Wissen für Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften.

Beschlossen oder einem Eigentümer gestattet wird eine bauliche Veränderung mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für die Kosten gilt anderes: Wer sich eine Veränderung gestatten lässt oder sie verlangt, zahlt allein. Alle Eigentümer zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind – oder wenn sich die Kosten in angemessenem Zeitraum amortisieren. Sonst tragen die zustimmenden Eigentümer die Kosten, und nur sie dürfen die Veränderung nutzen.

Ohne Beschluss darf der Verwalter Maßnahmen der laufenden Instandhaltung aus dem Wirtschaftsplan veranlassen, kleinere Reparaturen innerhalb des genehmigten Budgets beauftragen und Notfallmaßnahmen ergreifen. Ein Beschluss ist nötig bei Maßnahmen über das laufende Budget hinaus, größeren Instandsetzungen und Aufträgen über dem Schwellenwert der Gemeinschaftsordnung, oft 500 bis 2.000 Euro.

In der Regel zunächst die WEG. Sie ist seit der Reform 2020 rechtsfähig und haftet für Schäden aus verletzten Verkehrssicherungspflichten am Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter kann zusätzlich persönlich haften, wenn er Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, insbesondere grob fahrlässig oder vorsätzlich, etwa wenn gemeldete Mängel unbearbeitet bleiben. Die Abgrenzung im Einzelfall gehört in die rechtliche Beratung.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung; die Verwaltung meldet den Schaden und führt die Regulierung. Das gilt auch für versicherte Schäden im Sondereigentum – die dafür gezahlte Entschädigung reicht die Verwaltung an den betroffenen Eigentümer weiter.

Die Gemeinschaft trägt die Kosten am Gemeinschaftseigentum nach Miteigentumsanteilen; die Umsetzung erfordert einen Beschluss. Förderungen lassen sich auch von der WEG nutzen.