Trocknungsgeräte beim Mieter: Duldungspflicht, Mietminderung, Stromkosten und Lärm – was Vermieter vorher klären sollten

Der Wasserschaden ist geortet, die Leckage geschlossen – und jetzt stehen drei Wochen lang Trocknungsgeräte in einer Wohnung, in der Menschen wohnen, schlafen und arbeiten. Für Vermieter, Kapitalanleger und Hausverwaltungen beginnt damit die eigentlich heikle Phase: Der Mieter fragt, ob er das dulden muss, wer den Strom bezahlt, ob er die Miete kürzen darf und wohin er ausweichen soll, wenn das Schlafzimmer gesperrt ist.

Dieser Beitrag ordnet die Fragen für vermietete Wohnungen im Landkreis Konstanz und Hegau: Duldungspflicht nach § 555a BGB, Minderung nach § 536 BGB und die Faktoren, die ihre Höhe bestimmen, Stromkosten mit Rechenweg und Nachweis, Ersatzunterkunft bei Unbewohnbarkeit und ein Ablaufplan für die Kommunikation, bevor das erste Gerät läuft. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, gibt aber die Struktur vor, mit der die meisten Trocknungen ohne Streit durchlaufen.

Was der Mieter dulden muss – und was der Vermieter vorher tun muss

Die Bautrocknung nach einem Wasserschaden ist eine Erhaltungsmaßnahme. Nach § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Das umfasst das Aufstellen der Geräte, das Öffnen von Bodenflächen für die Dämmschichttrocknung, Kernbohrungen im Estrich und die regelmäßigen Kontrolltermine. Der Mieter kann die Trocknung also nicht verweigern, weil sie ihn stört – er kann nur verlangen, dass sie sachgerecht und so schonend wie möglich durchgeführt wird.

Die Gegenleistung des Vermieters steht in § 555a Abs. 2 BGB: Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Die Ausnahme gilt nur, wenn die Maßnahme mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden ist oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist. Beim frischen Wasserschaden ist die Sofortmaßnahme – Wasser abstellen, erste Geräte aufstellen – meist unstrittig. Alles, was danach kommt, ist planbar: Welche Räume betroffen sind, wie lange die Trocknung voraussichtlich dauert, wann Kontrolltermine stattfinden und wer die Ansprechperson ist, gehört in eine schriftliche Information. Wer diese Ankündigung schuldig bleibt, verliert nicht die Duldungspflicht, aber die Gesprächsgrundlage.

Wichtig für die Abgrenzung: Die Trocknung ist keine Modernisierung. Sie löst keine Mieterhöhung aus und unterliegt nicht den strengeren Ankündigungsregeln für Modernisierungsmaßnahmen. Wie sich Erhaltung und Modernisierung mietrechtlich unterscheiden, erläutert unser Beitrag zu Modernisierung, Instandhaltung und Mietanpassung.

Mietminderung: Sie tritt kraft Gesetzes ein – die Höhe ist Einzelfall

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete für die Zeit gemindert, in der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich herabgesetzt ist – automatisch, ohne Erklärung. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Der Mieter muss den Mangel nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen; das hat er beim Wasserschaden in aller Regel längst getan.

Ob die Trocknung den Mieter zur Minderung berechtigt, hängt nicht vom Verschulden ab. Auch wenn der Vermieter nichts für den Rohrbruch kann, ist die Wohnung während der Trocknung objektiv weniger wert. Die Höhe bestimmen die tatsächlichen Beeinträchtigungen:

• Dauerlärm: Kondensationstrockner sind vergleichsweise leise, Seitenkanalverdichter für die Dämmschichttrocknung nicht. Sie laufen rund um die Uhr, und der Geräuschpegel im Schlafzimmer ist der Faktor, der in der Rechtsprechung am schwersten wiegt.
• Wärme und trockene Luft: Die Geräte heizen den Raum spürbar auf. Im Sommer macht das einzelne Räume zeitweise kaum nutzbar.
• Gesperrte oder eingeschränkte Räume: Geöffnete Böden, Kabel, abgedeckte Flächen, ein nicht benutzbares Bad.
• Dauer: Drei Tage sind etwas anderes als sechs Wochen.
• Unbewohnbarkeit: Ist die Wohnung insgesamt nicht bewohnbar, kann die Minderung bis zur vollständigen Befreiung von der Miete reichen.

