Bad sanieren in der vermieteten Wohnung

Kurz gesagt: Ein Bad darf auch in einer vermieteten, bewohnten Wohnung saniert werden. Stellt die Maßnahme nur den vertragsgemäßen Zustand wieder her, ist sie Erhaltung: rechtzeitig ankündigen, der Mieter muss sie dulden (§ 555a BGB). Wird das Bad darüber hinaus verbessert, ist das Modernisierung mit Ankündigung in Textform spätestens drei Monate vor Beginn (§ 555c BGB). Solange das Bad nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, ist die Miete in der Regel gemindert (§ 536 BGB).

Die Wanne ist stumpf, die Fugen sind dunkel, hinter den Fliesen aus den 1980er-Jahren liegen Leitungen, die niemand mehr sehen will – und die Wohnung ist vermietet. Viele Eigentümer schieben die Badsanierung deshalb bis zum nächsten Mieterwechsel auf. Das muss nicht sein. Ein Bad lässt sich im bewohnten Zustand sanieren, wenn drei Dinge vor dem ersten Handgriff geklärt sind: wie die Maßnahme rechtlich einzuordnen ist, wie sie angekündigt wird und wo der Mieter in der Bauzeit duscht.

Dieser Beitrag ordnet die Schritte für Vermieter, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen im Landkreis Konstanz – von der Einordnung über Ankündigung, Duldung und Mietminderung bis zur Frage, was nach der Sanierung auf die Miete umgelegt werden darf.

Erhaltung oder Modernisierung: Was ist die Badsanierung rechtlich?

Von dieser Einordnung hängt alles Weitere ab – die Form der Ankündigung, die Fristen und die Frage, ob sich die Miete ändert.

Erhaltung (§ 555a BGB): Die Maßnahme stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Beispiele: undichte oder verbrauchte Leitungen ersetzen, eine schadhafte Abdichtung erneuern, gerissene Fliesen und eine verschlissene Wanne gleichwertig austauschen. Eine Mieterhöhung gibt es dafür nicht.
Modernisierung (§ 555b BGB): Es entsteht mehr, als vorher da war – etwa weil der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht oder der Wasserverbrauch nachhaltig gesenkt wird. Beispiele können eine bodengleiche Dusche anstelle der alten Wanne, ein zusätzlicher Waschtisch oder wassersparende Armaturen sein. Ob eine einzelne Änderung den Gebrauchswert tatsächlich erhöht, ist eine Frage des Einzelfalls.

In der Praxis ist die Badsanierung fast immer beides zugleich: Die Leitungen waren ohnehin fällig, die neue Ausstattung ist besser als die alte. Deshalb gehört die Trennung schon ins Angebot – Positionen, die den alten Zustand ersetzen, getrennt von denen, die das Bad verbessern. Wie Sie Erhaltung und Modernisierung grundsätzlich auseinanderhalten, vertieft der Beitrag Modernisierung und Instandhaltung richtig unterscheiden.

Wie und wann muss die Sanierung angekündigt werden?

Für die Erhaltung nennt das Gesetz keine feste Frist: Die Maßnahme ist dem Mieter rechtzeitig anzukündigen (§ 555a Abs. 2 BGB). Die Ausnahme gilt nur, wenn die Maßnahme mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden ist oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist – etwa beim Rohrbruch. Eine geplante Badsanierung ist weder das eine noch das andere. Je größer der Eingriff, desto früher sollte die Information beim Mieter sein: schriftlich und mit den Angaben, die er zum Planen braucht.

Was gemacht wird und warum.
Wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern.
An welchen Tagen das Wasser abgestellt wird und wie diese Tage angekündigt werden.
Welche Ausweichlösung es für WC und Dusche gibt.
Was der Mieter vorbereiten soll und wie der Zugang geregelt wird.
Wer Ansprechperson ist, mit Telefonnummer und Erreichbarkeit.

Für die Modernisierung ist die Form vorgegeben. Nach § 555c BGB ist sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen – mit Art und Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung. Für Bagatellmaßnahmen gibt es Ausnahmen. Fehlt die Ankündigung, verschiebt sich die Mieterhöhung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB), und der Streit um die Duldung ist absehbar.

Bei einer gemischten Maßnahme ist es in der Regel der sichere Weg, einheitlich nach den Regeln der Modernisierung anzukündigen: ein Schreiben, das beide Teile beschreibt und die Kosten getrennt ausweist.

Muss der Mieter die Arbeiten dulden?

Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden (§ 555a Abs. 1 BGB). Er kann die Sanierung nicht ablehnen, weil sie ihn stört; er kann verlangen, dass sie sachgerecht und so schonend wie möglich durchgeführt wird.

