Ein Standard für 20 Wohnungen: Ausstattungskatalog und Musterwohnung als Grundlage für die Serien-Sanierung im Bestand

20 oder 30 Wohnungen im selben Haus nacheinander zu sanieren und jede einzelne neu zu planen, kostet dreimal: für die wiederholte Abstimmung, für den Einkauf in Kleinmengen und für Handwerker, die in jeder Einheit wieder bei null anfangen. Bestandshalter, Baugenossenschaften und Hausverwaltungen mit Mandaten über ganze Häuser kennen das Muster – und den Wunsch, es abzustellen. Dieser Beitrag beschreibt eine Methode in sechs Schritten: vom Clustern der Wohnungstypen über einen Ausstattungskatalog mit festen Festlegungen bis zur Musterwohnung, aus der ein Leistungsverzeichnis je Wohnungstyp mit Einheitspreisen entsteht. Dazu eine Katalog-Vorlage nach Bauteilen und eine ehrliche Liste der Grenzen, an denen ein Standard nicht mehr trägt.

Warum ist die Einzelplanung bei vielen gleichartigen Wohnungen das teuerste Vorgehen?

Bei 20 Wohnungen mit drei Grundrissen erzeugt jede individuelle Planung eigene Materiallisten, Angebote und Rückfragen und zieht sich mit unterschiedlichen Ersatzteilen bis in die Instandhaltung; ein Standard trifft die Entscheidung einmal je Ausstattungsstufe und kalkuliert den Wohnungstyp statt die Wohnung.

Bei einer einzelnen Wohnung ist die individuelle Planung richtig. Bei 20 Wohnungen mit drei Grundrissen ist sie ein Kostentreiber: eigene Materialliste, eigenes Angebot, eigene Rückfragen zu Farbton, Belag und Armatur – und jede Abweichung zieht sich bis in die Instandhaltung der nächsten Jahre mit unterschiedlichen Ersatzteilen, Pflegehinweisen und Übergabeprotokollen.

Ein Standard kehrt das um. Die Entscheidung „Welche Wandfarbe, welcher Boden, welche Armatur“ fällt einmal, wird dokumentiert und gilt für den gesamten Bestand einer Ausstattungsstufe. Der Handwerker kalkuliert nicht mehr die Wohnung, sondern den Wohnungstyp. Das ist keine Nivellierung nach unten, sondern die Voraussetzung dafür, dass Qualität über viele Einheiten reproduzierbar wird.

Schritt 1: Wie wird der Bestand nach Wohnungstypen geordnet?

Alle Einheiten werden nach sanierungsrelevanten Merkmalen – Grundriss, Wohnfläche, Badlage, Küchenanschluss, Bodenaufbau, Leitungen, Geschoss – geclustert; in einem Mehrfamilienhaus der 1960er- bis 1990er-Jahre ergeben sich meist zwei bis vier Typen.

Der erste Schritt ist Inventur, nicht Gestaltung. Ordnen Sie alle Einheiten nach Merkmalen, die für die Sanierung entscheidend sind: Grundriss und Zimmerzahl, Wohnfläche, Lage des Bades (innen liegend oder mit Fenster), Küchenanschluss, Bodenaufbau, Zustand von Leitungen und Elektrik, Geschoss und Ausrichtung. In einem Mehrfamilienhaus der 1960er- bis 1990er-Jahre ergeben sich daraus meist zwei bis vier Typen – etwa „2-Zimmer 55 m² mit Innenbad“, „3-Zimmer 72 m² mit Balkon“, „4-Zimmer 95 m² Eckwohnung“.

Wohnungen, die sich in Grundriss und Technik nur geringfügig unterscheiden, gehören in denselben Typ; Wohnungen mit abweichendem Bodenaufbau oder anderer Leitungsführung nicht, auch wenn sie gleich groß sind. Wo Bestandspläne fehlen oder von der Realität abweichen, lohnt sich vor dem Clustern ein digitales Aufmaß mit Wohnflächenberechnung für je einen Vertreter pro Typ – die Flächen daraus sind später die Grundlage für die Massen im Leistungsverzeichnis.

Schritt 2: Wie wird aus Lage und Zielmiete eine Ausstattungsstufe?

Jedem Objekt – nicht jeder Wohnung – wird eine der drei Stufen Basis, Standard oder Plus zugewiesen, abgeleitet aus Lage, Zielmiete und Mieterprofil; so vermeidet man Überausstattung ohne Refinanzierung ebenso wie Leerstand durch Ausstattung unter Marktniveau.