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung zeigt die Spannweite: Das Amtsgericht Schöneberg hat bei Trocknungsgeräten mit einem Dauerpegel von rund 50 dB(A) die Wohnung für die Laufzeit der Geräte als nicht mehr vertragsgemäß nutzbar angesehen und die Miete für diesen Zeitraum vollständig entfallen lassen (Az. 109 C 256/07). Andere Gerichte haben bei leiseren Geräten und kürzerer Dauer deutlich niedrigere Quoten angesetzt. Eine Prozentzahl, die für jede Trocknung gilt, gibt es nicht.

Für den Vermieter heißt das praktisch: Die Minderung ist kein Angriff des Mieters, sondern ein Schadenposten. Viele Wohngebäudeversicherungen decken den Mietausfall, der durch einen versicherten Leitungswasserschaden entsteht, in Höhe der ortsüblichen Miete für die Zeit der Unbewohnbarkeit oder Minderung. Die Bedingungen der eigenen Police sind früh zu prüfen; der Versicherer verlangt in der Regel den Mietvertrag und eine nachvollziehbare Dokumentation der Dauer. Wer sich über die Höhe streitet, holt sich Rechtsrat, bevor er einseitig einbehält oder zurückweist.

Wenn die Wohnung nicht bewohnbar ist: Ersatzunterkunft und Hausrat

Bei großflächiger Trocknung, geöffnetem Estrich in allen Räumen oder einem unbenutzbaren Bad ist die Wohnung zeitweise unbewohnbar. Dann stellt sich die Frage nach dem Hotel oder einer Ersatzwohnung. Grundsätzlich ist die Wohnung dann vollständig gemindert; ob und in welchem Umfang der Mieter darüber hinaus die Kosten einer Ersatzunterkunft vom Vermieter verlangen kann, hängt davon ab, ob der Vermieter den Schaden zu vertreten hat. Bei einem unverschuldeten Rohrbruch ist das nicht automatisch der Fall – auch hier gilt: Einzelfall und Rechtsrat.

Klar ist die Zuordnung beim Inventar: Der Hausrat des Mieters – Möbel, Teppiche, Elektrogeräte – läuft über dessen Hausratversicherung, nicht über die Gebäudeversicherung des Eigentümers. Viele Hausratpolicen enthalten auch eine Regelung für Hotelkosten, wenn die Wohnung durch einen versicherten Schaden unbewohnbar wird. Der Vermieter sollte den Mieter darauf hinweisen, dass er seine Hausratversicherung parallel informiert.

Stromkosten: Wer zahlt, und wie der Verbrauch nachgewiesen wird

Die Trocknungsgeräte hängen fast immer am Wohnungszähler des Mieters, weil in den betroffenen Räumen schlicht keine andere Steckdose vorhanden ist. Der Mieter bezahlt den Strom also zunächst über seinen eigenen Liefervertrag. Dass er ihn nicht behalten muss, ergibt sich aus § 555a Abs. 3 BGB: Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen – auf Verlangen sogar als Vorschuss. Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist nach § 555a Abs. 4 BGB unwirksam. Der Trocknungsstrom ist auch keine umlagefähige Betriebskostenposition, sondern ein eigener Erstattungsanspruch.

Der Eigentümer erstattet die Kosten und reicht sie als Teil des Leitungswasserschadens beim Gebäudeversicherer ein. Die Ausnahme ist der vom Mieter schuldhaft verursachte Schaden – etwa der ungesicherte Waschmaschinenschlauch –, bei dem die Kosten der Schadenbeseitigung dem Mieter beziehungsweise seiner Haftpflichtversicherung zufallen. Wer im Einzelfall haftet, behandelt unser Ratgeber zum Wasserschaden in der Wohnung.

Streit entsteht selten über das Ob, fast immer über das Wieviel. Deshalb gehört der Nachweis von Anfang an organisiert:

• Zählerstand des Wohnungszählers zu Beginn und am Ende der Trocknung, fotografiert mit Datum, vom Mieter und vom Trocknungsbetrieb gemeinsam abgelesen.
• Betriebsstundenzähler je Gerät: Professionelle Trocknungsgeräte haben einen eigenen Zähler. Stand bei Aufstellung und Abholung gehören ins Protokoll.
• Typenschild und Leistungsaufnahme jedes Geräts, damit die Rechnung nachvollziehbar ist.
• Geeichter Zwischenzähler: Wird der Verbrauch zur Abrechnung gegenüber Dritten gemessen, unterliegt der Zähler dem Mess- und Eichrecht. Ein geeichter Zwischenzähler zwischen Steckdose und Geräten ist die sauberste Lösung, insbesondere bei langen Laufzeiten oder mehreren Geräten. Den Einbau eines fest installierten Zählers übernimmt der Elektro-Fachpartner.
• Arbeitspreis des Mieters aus dessen aktueller Stromrechnung, nicht ein pauschaler Durchschnittspreis.