Auch Modernisierungen sind grundsätzlich zu dulden (§ 555d BGB). Der Mieter kann aber Härtegründe einwenden, zum Beispiel persönliche Umstände wie hohes Alter oder eine Erkrankung. Diese Gründe muss er dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen. Ob eine Härte vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls. Nach einer Modernisierungsankündigung steht dem Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 555e BGB).

Die Duldungspflicht ersetzt nicht die Absprache. Die Arbeitstage und der Zugang werden mit dem Mieter abgestimmt, die Schlüsselregelung schriftlich festgehalten. Gegen den Willen des Mieters wird die Wohnung nicht betreten; verweigert er den Zutritt, obwohl er dulden muss, führt der Weg über Rechtsrat und notfalls über das Gericht, nicht über den Zweitschlüssel.

Darf der Mieter die Miete mindern, solange das Bad Baustelle ist?

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete für die Zeit gemindert, in der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich herabgesetzt ist – automatisch, ohne Erklärung. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Ein Bad, das tagelang nicht benutzt werden kann, ist keine unerhebliche Beeinträchtigung. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.

Die Höhe hängt vom Ausmaß ab: ob es ein zweites WC gibt, an wie vielen Tagen das Wasser abgestellt ist, wie viel Lärm und Staub in die übrige Wohnung dringt und wie lange die Arbeiten insgesamt dauern. Eine Quote, die für jede Badsanierung gilt, gibt es nicht. Der gesetzliche Minderungsausschluss für drei Monate gilt nur für energetische Modernisierungen nach § 555b Nummer 1 BGB und hilft bei einer Badsanierung in der Regel nicht.

Daneben steht der Aufwendungsersatz: Aufwendungen, die der Mieter infolge der Maßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen (§ 555a Abs. 3 BGB).

Für Vermieter heißt das praktisch: Die Minderung ist kein Angriff des Mieters, sondern eine Kostenposition, die in die Kalkulation der Sanierung gehört. Sagen Sie vorab keine Quote zu. Halten Sie Beginn, Ende und die Tage ohne Wasser fest und stimmen Sie die Höhe nach Abschluss auf dieser Grundlage ab. Wer sich über die Höhe streitet, holt sich Rechtsrat, bevor er einseitig einbehält oder zurückweist.

Welche Ausweichlösung braucht es, wenn es nur ein Bad gibt?

Eine bestimmte Ersatzlösung schreibt das Gesetz nicht vor. Je besser sie ist, desto geringer ist aber die Beeinträchtigung – und damit die Minderung und der Ärger. Üblich sind diese Wege:

WC abends wieder in Betrieb: Der Bauablauf wird so geplant, dass das WC am Ende des Arbeitstags provisorisch wieder angeschlossen ist, solange der Baufortschritt es zulässt.
Gäste-WC in der Wohnung: Ist eines vorhanden, bleibt als Einschränkung im Wesentlichen die fehlende Dusche.
Bad einer leerstehenden Wohnung im Haus: als Ausweichbad mit eigenem Schlüssel.
Mobile Sanitäreinheit: WC und Dusche im Hof oder im Keller, vor allem wenn im Haus mehrere Bäder nacheinander saniert werden.
Ersatzunterkunft: wenn die Wohnung über Tage nicht bewohnbar ist. Bei kleinen Wohnungen, pflegebedürftigen Bewohnern oder Familien mit kleinen Kindern ist das oft die bessere Lösung als jedes Provisorium.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.09.2022, 65 S 55/22) hat eine Duldungspflicht auch bei rund vierwöchiger Unbewohnbarkeit bejaht, weil der Vermieter Ersatzwohnungen und Umzug auf seine Kosten stellte – kein Regelfall, aber ein Maßstab.

Welche Lösung passt, legen Vermieter, Mieter und ausführender Betrieb vor Baubeginn fest, und sie gehört in die Ankündigung. Wie die Versorgung organisiert wird, wenn im ganzen Haus die Leitungen erneuert werden, beschreibt der Beitrag zur Strangsanierung im bewohnten Mehrfamilienhaus.

Wie läuft die Badsanierung im bewohnten Zustand ab?

