Einbauküche mitvermieten: wann sie sich lohnt

Vor einem Mieterwechsel oder vor der Sanierung eines ganzen Hauses fällt dieselbe Entscheidung an: die Wohnung mit Einbauküche anbieten oder ohne. Beantwortet wird sie meist aus dem Bauch heraus, weil belastbare Zahlen fehlen. Dabei lässt sie sich zerlegen – in eine rechtliche Frage (wem gehört die Küche, und was schuldet der Vermieter dann), eine kaufmännische (wie verhält sich der Abschreibungszeitraum zur Mietdauer im eigenen Bestand) und eine bautechnische (was eine Küche über mehrere Mieterwechsel bringt). Dieser Beitrag geht die drei Ebenen der Reihe nach durch – für Eigentümer, Hausverwaltungen und Kapitalanleger im Landkreis Konstanz und im Hegau.

Was „mitvermietet“ bedeutet – und welche drei Fälle es in Wahrheit gibt

Der Satz „die Wohnung hat eine Küche“ beschreibt drei Konstellationen. Sie unterscheiden sich nicht im Aussehen, sondern in der Frage, wem die Küche gehört – daran hängt alles Weitere.

Erstens: Der Vermieter stellt die Küche. Sie bleibt sein Eigentum, wird aber zusammen mit der Wohnung überlassen und damit Teil der Mietsache. Daraus folgt die Pflicht, sie während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Wer eine Küche stellt, kauft nicht nur ein Ausstattungsmerkmal ein, sondern auch eine Erhaltungspflicht über die gesamte Vertragslaufzeit – Geräte eingeschlossen.

Zweitens: Der Mieter bringt eine eigene Küche ein. Sie gehört dann nicht zur Mietsache. Bei Auszug darf der Mieter eine von ihm eingebrachte Einrichtung grundsätzlich wieder wegnehmen; der Vermieter kann die Wegnahme unter Umständen gegen eine angemessene Entschädigung abwenden. Was im konkreten Fall gilt und was angemessen ist, gehört vor jeder Zusage geprüft.

Drittens: Der neue Mieter löst die Küche des Vormieters ab. Das ist der praktisch häufigste und vertraglich am schlechtesten geregelte Fall. Zwei Mieter einigen sich über eine Ablöse, der Vermieter erfährt davon nebenbei – und Jahre später soll er ein Gerät reparieren, das er nie gekauft hat. Bleibt die Küche außerhalb der Mietsache, gehört genau das schriftlich festgehalten. Übernimmt der Vermieter sie selbst, ist sie ab diesem Zeitpunkt mitvermietet, mit allen Folgen für Erhaltungspflicht und Rückgabe.

Wer diese drei Fälle im Mietvertrag nicht benennt, verschiebt die Klärung auf den Auszugstermin – wo dann nicht die Regel entscheidet, sondern das Erinnerungsvermögen zweier Parteien.

Der Rechenweg ohne Preisliste: vier Größen aus dem eigenen Objekt

Zur Frage, ob sich eine gestellte Küche trägt, kursieren Richtwerte. Hier stehen bewusst keine: Anschaffungsaufwand, Mietansatz und Leerstandskosten unterscheiden sich zwischen einer kleinen Einheit in Singen und einer Familienwohnung in Konstanz zu stark. Tragfähig ist der Rechenweg – vier Größen, von denen eine feststeht und drei in den eigenen Unterlagen liegen.

Der steuerliche Abschreibungszeitraum. Eine komplette Einbauküche mit Spüle, Herd und Möbeln gilt nach der Rechtsprechung der Finanzgerichtsbarkeit als ein einheitliches Wirtschaftsgut. Sie wird über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren abgeschrieben und nicht sofort in voller Höhe abgezogen. Der Austausch eines einzelnen defekten Geräts wird abweichend behandelt. Die Details für Ihren Fall klärt Ihr Steuerberater.
Die durchschnittliche Mietdauer je Einheit. Diese Zahl steht in Ihren Mietverträgen. Bilden Sie sie getrennt nach Wohnungsgröße: Kleine Einheiten liegen fast immer unter dem Wert der großen Wohnungen im selben Haus.
Die Leerstandstage je Mieterwechsel. Ablesbar aus den Ein- und Auszugsterminen der letzten Jahre: wie lange eine Einheit im Durchschnitt ohne Mieteingang dasteht.
Der laufende Reparaturaufwand an der Küche. Wer schon Küchen stellt, findet ihn in der Instandhaltungsliste: Scharniere, Blenden, Dichtungen, Gerätetausch. Führen Sie ihn getrennt, sonst verschwindet er in der Sammelposition „Kleinreparaturen“ und fehlt bei der nächsten Entscheidung wieder.

