraum ist zwar Modernisierung (§ 555b Nr. 7 BGB), löst aber keine Umlage auf die Bestandsmieten aus – § 559 Abs. 1 BGB erfasst diese Maßnahme nicht.
Keine Modernisierung sind dagegen reine Reparaturen und der gleichwertige Austausch verschlissener Bauteile. Ein frischer Anstrich, das Abdichten von Fugen oder das Ersetzen eines defekten Bauteils durch ein vergleichbares dienen der Erhaltung – sie begründen keine Modernisierungsmieterhöhung. Wie sich diese Abgrenzung bei der Badsanierung im laufenden Mietverhältnis auswirkt – von der Ankündigung über die Duldung bis zur Mietminderung –, zeigt der Beitrag Bad sanieren in der vermieteten Wohnung.
Mieterhöhung nach Modernisierung: die Grundzüge
Für die Modernisierungsmieterhöhung gibt das Mietrecht (§ 559 BGB) einen Rahmen vor. Vereinfacht dargestellt:
- Umlage: Bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden.
- Instandhaltungsanteil: Der Erhaltungsanteil und etwaige Förderungen oder Zuschüsse sind vorab abzuziehen.
- Kappungsgrenze: Die Erhöhung ist je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt; bei niedriger Ausgangsmiete gilt eine niedrigere Grenze.
- Ankündigung: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung (§ 555c BGB); fehlt sie, verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
- Härtefall: Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen einen Härteeinwand geltend machen.
Diese Aufzählung ist bewusst vereinfacht. Die genauen Voraussetzungen, Fristen und Berechnungen hängen vom Einzelfall ab und sollten vor einer Mieterhöhung sorgfältig geprüft werden.
Wir unterstützen Sie mit Bestandsentwicklung für Vermieter – von der Einzelmaßnahme bis zum Gesamtkonzept.
Instandhaltung bleibt Vermietersache – ist aber kein verlorenes Geld
Instandhaltungskosten lassen sich nicht auf die Miete umlegen, sind aber keineswegs wertlos: Sie erhalten die Substanz, sichern die Vermietbarkeit und lassen sich – das ist allerdings eine steuerliche Frage für den Einzelfall – häufig als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen. Eine saubere Trennung und Dokumentation der Kosten ist deshalb in zweifacher Hinsicht wichtig: für eine belastbare Mieterhöhung und für die steuerliche Einordnung.
Strategisch klug vorgehen
Aus Eigentümersicht bewährt sich ein strukturiertes Vorgehen:
- Maßnahmen sauber trennen: Modernisierungs- und Erhaltungsanteile von Anfang an getrennt erfassen und dokumentieren.
- Sinnvoll bündeln: Modernisierungen mit ohnehin anstehender Instandhaltung kombinieren, um Aufwand und Leerstand zu reduzieren.
- Fachlich begleiten lassen: Bei der Kostentrennung und der Mieterhöhung lohnt sich die Abstimmung mit fachkundiger Beratung.
- Qualität sichern: Eine fachgerechte Ausführung schützt vor Folgekosten und stützt den Werterhalt.
Häufige Fragen
Darf ich nach jeder Renovierung die Miete erhöhen?
Nein. Nur Modernisierungsmaßnahmen berechtigen unter den gesetzlichen Voraussetzungen zu einer Modernisierungsmieterhöhung. Reine Instandhaltung, Reparaturen oder Schönheitsreparaturen begründen keine Erhöhung.
Wie viel der Kosten darf ich umlegen?
Bis zu 8 % der reinen Modernisierungskosten pro Jahr – nach Abzug des Instandhaltungsanteils und etwaiger Zuschüsse, und begrenzt durch die Kappungsgrenze. Die konkrete Berechnung ist einzelfallabhängig.
Müssen Förderungen abgezogen werden?
In der Regel ja. Erhaltene Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen mindern die umlagefähigen Kosten. Die genaue Behandlung hängt vom jeweiligen Förderprogramm ab.
Muss ich die Modernisierung ankündigen?
In der Regel ja: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung (§ 555c BGB). Es gibt Ausnahmen für Bagatellmaßnahmen.
Was, wenn der Mieter einen Härtefall geltend macht?
Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen einwenden, dass die Erhöhung eine unzumutbare Härte bedeutet. Ob ein Härtefall vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls.
Fazit
Ob sich Kosten auf die Miete umlegen lassen, entscheidet sich an der sauberen Unterscheidung von Modernisierung und Instandhaltung. Modernisierung erhöht den Gebrauchswert oder spart Energie und ist – im gesetzlichen Rahmen – anteilig umlagefähig; Instandhaltung erhält die Substanz und bleibt Vermietersache. Wer beide Anteile von Beginn an trennt, sauber dokumentiert und die Maßnahmen fachlich begleiten lässt, schafft die Grundlage für eine belastbare Mieterhöhung und nachhaltigen Werterhalt. Bei rechtlichen oder steuerlichen Zweifelsfragen ist fachkundiger Rat die sichere Basis – gerade bei größeren Modernisierungen im Bestand rund um Konstanz, Radolfzell, Stockach und Singen.
Quellen und Stand
Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand Oktober 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder die zuständige Behörde weiter. Quellen:
- § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
- § 555c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
- § 555d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Härteeinwand
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung (8 Prozent, Kappung 3 € bzw. 2 € je m² in sechs Jahren)
- § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
- § 559b BGB – Geltendmachung der Mieterhöhung
Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH
Fachliche Verantwortung: Steffen Köhler, Prokurist und Quartiermeister; bautechnische Angaben Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK)
Veröffentlicht: 31.05.2026 · Aktualisiert: 05.10.2026
Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche (Stand: Oktober 2026) und sind keine Rechts- und keine Steuerberatung.
Unser Einzugsgebiet:
Singen Konstanz Radolfzell Stockach Engen Landkreis Konstanz, Hegau und angrenzende Gemeinden