Rechenweg: Von Watt und Tagen zur Größenordnung

Die Formel ist einfach: kWh = Leistungsaufnahme in Watt × Betriebsstunden ÷ 1.000, multipliziert mit dem Arbeitspreis in Euro je kWh ergibt den Betrag. Die Geräte laufen im Regelfall 24 Stunden am Tag; Unterbrechungen verlängern die Trocknung und werden deshalb vermieden. Die Leistungsaufnahme steht auf dem Typenschild. Als Orientierung für typische Geräteklassen:

• Kondensationstrockner: kleine Geräte rund 300 bis 600 W, mittlere 700 bis 1.000 W, große Geräte darüber.
• Seitenkanalverdichter für die Dämmschicht- und Hohlraumtrocknung: nach Herstellerangaben je nach Klasse etwa 1.000 bis 1.500 W, dazu meist ein Wasserabscheider und ein Filter.
• Ventilatoren zur Luftumwälzung: rund 100 W.
• Adsorptionstrockner mit Regenerationsheizung liegen deutlich über einem Kondensationstrockner gleicher Größe.

Beispielrechnung (Annahme): Ein Kondensationstrockner mit 700 W, ein Seitenkanalverdichter mit 1.200 W und ein Ventilator mit 100 W laufen 21 Tage durch. Summe 2.000 W × 24 h ÷ 1.000 = 48 kWh je Tag, über 21 Tage 1.008 kWh. Bei einem angenommenen Arbeitspreis von 0,35 € je kWh sind das rund 353 €. Läuft nur ein kleiner Kondensationstrockner mit 500 W über denselben Zeitraum, sind es 252 kWh und bei gleichem Arbeitspreis rund 88 €. Beide Zahlen sind Größenordnungen, keine Abrechnung – Regelbetrieb, Abschaltphasen und der tatsächliche Tarif entscheiden.

Ein kleiner Rechner mit vier Eingaben – Anzahl und Leistung der Geräte, Tage, Arbeitspreis – liefert dem Vermieter vorab die Zahl, die er dem Mieter im Informationsschreiben nennen kann. Die Abrechnung erfolgt dann über die tatsächlich abgelesenen Zählerstände.

Lärm und Wärme: Was sich technisch abmildern lässt

Die Minderungshöhe ist keine feste Größe, sondern folgt der Beeinträchtigung – und die lässt sich beeinflussen. Seitenkanalverdichter sind die lautesten Geräte im Trocknungsbetrieb. Für sie gibt es Schalldämmboxen, die den Pegel deutlich senken; bei Trocknung in bewohnten Räumen sollte der Vermieter sie ausdrücklich verlangen. Wo es die Schlauchführung zulässt, gehört der Verdichter in den Flur, ins Bad oder in einen Nebenraum statt ins Schlafzimmer.

Die Wärmeentwicklung ist im Winter ein Vorteil und im Sommer ein Problem. Kurze, geplante Lüftungsfenster – abgesprochen mit dem Trocknungsbetrieb – sind besser als ein Mieter, der die Geräte eigenmächtig abschaltet. Genau das ist der wichtigste Punkt in der Kommunikation: Jede Stunde, in der die Geräte aus sind, verlängert die Trocknung und damit die Minderungsdauer, die Stromkosten und das Risiko, dass sich unter dem Bodenbelag Schimmel bildet. Wie eine zu früh abgebrochene Trocknung endet, zeigen unsere Erfahrungen aus der Schimmelsanierung.