Die entscheidende Relation lautet: Wie viele Mieterwechsel fallen in zehn Jahre – und übersteht die Küche sie? Eine Einheit mit kurzer Mietdauer bringt mehrere Wechsel; die Küche muss dann robust sein und in jedem Zyklus zur Neuvermietung beitragen. Wird eine Einheit im Schnitt fast so lange gehalten, wie der Abschreibungszeitraum dauert, steht am Ende der Mietzeit ohnehin meist eine Erneuerung an.

Diese Rechnung ist eine kaufmännische Überschlagsrechnung zur Vorbereitung Ihrer Entscheidung, keine steuerliche Berechnung.

Wann sich die gestellte Küche eher trägt – und wann eher nicht

Aus der Praxis im Landkreis Konstanz lassen sich Muster benennen – Erfahrungswerte aus betreuten Objekten, keine Marktstudie. Sie ordnen die Rechnung des vorigen Abschnitts ein, statt sie zu ersetzen.

Für die gestellte Küche sprechen kleine Einheiten mit häufigem Mieterwechsel. Wer für zwei oder drei Jahre einzieht, nimmt den Aufwand einer eigenen Küche – anschaffen, einbauen lassen, beim nächsten Umzug wieder ausbauen – selten auf sich. Fehlt die Küche, verlängert sich die Vermarktung häufig, oder der Interessent verhandelt eine Ablöse mit dem Vormieter – ein Vorgang, den der Vermieter weder steuert noch dokumentiert bekommt. Dasselbe gilt für möblierte und befristete Einheiten.

Gegen die gestellte Küche sprechen große Familienwohnungen mit langer erwartbarer Mietdauer. Dort bringen viele Mieter ihre eigene Küche mit, weil sie auf Jahre planen; die gestellte Küche steht dann im Weg und wird eingelagert oder entsorgt.

Welche Ausstattung zur Lage und zur angestrebten Mietergruppe passt, ist eine vorgelagerte Frage; sie klärt der Beitrag zur zielgruppengerechten Ausstattung. Dieser Beitrag setzt danach an: Die Entscheidung für die Küche ist gefallen, jetzt geht es um ihre Folgen.

Die Küche in der Miete abbilden: was üblich ist und wo es heikel wird

Zwei Wege sind gebräuchlich, und beide haben ihre Grenzen. Der übliche führt über den regionalen Mietspiegel: Die Einbauküche ist dort in vielen Merkmalskatalogen als wohnwerterhöhendes Ausstattungsmerkmal geführt und fließt in die Einordnung der Wohnung ein. Der zweite ist ein gesondert vereinbarter Zuschlag neben der Grundmiete.

Heikel wird es, wenn beides zusammenkommt: Führt der Mietspiegel die Küche bereits als Merkmal und wird zusätzlich ein eigener Zuschlag verlangt, steht der Vorwurf der Doppelanrechnung im Raum. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt fließt ein solcher Zuschlag zudem in die bei Mietbeginn zulässige Miete ein und steht nicht neben ihr. Welche Gemeinden das sind, bestimmt in Baden-Württemberg eine befristete Landesverordnung. Sie wurde zum 1. Januar 2026 neu gefasst, gilt zunächst bis Ende 2026, und die Liste hat sich dabei deutlich verschoben. Ob Ihre Gemeinde darin steht, ist vor jeder Vertragsgestaltung nachzusehen.

Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber an dieser Stelle arbeitet: Ein Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Er sieht für Möblierungszuschläge eine Angemessenheitsgrenze vor und die Pflicht, sie vor Vertragsschluss offenzulegen; Ausstattung, die ein anwendbarer Mietspiegel bereits berücksichtigt, soll nach dem Entwurf nicht zusätzlich in den Zuschlag einfließen – die Einbauküche nennt die Entwurfsbegründung dabei ausdrücklich. Wer den Zuschlag jetzt vereinbart, sollte den Stand des Verfahrens vor Vertragsschluss abfragen lassen.

Die dritte denkbare Route – der nachträgliche Einbau als Modernisierungsmaßnahme mit anschließender Mieterhöhung – ist nicht allgemein geklärt und im Einzelfall zu beurteilen; als sicherer Weg taugt sie nicht. Wie sich Modernisierung und Instandhaltung trennen lassen und welche Regeln für eine Mieterhöhung nach Modernisierung gelten, behandelt der Beitrag zur Modernisierung oder Instandhaltung. Wer die Küche über diese Route refinanzieren will, sollte die Frage vorher prüfen lassen, statt sie im Erhöhungsschreiben zum ersten Mal zu stellen.