Bestandsaufnahme: Leitungsführung, Zustand von Abdichtung und Estrich, Lüftung, Elektroinstallation. Bei Eigentumswohnungen gehört der Blick in die Teilungserklärung dazu, falls Leitungen betroffen sind.
Planung und Ankündigung: Ausstattung festlegen, Angebot mit getrennten Positionen, Schreiben an den Mieter, Ausweichlösung.
Vorbereitung: Der Mieter räumt das Bad frei. Staubschutz trennt das Bad von der übrigen Wohnung, Laufwege werden abgedeckt, die Sperrzeiten für das Wasser sind angekündigt.
Rückbau: Sanitärobjekte, Fliesen und, wo nötig, der Estrich kommen heraus. Der Schutt verlässt das Haus in geschlossenen Behältern.
Rohinstallation: neue Leitungen und Anschlüsse, Vorwand, Druckprobe und Fotos der Leitungsführung, bevor die Wand geschlossen wird.
Abdichtung und Fliesen: Abdichtung im Verbund nach DIN 18534, danach die Fliesen. Die Warte- und Trocknungszeiten der Materialien bestimmen den Takt, nicht der Kalender.
Endmontage: Sanitärobjekte, Armaturen, Silikonfugen, Malerarbeiten.
Übergabe: Protokoll mit Datum, Umfang, Restpunkten und Unterschrift des Bewohners, dazu die Fotodokumentation.

Für den Mieter zählt weniger die Gesamtdauer als die Zahl der Tage ohne Dusche und ohne WC. Diese Tage lassen sich planen und in der Ankündigung nennen – als voraussichtliche Angabe, nicht als Zusage. Wie lange die Sanierung insgesamt dauert, hängt von Umfang, Leitungswegen und Trocknungszeiten ab.

Was darf nach der Sanierung auf die Miete umgelegt werden?

Für den Modernisierungsanteil – und nur für ihn – gibt § 559 BGB den Rahmen vor. In Grundzügen:

Umlage: jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten.
Erhaltungsanteil: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). War das alte Bad verbraucht, ist dieser Anteil oft groß.
Kappungsgrenze: höchstens 3 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, 2 € bei Ausgangsmieten unter 7 € je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).
Drittmittel: Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB).
Vereinfachtes Verfahren: für Maßnahmen bis 10.000 € je Wohnung mit pauschalem Erhaltungsabzug von 30 Prozent (§ 559c BGB).
Erklärung: Die Mieterhöhung wird in Textform erklärt und berechnet (§ 559b BGB).

Diese Aufzählung ist bewusst vereinfacht. Voraussetzungen, Fristen und Berechnung hängen vom Einzelfall ab; wer eine Umlage plant, lässt Ankündigung und Berechnung vorab rechtlich prüfen. Die reine Erneuerung eines verbrauchten Bads bleibt Sache des Vermieters – sie erhält die Substanz und die Vermietbarkeit, erhöht aber nicht die Miete.

Was gilt in der Eigentümergemeinschaft?

Ist die vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung, kommt eine zweite Ebene hinzu. Das Bad selbst ist Sondereigentum. Die Steigleitungen und Fallstränge sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung Gemeinschaftseigentum. Wer im Zuge der Badsanierung an diese Leitungen heranmuss oder einen Schacht öffnet, klärt das vorher mit der Verwaltung; maßgeblich ist die Teilungserklärung. Wie diese Grenze im Einzelfall verläuft, erläutert der Beitrag Wer entscheidet über Bauteile im Gemeinschaftseigentum.

Gegenüber dem Mieter bleibt der vermietende Eigentümer verantwortlich: Ankündigung, Zugang, Ausweichlösung und Minderung sind sein Thema, nicht das der Gemeinschaft.

Checkliste: Was vor Baubeginn geklärt sein sollte

Einordnung: Erhaltung, Modernisierung oder beides? Angebot mit getrennten Positionen.
Ankündigung: Form und Frist passend zur Einordnung, Zugang beim Mieter nachweisbar.
Ausweichlösung: WC und Dusche während der Bauzeit, in der Ankündigung beschrieben.
Zugang: Schlüsselregelung, Anwesenheit, Ersatztermine – schriftlich.
Sperrzeiten: Wasser und gegebenenfalls Strom, mit festem Ankündigungsweg.
Schutz: Staubschutz, abgedeckte Laufwege, Lagerfläche für Material, Weg für den Schutt.
Ansprechperson: Name, Telefonnummer, Erreichbarkeit mit Tagen und Uhrzeiten.
Dokumentation: Fotos vom Zustand vorher, Bautagebuch, Übergabeprotokoll.
Miete: ein sachlicher Satz zur Minderung, keine Quote vorab; bei Modernisierung die zu erwartende Mieterhöhung.
Eigentumswohnung: Verwaltung informiert, Teilungserklärung geprüft.