Ein Standard ohne Bezug zur erzielbaren Miete führt entweder zu Überausstattung, die sich nicht refinanziert, oder zu Ausstattung unter Marktniveau, die Leerstand erzeugt. Deshalb wird jedem Objekt – nicht jeder Wohnung – eine von drei Stufen zugewiesen: Basis, Standard oder Plus. Die Zuordnung folgt der Lage, der Zielmiete und dem Mieterprofil, das Sie ansprechen wollen. Wie sich Ausstattung und Zielgruppe für eine einzelne Wohnung abstimmen lassen, beschreibt der Ratgeber Für welche Mieter saniere ich? – hier geht es darum, diese Entscheidung einmal je Objekt zu treffen und dann nicht mehr je Einheit.

Ein Objekt in einfacher Lage mit Zielmiete im unteren Segment wird in der Regel mit „Basis“ richtig bedient; ein Haus in gefragter Lage in Konstanz oder Radolfzell rechtfertigt „Standard“ oder „Plus“. Entscheidend ist, dass die Stufe für das ganze Haus gilt – unterschiedliche Ausstattung im selben Treppenhaus erzeugt Vergleichsdiskussionen und macht die Ersatzteilhaltung wieder kleinteilig.

Schritt 3: Was legt der Ausstattungskatalog fest?

Der Katalog legt für jedes Bauteil je Stufe genau ein Produkt oder eine Produktlinie fest – Hersteller, Serie, Farbton, Klasse statt „gleichwertig oder ähnlich“ –, denn was nicht festgelegt ist, wird in der Ausführung wieder verhandelt.

Der Katalog ist das Herzstück. Er legt für jedes Bauteil je Stufe genau ein Produkt oder eine Produktlinie fest – nicht „gleichwertig oder ähnlich“, sondern Hersteller, Serie, Farbton, Klasse. Was nicht festgelegt ist, wird in der Ausführung wieder verhandelt. Die folgende Vorlage nennt die Bauteile, die in fast jedem Wohnungsbestand den Ausschlag geben.

Wände und Decken

• Basis: Dispersionsfarbe weiß, matt, Nassabriebklasse 3 nach DIN EN 13300 auf vorhandenem Untergrund nach Ausbesserung; Raufaser bleibt, wo sie intakt ist.
• Standard: Dispersionsfarbe Nassabriebklasse 2, ein festgelegter Weißton für alle Räume, Glattvlies in Flur und Wohnraum; Bäder und Küchen mit abwaschbarer Beschichtung.
• Plus: Nassabriebklasse 1 oder 2 in beanspruchten Räumen, glatt gespachtelte Wandflächen (Q3) in Wohnräumen, ein zweiter definierter Akzentton als einzige zugelassene Abweichung.

Die Nassabriebklasse ist die Kennzahl, die bei Mieterwechseln bares Geld spart: Eine Wand der Klasse 1 oder 2 lässt sich bei der Übergabe reinigen statt streichen. Ob Putz oder Tapete die bessere Grundlage ist, hängt vom Untergrund ab – der Katalog legt es je Typ fest, nicht je Wohnung.

Bodenbelag

• Basis: Vinyl-Designbelag zum Kleben, Nutzungsklasse 23 nach DIN EN ISO 10874, ein Dekor für alle Räume, Feuchträume mit demselben Belag.
• Standard: Vinyl oder Rigid-Vinyl Nutzungsklasse 23/32, zwei zugelassene Dekore je Objekt, Sockelleiste als festes Profil in einer Farbe.
• Plus: Vinyl der Nutzungsklasse 33 oder Mehrschichtparkett in Wohnräumen, Feinsteinzeug in Bad und Flur.

Die Nutzungsklasse beschreibt, für welche Beanspruchung ein Belag ausgelegt ist – die Ziffer 2 steht für Wohnbereich, die 3 für gewerblichen Bereich, die zweite Ziffer für die Intensität. Für Mietwohnungen mit häufigem Mieterwechsel ist Klasse 23 die Untergrenze; wer die Wahl zwischen Vinyl und Laminat nachlesen will, findet den Vergleich unter Vinyl oder Laminat.