Was zur Küche in den Mietvertrag gehört

Eine mitvermietete Küche wird häufig stillschweigend überlassen: Sie steht bei der Besichtigung in der Wohnung, im Vertrag steht nichts davon. Teil der Mietsache ist sie trotzdem – nur ohne beschriebenen Umfang. Fünf Punkte gehören deshalb in den Vertrag.

Die Küche ausdrücklich als mitvermietete Einrichtung benennen. Ein Satz genügt, aber er muss dastehen – und im Ablösefall der Gegensatz dazu: dass die vorhandene Küche gerade nicht mitvermietet ist.
Eine Inventarliste als Anlage. Möbelteile, Arbeitsplatte, Spüle und Armatur sowie jedes Gerät mit Hersteller, Typenbezeichnung und Baujahr. Ohne sie lässt sich später weder der Umfang der Mietsache noch der Zustand bei Übergabe belegen.
Eine Regelung für den Gerätedefekt. Wer wird informiert, wer beauftragt, und was gilt, wenn ein Gerät nicht mehr reparabel ist. Ein defekter Kühlschrank am Freitagnachmittag ist der falsche Zeitpunkt für diese Frage.
Die Grenzen einer Kleinreparaturklausel kennen. Eine solche Klausel kann die Erhaltungspflicht des Vermieters nicht allgemein auf den Mieter verschieben, und ob Küchengeräte von ihr erfasst werden, ist eine Frage des Einzelfalls. Wie sich Kleinreparaturen im Bestand organisieren lassen, zeigt unsere Seite zu Kleinreparaturen im laufenden Betrieb.
Den geschuldeten Rückgabezustand. Er bezieht sich auf den dokumentierten Ausgangszustand, nicht auf einen Neuzustand.

Formulierungen für diese Punkte gehören vor der ersten Verwendung anwaltlich geprüft: Klauseln werden im Streitfall streng an den Grenzen für vorformulierte Bedingungen gemessen, und eine unwirksame Klausel ist schlechter als keine.

Übergabe und Zustandsaufnahme: die Küchenzeile im Protokoll

Die Küche wird stärker beansprucht als jede andere Ausstattung, und ihr Zustand ist selten festgehalten – deshalb wird beim Auszug über sie gestritten. Das Übergabeprotokoll braucht eine eigene Küchenzeile, bei Einzug und Auszug gleich aufgebaut.

Aufzunehmen sind der Zustand von Fronten, Arbeitsplatte, Dichtungen und Beschlägen, die Geräteliste mit Hersteller, Typ und Baujahr sowie Fotos der wesentlichen Flächen. Entscheidend ist, dass vorhandene Gebrauchsspuren ausdrücklich vermerkt werden: Ein Protokoll, das nur Schäden kennt, hilft beim Auszug niemandem.

Beim Auszug ist genau eine Unterscheidung zu treffen: Was ist Veränderung oder Verschlechterung durch vertragsgemäßen Gebrauch – dafür hat der Mieter nicht einzustehen – und was ist ein Schaden. Ob im Schadensfall Ersatz zum Zeitwert oder gar kein Ersatz geschuldet ist, hängt vom Einzelfall ab; ohne dokumentierten Ausgangszustand lässt sich die Frage nicht einmal sauber stellen. Wie sich der Wechsel insgesamt protokollieren lässt, zeigt unsere Leistungsseite zur Wohnungsübergabe mit Protokoll.

Planung im Bestand: Anschlüsse, Maße und der Boden unter der Küche

Ob eine Küche mehrere Mieterwechsel übersteht, entscheidet sich weniger an der Frontfarbe als an vier bautechnischen Festlegungen vor der Bestellung.

Anschlusslage. Wasser, Abwasser und Strom liegen in Bestandswohnungen oft dort, wo vor Jahrzehnten eine Küche stand – nicht dort, wo heute eine sinnvolle Zeile entsteht. Es lohnt sich, je Wohnungstyp einen Standardplatz festzulegen und die Anschlüsse einmalig dorthin zu ziehen; danach gilt in allen Einheiten desselben Typs dieselbe Maßlogik. Der Elektroanschluss selbst gehört in die Hand eines in der Handwerksrolle eingetragenen Elektrofachbetriebs; seine Lage wird trotzdem in der Küchenplanung festgelegt, nicht am Montagetag entschieden.