Was Handwertig dazu leistet

Handwertig saniert Bäder im Landkreis Konstanz, im Hegau und in angrenzenden Gemeinden – in leerstehenden wie in bewohnten Wohnungen. Wir sind eingetragener Meisterbetrieb für drei Gewerke – Maler und Lackierer, Installateur und Heizungsbauer sowie Stuckateur – mit Sitz in Stockach.

Zur Badsanierung gehören die Bestandsaufnahme, die Rohinstallation, die Abdichtung im Verbund nach DIN 18534, die Sanitärobjekte und die Malerarbeiten. Fliesen- und Estricharbeiten führen wir mit eigenen Mitarbeitern aus. Elektroarbeiten führen eingetragene Fachpartner aus; wir koordinieren sie und bleiben Ihr Ansprechpartner.

In bewohnten Wohnungen stimmen wir Bauabschnitte, Staubschutz und Sperrzeiten vorab ab und halten die Wasserversorgung so kurz wie möglich unterbrochen. Maßgeblich ist der schriftliche, individuell kalkulierte Kostenvoranschlag nach Begehung; Abweichungen stimmen wir vor der Ausführung mit Ihnen ab. Den Terminplan legen wir bei Auftragserteilung gemeinsam mit Ihnen fest. Die mietrechtliche Ankündigung und die Berechnung einer Mieterhöhung bleiben Ihre Aufgabe als Vermieter; dafür erhalten Sie von uns den Kostenvoranschlag mit getrennten Positionen.

So geht es weiter: Schildern Sie uns Ihr Vorhaben über die Anfrage oder rufen Sie an (07732 89064 80, Mo–Fr 9–17 Uhr). Die Begehung vor Ort mit schriftlichem Kostenvoranschlag kostet 119 € inkl. MwSt. (100 € netto) und wird bei Auftrag angerechnet.

Häufige Fragen

Muss der Mieter eine Badsanierung in der bewohnten Wohnung dulden?

Ja, in der Regel. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 555a BGB zu dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt wurden. Modernisierungen sind nach § 555d BGB ebenfalls zu dulden, es sei denn, sie bedeuten für den Mieter eine Härte, die sich auch bei Abwägung mit den Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen lässt. Härtegründe muss der Mieter fristgerecht in Textform mitteilen.

Wie lange vorher muss eine Badsanierung angekündigt werden?

Das hängt von der Einordnung ab. Eine reine Erhaltungsmaßnahme ist rechtzeitig anzukündigen; eine feste Frist nennt § 555a BGB nicht. Eine Modernisierung ist nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art und Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Bei gemischten Maßnahmen ist die Ankündigung nach den Regeln der Modernisierung in der Regel der sichere Weg.

Darf der Mieter die Miete mindern, wenn das Bad wegen der Sanierung nicht nutzbar ist?

In der Regel ja. Nach § 536 BGB ist die Miete für die Zeit gemindert, in der die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist – unabhängig davon, ob der Vermieter die Einschränkung verschuldet hat. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Dauer und davon, ob ein zweites WC oder ein Ausweichbad zur Verfügung steht. Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht.

Muss der Vermieter während der Badsanierung ein Ersatzbad stellen?

Eine bestimmte Ersatzlösung schreibt das Gesetz nicht vor. Je besser die Ausweichmöglichkeit ist, desto geringer ist aber die Beeinträchtigung und damit die Minderung. Üblich sind ein abends wieder nutzbares WC, das Bad einer leerstehenden Wohnung im Haus oder eine mobile Sanitäreinheit. Ist die Wohnung über Tage nicht bewohnbar, kann eine Ersatzunterkunft die bessere Lösung sein.

Kann der Vermieter die Kosten des neuen Bads auf die Miete umlegen?

Nur den Modernisierungsanteil. Was das alte Bad lediglich ersetzt, ist Erhaltung und nicht umlagefähig. Für echte Verbesserungen erlaubt § 559 BGB eine Erhöhung der Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten, abzüglich des Erhaltungsanteils und etwaiger Zuschüsse und begrenzt durch die Kappungsgrenze. Die Berechnung sollte vor der Erklärung rechtlich geprüft werden.

Wer entscheidet über die Badsanierung in einer vermieteten Eigentumswohnung?

Über das Bad im Sondereigentum entscheidet der Eigentümer. Steigleitungen und Fallstränge sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung Gemeinschaftseigentum; Eingriffe daran stimmt er vorher mit der Verwaltung ab. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Gegenüber dem Mieter bleibt der vermietende Eigentümer verantwortlich für Ankündigung, Zugang und Ausweichlösung.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand Oktober 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder die zuständige Behörde weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: SHK-Meister des Betriebs

Veröffentlicht: 05.10.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche (Stand: Oktober 2026) und sind keine Rechtsberatung.

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