Bad und Sanitär

• Basis: Eine Armaturenserie eines Herstellers für Waschtisch, Dusche und Küche; Wand-WC mit Spülkasten einer Serie; Duschwanne oder Wanne behalten, Fliesen ausbessern und Fugen erneuern.
• Standard: Dieselbe Armaturenserie, bodengleiche Dusche mit Glasabtrennung eines festgelegten Systems, neue Fliesen in einem Format und zwei Farben, Waschtisch mit Unterschrank aus einer Möbellinie.
• Plus: Armaturen derselben Serie in gehobener Ausführung, großformatige Fliesen, Spiegelschrank mit Beleuchtung, Handtuchheizkörper als Standard.

Die eine Armaturenserie ist keine Geschmacksfrage, sondern eine Ersatzteilfrage. Wenn in allen Wohnungen eines Hauses dieselbe Kartusche und derselbe Brauseschlauch verbaut sind, hält der Betrieb ein kleines Lager und kann eine tropfende Armatur in der Regel beim ersten Termin instand setzen. Achten Sie darauf, dass der Hersteller die Serie seit Jahren führt und Ersatzteile über den Fachgroßhandel verfügbar sind – nicht auf den günstigsten Listenpreis.

Innentüren und Beschläge

• Basis: Bestandstüren aufarbeiten und lackieren, ein Drückergarnitur-Modell für alle Türen.
• Standard: Neue Türblätter in Weißlack einer Serie, Zargen erneuern, wo sie beschädigt sind; Bad- und WC-Türen mit identischem Beschlag.
• Plus: Türen mit Röhrenspan-Einlage, flächenbündig oder mit definierter Profilierung, magnetische Fallen, eine Beschlagserie in Edelstahl.

Küche

• Basis: Anschlüsse geprüft und auf einen definierten Standardplatz gesetzt; keine Küche, sofern das Segment es trägt.
• Standard: Eine Küchenlinie mit festen Korpusmaßen, zwei Frontfarben und definierter Geräte-Grundausstattung als Mieterküche.
• Plus: Dieselbe Küchenlinie mit Geschirrspüler und Induktion, Arbeitsplatte in einer gehobenen Ausführung.

Elektro

• Alle Stufen: Der Katalog gibt ein Schalterprogramm und die Anzahl der Steckdosen je Raum als Vorgabe an den Elektro-Fachpartner. Prüfung, Ausführung und Dokumentation der Elektroinstallation bleiben beim eingetragenen Fachbetrieb.

Zum Katalog gehört ein kurzer Pflegehinweis je Bauteil, der in jedes Übergabeprotokoll übernommen wird: wie der Belag gereinigt wird, welche Reiniger die Armatur verträgt, dass die Wand abwaschbar ist.

Schritt 4: Wozu dient die Musterwohnung?

Erst die ausgeführte Musterwohnung – eine Einheit des häufigsten Typs, vollständig nach Katalog gebaut – zeigt, ob die Festlegungen zusammenpassen; Abweichungen werden protokolliert, und die Abnahme mit Fotodokumentation wird zur Referenz für die Serie.

Ein Katalog auf Papier ist eine Absicht. Erst die ausgeführte Musterwohnung zeigt, ob die Festlegungen zusammenpassen: ob der Weißton im Nordzimmer grau wirkt, ob die Duschabtrennung im Innenbad Platz hat, ob die Zargen in die vorhandenen Wandstärken gehen. Wählen Sie für das Muster eine Wohnung des häufigsten Typs, nicht die schönste Einheit im Haus.

Die Musterwohnung wird vollständig nach Katalog ausgeführt, mit allen Nebenleistungen, die später in Serie anfallen: Demontage, Schutzmaßnahmen, Entsorgung, Reinigung. Während der Ausführung protokolliert der Betrieb, was vom Katalog abweichen musste und warum. Am Ende steht eine gemeinsame Abnahme mit Fotodokumentation je Raum. Diese Abnahme ist die Referenz: Jede weitere Wohnung wird gegen die Musterwohnung abgenommen, nicht gegen eine neue Beschreibung.

Die Musterwohnung liefert außerdem etwas, das kein Angebot leisten kann – gemessene Zeiten. Wie lange dauert das Ausräumen, wie lange der Bodenaufbau, wie viele Tage braucht das Bad tatsächlich. Aus der Kalkulation von Serien-Sanierungen im Landkreis stammt die Erfahrung: Die Zeiten des Musters, ergänzt um einen realistischen Aufschlag für Bestandsüberraschungen, sind die belastbarste Grundlage für den Takt der Serie – nicht der Wunschtermin aus der Investitionsplanung.