Aufmaß. Bestandspläne stimmen selten auf den Zentimeter. Ein sauberes Aufmaß vor der Bestellung ist günstiger als jede Anpassung am Montagetag – und in der Serie die Grundlage dafür, dass dieselbe Zeile überall passt.

Dunstabzug. Eine Abluftführung nach außen ist im Bestand häufig nicht ohne Weiteres möglich – ein Durchbruch nach außen berührt in der Eigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum, ein Schacht fehlt oder wird anderweitig genutzt. Umluft mit Filter ist deshalb häufig die praktikable Lösung. Das ist eine praktische Feststellung, keine rechtliche: Wo Abluft geplant wird, gehört die Frage vorab mit der Gebäudetechnik geklärt.

Boden. Vollflächig verklebte Beläge werden durchgehend unter der Küchenzeile verlegt: Wird die Küche später versetzt oder ersetzt, bleibt sonst eine sichtbare Silhouette zurück, und ein Belagswechsel wird zur Teilsanierung. Bei schwimmend verlegten Belägen gilt das Gegenteil: Laminat und Klick-Vinyl dürfen nach den Verlegevorgaben der Hersteller nicht von der Küchenzeile beschwert werden, weil das ihre Bewegung blockiert und zu Aufwölbungen und geöffneten Fugen führt. Dort wird bis zur Sockelblende verlegt und die Fuge dauerelastisch geschlossen. Welche Verlegeart gewählt wird, gehört deshalb vor die Küchenbestellung. Welcher Aufbau unter dem sichtbaren Belag liegt und was er für den Schallschutz gegenüber der Nachbarwohnung bedeutet, behandelt der Beitrag zum Trittschall beim Bodenbelagswechsel.

Über den Abschreibungszeitraum hinaus denken: Fronten, Ersatzteile, Standardisierung

Eine Küche, die über zehn Jahre abgeschrieben wird, muss zehn Jahre lang reparierbar sein – die bei der Auswahl am häufigsten übersehene Anforderung. Prüfen Sie vor der Festlegung, wie lange Fronten derselben Serie und Farbe nachbestellbar sind und wie es um Beschläge und Geräte steht. Eine einzeln ersetzbare Front ist eine Kleinreparatur; dieselbe Front ohne Nachlieferung zwingt zum Tausch der ganzen Zeile.

Ebenso zählt die Robustheit. Für Küchen- und Badmöbel gibt es eine eigene Norm zur Gebrauchstauglichkeit; sie legt Prüfverfahren und Anforderungen für Behältnismöbel im Neuzustand fest. Auf sie lässt sich im Leistungsverzeichnis verweisen – das ist belegbarer als der Zusatz „hochwertig“.

Wer mehrere Einheiten ausstattet, legt die Küche einmal fest und ruft sie je Mieterwechsel ab. Gleiche Fronten, Geräte und Maßlogik je Wohnungstyp verkürzen die Bestellung, vereinfachen die Ersatzteilhaltung und machen die Montagezeit planbar. Wie eine solche Festlegung als Ausstattungskatalog und Musterwohnung für den ganzen Bestand entsteht, beschreibt ein eigener Beitrag – die Küche ist dort eine Katalogposition unter mehreren.

Richtet sich das Objekt an ältere Mieter, kommt eine Ebene dazu: Arbeitshöhen, Bewegungsflächen und die Anordnung der Geräte entscheiden darüber, wie lange die Wohnung nutzbar bleibt. Die Maße dafür stehen im Beitrag zur barrierefreien Küche.

Was Handwertig dazu leistet

Die Handwertig GmbH aus Stockach stattet vermietete Einheiten im Landkreis Konstanz und im Hegau mit Küchen aus – von der einzelnen Wohnung bis zur Serie. Wir konfigurieren mit Ihnen eine Musterküche je Objekt, nehmen das Aufmaß je Einheit auch im bewohnten Bestand, demontieren und entsorgen die Altküche und montieren terminiert auf den Mieterwechsel – damit die Küche zur Übergabe steht und nicht danach. Den Wasseranschluss stellt unser eigener Sanitärmeister her; den Elektroanschluss übernehmen ausgewählte, in der Handwerksrolle eingetragene Partnerbetriebe in eigener fachlicher Verantwortung – wir beauftragen und koordinieren sie und verantworten die Gesamtleistung Ihnen gegenüber. Jede Einheit wird dokumentiert übergeben – mit Geräteliste nach Hersteller, Typ und Baujahr und Fotos des Einbauzustands für Ihr Übergabeprotokoll. Im laufenden Betrieb hängt die Küche an derselben Kleinreparatur-Abwicklung wie der Rest der Wohnung, sobald eine Rahmenvereinbarung besteht. Was das im Einzelnen umfasst, steht auf der Seite zu Mieterküchen.