Das Informationsschreiben an den Mieter – Strukturvorschlag

Das Schreiben ist kein Rechtsmuster und braucht keine Paragrafenkette. Es soll den Mieter in die Lage versetzen, die nächsten Wochen zu planen, und es dokumentiert die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

1. Was passiert ist: Schadenursache in einem Satz, Leckage geschlossen, Datum.
2. Was jetzt geschieht: Welche Räume getrocknet werden, mit welchen Geräten, welche Böden geöffnet werden.
3. Wie lange voraussichtlich: Eine ehrliche Spanne statt eines Datums. Trocknungszeiten hängen vom Bauteil ab und werden per Feuchtemessung entschieden, nicht per Kalender.
4. Kontrolltermine und Zugang: Rhythmus der Messungen, Zeitfenster, Regelung für Abwesenheit (Schlüsselübergabe, Nachbar, Verwaltung).
5. Strom: Hinweis, dass die Geräte am Wohnungszähler hängen, die Kosten erstattet werden, mit welcher Größenordnung zu rechnen ist und wie der Nachweis läuft (gemeinsame Ablesung, Betriebsstundenzähler).
6. Was der Mieter tun und lassen sollte: Geräte nicht abschalten, Schläuche nicht verlegen, Fenster nur in abgesprochenen Zeiten öffnen, Auffälligkeiten sofort melden.
7. Ansprechperson: Name, Telefonnummer und Erreichbarkeit werktags – beim Trocknungsbetrieb und beim Vermieter oder der Verwaltung.
8. Miete: Ein sachlicher Satz, dass die Beeinträchtigung bekannt ist und man sich zur Höhe der Minderung nach Abschluss auf Grundlage des Trocknungsprotokolls abstimmt. Keine Quote vorab.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt ein Punkt hinzu: Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, ist die Verwaltung Auftraggeber der Trocknung, der Sondereigentümer aber Vertragspartner des Mieters. Ein sauberer Leckage-Bericht ist dafür die gemeinsame Grundlage.

Checkliste: Zugang, Kontrolle und Mitwirkung während der Trocknung

• Vor dem Aufstellen: Räume fotografieren, Zählerstand ablesen, Geräteliste mit Typenschild und Betriebsstundenstand erfassen, Schreiben übergeben.
• Zugangsregelung: Feste Zeitfenster für Messtermine; Vertretung bei Urlaub des Mieters vorab klären.
• Kontrollrhythmus: Feuchtemessungen in regelmäßigen Abständen, Ergebnisse im Trocknungsprotokoll, Zwischenstand an Mieter und Eigentümer.
• Mitwirkung des Mieters: Geräte laufen lassen, Lüftungsfenster einhalten, Schläuche und Kabel nicht verändern, Wasserbehälter der Kondensationstrockner nicht unbeaufsichtigt lassen, wenn kein Ablaufschlauch liegt.
• Geräteplatzierung prüfen: Schalldämmbox beim Verdichter, Abstand zu Schlafplätzen, Stolperstellen an Schläuchen gesichert.
• Bei Unbewohnbarkeit: Frühzeitig entscheiden, Versicherer beider Seiten informieren, Zeitraum schriftlich festhalten.
• Abschluss: Freimessung dokumentiert, Zählerstand und Betriebsstunden abgelesen, Erstattung der Stromkosten und Abstimmung zur Minderung auf Basis des Protokolls, Geräte abgeholt, Instandsetzung terminiert.

Wie Feuchteschäden im Mehrfamilienhaus insgesamt strukturiert bearbeitet werden, beschreibt unser Beitrag zu Feuchteschäden im Mehrfamilienhaus.

Was Handwertig dazu leistet

Bei der Wasserschadensanierung mit Leckageortung und Bautrocknung behandeln wir die Trocknung im bewohnten Zustand ausdrücklich als eigenen Aufwandsfaktor – mit Terminabstimmung direkt mit den Mietern, einer festen Ansprechperson, die werktags erreichbar ist, und Schalldämmboxen für Verdichter in Wohnräumen. Zählerstände, Betriebsstunden je Gerät und die Messwerte der Kontrolltermine stehen im Trocknungsprotokoll, das der Eigentümer unverändert an Mieter und Versicherer weiterreicht. Die Leckageortung ist dabei eine Untersuchungsleistung – ein Ortungserfolg kann nicht garantiert werden –, die Instandsetzung nach der Freimessung übernehmen unser Maler- und Sanitärmeisterbetrieb sowie Fachpartner für die übrigen Gewerke aus Stockach für Objekte im gesamten Landkreis Konstanz und im Hegau.

Häufige Fragen

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: SHK-Meister des Betriebs (Leckageortung und Bautrocknung)

Veröffentlicht: 05.09.2026

Unser Einzugsgebiet:
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