Schritt 5: Wie entsteht das Leistungsverzeichnis je Wohnungstyp?

Aus Katalog, Aufmaß und Musterwohnung entsteht je Typ und Stufe ein Leistungsverzeichnis mit Mengen aus dem Aufmaß und Einheitspreisen, sauber getrennt in Pflichtpositionen und Optionen, die nur bei Bedarf ausgelöst werden.

Aus Katalog, Aufmaß und Musterwohnung entsteht das Leistungsverzeichnis – eines je Wohnungstyp und Stufe. Jede Position enthält Beschreibung, Einheit, Menge aus dem Aufmaß des Typs und einen Einheitspreis aus den gemessenen Zeiten und gebündelten Materialpreisen. Der 2-Zimmer-Typ hat andere Massen als die Eckwohnung, aber dieselben Positionen und Preise je Einheit.

Das Leistungsverzeichnis trennt sauber in Pflicht und Option. Pflicht ist alles, was der Katalog für die Stufe festlegt. Option sind Positionen, die nur bei Bedarf ausgelöst werden: Estrichausbesserung, Austausch einer Zarge, Ersatz eines defekten Heizkörpers, Schimmelbehandlung nach Befund. Optionen sind mit Einheitspreis hinterlegt, aber ohne Menge – sie werden je Wohnung nach Bestandsaufnahme freigegeben. So bleibt die Kalkulation je Typ vergleichbar, und die Abrechnung je Einheit oder Kostenstelle zeigt, welche Wohnung wie viel Bestandsrisiko getragen hat.

Für die Serie entsteht daraus ein einfaches Rechenmodell: Anzahl Wohnungen je Typ mal Leistungsverzeichnis des Typs, plus eine Rückstellung für Optionen aus der Quote der ersten Einheiten. Bei Baugenossenschaften ist das zugleich die Grundlage für die Abstimmung mit dem Aufsichtsgremium, weil es die Investition je Wohnung und Quadratmeter ausweist. Wie Rahmenkonditionen und Serienkalkulation zusammenpassen, zeigt die Leistungsseite für Baugenossenschaften.

Schritt 6: Warum muss der Katalog jährlich geprüft werden?

Ein nie geprüfter Standard veraltet: Jährlich werden Mieterrückmeldungen, Instandhaltungsprobleme, abgekündigte Produkte und die Entwicklung der Zielmiete ausgewertet; Änderungen werden versioniert, laufende Serien mit ihrem Stand fertiggestellt.

Ein Standard, der nie geprüft wird, veraltet. Deshalb gehört ein fester Jahrestermin dazu: Welche Rückmeldungen kamen von Mietern zu Belag, Bad oder Küche? Welche Bauteile haben in der Instandhaltung häufiger Probleme gemacht als erwartet? Welche Produkte hat der Hersteller abgekündigt, welche Serie läuft aus? Wie hat sich die Zielmiete im Objekt entwickelt, rechtfertigt sie inzwischen die nächste Stufe?

Änderungen werden versioniert: Katalog 2026, Katalog 2027. Laufende Serien werden mit dem Stand fertiggestellt, mit dem sie begonnen haben, damit im selben Haus nicht zwei Bodendekore nebeneinander liegen. Der Katalog soll Ruhe in den Bestand bringen, nicht jährlich neue Mode.

Was bewirkt der Standard im laufenden Betrieb?

Mengenbündelung im Einkauf, eine Kalkulationsbasis je Quadratmeter und Typ, weniger Rüst- und Anfahrtzeiten in der Ausführung und vergleichbare Übergabeprotokolle und Pflegehinweise in der Bewirtschaftung.

Die Wirkung zeigt sich an vier Stellen. Im Einkauf: Belag, Farbe, Armaturen und Türen werden je Objekt in Mengen bestellt, die eine Einzelwohnung nie erreicht, und Ersatzteile liegen vor, bevor sie gebraucht werden. In der Kalkulation: eine Basis je Quadratmeter und Typ, mit der sich jede weitere Wohnung in Minuten einordnen lässt. In der Ausführung: Wer im selben Haus fünf Wohnungen desselben Typs hintereinander saniert, spart Rüst- und Anfahrtzeiten und trifft weniger Entscheidungen auf der Baustelle. In der Bewirtschaftung: Übergabeprotokolle sind über den Bestand vergleichbar, Pflegehinweise einheitlich, und niemand muss erst herausfinden, welche Armatur in Wohnung 14 verbaut ist.