Planen Sie für sich selbst und nicht für die Vermietung, zählt die individuelle Konfiguration mehr als die Wiederholbarkeit. Dafür gibt es die Seite zur Küche für die eigene Wohnung.

Am Anfang steht in beiden Fällen dieselbe Arbeit: eine Begehung, bei der Anschlusslage, Maße und Bodenaufbau aufgenommen werden. Erst danach lässt sich sagen, welche Küche in Ihre Einheiten passt und welche Vorleistungen davor fällig werden.

Häufige Fragen

Wem gehört die Einbauküche, wenn sie mitvermietet ist?

Sie bleibt Eigentum des Vermieters und wird mit der Wohnung überlassen. Damit gehört sie zur Mietsache: Der Vermieter schuldet, dass sie während der Mietzeit gebrauchstauglich bleibt. Anders liegt der Fall bei einer Küche, die der Mieter selbst eingebaut oder vom Vormieter abgelöst hat. Diese Unterscheidung sollte im Mietvertrag ausdrücklich benannt und im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Muss der Vermieter eine mitvermietete Küche instand halten?

Grundsätzlich ja. Was zur Mietsache gehört, muss der Vermieter in vertragsgemäßem Zustand erhalten; für die normale Abnutzung durch den Mieter gilt das ebenso. Eine Kleinreparaturklausel kann daran nur in engen Grenzen etwas ändern, und ob Küchengeräte davon erfasst werden, ist eine Frage des Einzelfalls. Dieser Punkt gehört vor der ersten Vermietung in anwaltliche Prüfung.

Über welchen Zeitraum wird eine mitvermietete Einbauküche abgeschrieben?

Nach der Rechtsprechung der Finanzgerichtsbarkeit gilt eine komplette Einbauküche mit Spüle, Herd und Möbeln als ein einheitliches Wirtschaftsgut, das über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren abgeschrieben wird und nicht sofort in voller Höhe abziehbar ist. Der Austausch eines einzelnen defekten Geräts wird abweichend behandelt. Wie das für Ihr Objekt zu buchen ist, klärt Ihre Steuerberatung.

Darf für die Küche ein gesonderter Zuschlag zur Miete vereinbart werden?

Das hängt vom regionalen Mietspiegel und vom Einzelfall ab. Führt der Mietspiegel die Einbauküche bereits als wohnwerterhöhendes Merkmal, besteht die Gefahr einer Doppelanrechnung, wenn zusätzlich ein eigener Zuschlag verlangt wird. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt fließt ein solcher Zuschlag außerdem in die zulässige Miete ein. Diese Rechnung gehört vor den Vertragsabschluss und in fachkundige Hände.

Was gehört zur Küche in das Übergabeprotokoll?

Der Zustand von Fronten, Arbeitsplatte, Dichtungen und Beschlägen, dazu eine Geräteliste mit Hersteller, Typ und Baujahr sowie Fotos der wesentlichen Flächen. Halten Sie fest, welche Teile bereits Gebrauchsspuren zeigen. Bei Auszug lässt sich damit unterscheiden, was normale Abnutzung ist und was ein Schaden, und ob ein Ersatz zum Zeitwert oder gar nicht geschuldet wird.

Was passiert mit einer Küche, die der Mieter selbst eingebaut hat?

Sie gehört nicht zur Mietsache. Der Mieter darf eine von ihm eingebrachte Einrichtung bei Auszug grundsätzlich wieder mitnehmen; der Vermieter kann die Wegnahme unter Umständen gegen Entschädigung abwenden. Übernimmt der Vermieter die Küche, wird sie ab dann mitvermietet, mit allen Folgen für Erhaltungspflicht und Übergabe. Die Übernahme sollte schriftlich und mit Zustandsaufnahme erfolgen.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder eine Energieberatung weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Steffen Köhler, Prokurist und Quartiermeister; bautechnische Angaben Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK)

Veröffentlicht: 06.09.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche der Gesetzeslage (Stand: September 2026) und sind keine Rechtsberatung.

Unser Einzugsgebiet:
Konstanz Radolfzell Singen Stockach Allensbach Engen + 35 km Umkreis

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