Wo stößt der Ausstattungskatalog an Grenzen?

Bei Denkmalschutz, wo Eingriffe an Türen, Böden, Stuck und Treppenhäusern genehmigungspflichtig sind, sowie überall dort, wo Einheiten nicht gleichartig sind; kommunale Gestaltungssatzungen betreffen meist nur Fassade, Fenster und Dach.

Ein Ausstattungskatalog ist ein Werkzeug für gleichartige Einheiten – nicht für jeden Bestand. Drei Grenzen sollten Sie kennen.

Denkmalschutz. Bei einem Kulturdenkmal dürfen Eingriffe, die das Erscheinungsbild beeinträchtigen, in Baden-Württemberg nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erfolgen; auch bauliche Anlagen in der Umgebung eines eingetragenen Denkmals können genehmigungspflichtig sein. In der Praxis betrifft das im Inneren vor allem Bestandstüren, Böden, Stuck und Treppenhäuser – also genau die Bauteile, die der Katalog sonst festlegt. Kommunale Gestaltungssatzungen betreffen dagegen meist nur Fassade, Fenster und Dach und lassen den Innenstandard unberührt. Für Denkmale gilt ein eigener, mit der Behörde abgestimmter Standard oder gar keiner.

Gemeinschaftseigentum in der WEG. Der Katalog greift im Sondereigentum. Sobald Bauteile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind – Steigleitungen, Fenster, Wohnungseingangstüren, tragende Wände –, sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, nach § 20 WEG beschlusspflichtig. Ein Investor mit 20 Wohnungen in einer WEG kann Böden und Bäder standardisieren, aber nicht ohne Beschluss die Strangführung ändern. Welche Entscheidung wohin gehört, sortiert der Ratgeber Wer entscheidet über Bauteile im Gemeinschaftseigentum.

Bewohnte Einheiten. Erhaltungsmaßnahmen müssen Mieter nach § 555a BGB dulden; der Vermieter hat sie rechtzeitig anzukündigen. Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, und der Mieter kann nach § 555d BGB Härtegründe geltend machen. In bewohnten Wohnungen wird der Katalog deshalb in der Regel nur teilweise umgesetzt: das Bad nach Standard, der Boden erst beim Auszug. Was für die Badsanierung bei laufendem Mietverhältnis gilt, beschreibt der Beitrag Bad sanieren in der vermieteten Wohnung. Wünsche des Mieters – eine andere Wandfarbe, ein anderes Dekor – kosten den Standard seine Wirkung; ob sie erfüllt werden, ist eine Entscheidung des Eigentümers, nicht des Katalogs. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was übernimmt Handwertig bei der Serien-Sanierung?

Die Ausführung der Musterwohnung, die Kalkulation mit Trennung in Pflicht und Option, einen realistischen Takt und die Abrechnung je Einheit – als Maler- und Sanitärmeisterbetrieb mit eigenem Team für Investoren, Baugenossenschaften und Hausverwaltungen im Landkreis Konstanz und Hegau.

Die Handwertig GmbH aus Stockach führt die Serien-Sanierung mehrerer Einheiten mit wiederkehrendem Standard als Maler- und Sanitärmeisterbetrieb mit eigenem Team aus. Fliesen-, Estrich- und Parkettarbeiten führen wir mit eigenen Mitarbeitern aus. Elektroarbeiten führen eingetragene Fachpartner aus; wir koordinieren sie und bleiben Ihr Ansprechpartner. Für Investoren, Baugenossenschaften und Hausverwaltungen im Landkreis Konstanz und Hegau übernehmen wir die Ausführung der Musterwohnung, die Kalkulation mit Trennung in Pflicht und Option, einen realistischen Takt statt Wunschtermin und die Abrechnung je Einheit oder Kostenstelle. Wo Bestandspläne fehlen, liefert das digitale Aufmaß die Massen je Wohnungstyp. Für ein Erstgespräch reicht eine Anfrage mit Adresse, Anzahl der Einheiten und angestrebter Ausstattungsstufe.

Weiterführende Ratgeber: Wohnfläche im Bestand: Folgen falscher Zahlen, Wohnungseingangstür: welche Klasse wann? und Strangsanierung im bewohnten Haus: Ablauf.

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