Eigentumswohnung sanieren: WEG-Regeln

Eine Eigentumswohnung gehört mir – also darf ich darin machen, was ich will? So einfach ist es leider nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet strikt zwischen Sondereigentum (Ihrer Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (dem, was alle Eigentümer gemeinsam besitzen). Diese Unterscheidung entscheidet darüber, was Sie ohne Zustimmung der Gemeinschaft tun dürfen – und was nicht.

Dieser Artikel gibt Eigentümern im Bodenseeraum einen klaren Überblick über die wichtigsten Regelungen – ohne juristisches Kauderwelsch, dafür mit praxisnahen Beispielen.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – die entscheidende Unterscheidung

Ihr Sondereigentum (in der Regel):

Alle Räume innerhalb Ihrer Wohnung
Innenwände, die keine tragenden Wände sind
Böden (ohne Estrich und Betondecke)
Deckenanstriche und Tapeten
Türen innerhalb der Wohnung (aber: Wohnungseingangstür gehört meist dem Gemeinschaftseigentum)
Installationen, die ausschließlich Ihrer Wohnung dienen (ab dem Absperrhahn)

Gemeinschaftseigentum (gehört allen):

Tragende Wände (auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen!)
Außenwände und Fassade
Dach
Treppenhäuser und Flure
Heizungsanlage (Zentralheizung)
Leitungen im Bereich bis zum Wohnungsanschluss
Fenster und Wohnungseingangstüren – als Außenbauteile zwingend, unabhängig von der Teilungserklärung
Balkonbrüstungen und Außengeländer
Fundamenten und tragende Bauteile

Wichtig: Innerhalb der gesetzlichen Grenzen regelt die Teilungserklärung Ihrer WEG die Zuordnung – prüfen Sie sie deshalb, bevor Maßnahmen geplant werden. Nicht zur Disposition stehen Bauteile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind: dazu zählen neben tragenden Bauteilen und dem Dach auch Fenster und die Wohnungseingangstür. Dort kann die Teilungserklärung nur die Kostentragung abweichend verteilen, nicht die Zuordnung ändern.

Was Sie in Ihrer Wohnung ohne WEG-Beschluss dürfen

Im Bereich Ihres Sondereigentums haben Sie grundsätzlich freie Hand – mit einigen Einschränkungen:

Erlaubt ohne Beschluss:

Malerarbeiten, Tapezieren, neue Bodenbeläge
Nicht tragende Innenwände versetzen oder entfernen
Bad oder Küche umgestalten (ohne Eingriff in Leitungen des Gemeinschaftseigentums)
Elektroinstallationen innerhalb der Wohnung (durch zugelassenen Elektriker)
Sanitäre Installationen innerhalb der Wohnung (ab dem Absperrhahn bis zu den Verbrauchsstellen)
Einbauküche, Einbauschrank, neue Türen innen

Achtung – Grenzfälle:

Fußbodenheizung: Sofern der Estrich zum Gemeinschaftseigentum gehört, brauchen Sie einen Beschluss
Entfernen einer Küchenwand: Prüfen Sie vorher, ob diese Wand tragend ist!
Neue Heizung in der Wohnung: Wenn an die Zentralheizung angeschlossen, wird die Gemeinschaft berührt

Wann Sie einen WEG-Beschluss brauchen

Alle Maßnahmen, die Gemeinschaftseigentum berühren, brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung – oder zumindest die schriftliche Zustimmung aller anderen Eigentümer.

Maßnahmen, die typischerweise Beschluss erfordern:

Öffnen einer Außenwand (Balkon-Türerweiterung, Fenstererweiterung)
Eingriff in tragende Wände (Öffnung, Entfernung)
Veränderungen an Fenstern (wenn Gemeinschaftseigentum laut TE)
Änderungen an der Zentralheizungsanlage
Eingriff in gemeinschaftliche Leitungsstränge
Anbringung von Solaranlagen, Markisen oder Klimageräten an der Fassade
Veränderungen am Balkon (außer Bepflanzung und Möbel)
Dachausbauten, Terrassengestaltung auf Gemeinschaftsflächen

Wichtig für die Eigentümerversammlung:

Bauliche Veränderungen bedürfen seit der WEG-Reform 2020 einer einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Stimmen – nicht mehr einer qualifizierten Mehrheit. Das erleichtert Modernisierungsbeschlüsse erheblich. Allerdings: Maßnahmen, die einzelne Eigentümer über das Maß hinaus belasten oder die Optik wesentlich verändern, können weiterhin die Zustimmung der Betroffenen erfordern.

Tragende Wände – der häufigste Irrtum

„Die Wand ist doch nur eine dünne Zwischenwand – die kann ich doch einfach rausreißen!"

Das ist einer der gefährlichsten Irrtümer beim Wohnungsumbau. Auch dünne Wände können tragend sein (Querwände zur Lastableitung). Und tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum – egal ob sie in Ihrer Wohnung liegen.

Konsequenzen einer unerlaubten Öffnung tragender Wände:

Statische Gefährdung des gesamten Gebäudes
Schadensersatzpflicht gegenüber allen Eigentümern
Rückbaupflicht auf eigene Kosten
Mögliche strafrechtliche Konsequenzen

Die Lösung: Immer zuerst einen Statiker beauftragen, der prüft, ob die Wand tragend ist. Erst dann planen, dann Beschluss einholen (falls nötig), dann bauen.

Sonderfall Balkon – wem gehört was?

Der Balkon ist ein Klassiker für Abgrenzungsprobleme. Grundsätzlich gilt:

Balkonboden: Meist Gemeinschaftseigentum (gehört zur Gebäudestruktur)
Balkonbrüstung und Geländer: Gemeinschaftseigentum (Außenfassade)
Balkonbelag (Holzdielen, Fliesen auf dem Balkon): Sondereigentum oder sondergenutzt – in der TE prüfen
Innenfläche des Balkons (Anstrich, Pflanzkübel, Möbel): Sondereigentum

Was Sie ohne Beschluss dürfen: Bepflanzung, Möblierung, Anstrich der Innenseiten. Was Sie nicht dürfen: Änderungen an Brüstung, Dach, Außenverkleidung.

Nach der WEG-Reform 2020 – was hat sich geändert?

Die WEG-Reform 2020 hat einige wichtige Erleichterungen gebracht:

Einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen (statt qualifizierter)
Anspruch auf bestimmte Maßnahmen: Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss können nun von einzelnen Eigentümern auf eigene Kosten durchgesetzt werden (§ 20 Abs. 2 WEG)
Gestärkte Beschlussfähigkeit der Versammlung auch ohne Quorum

Unsere Leistungen bei WEG-Sanierungen:

Badumbau · Küchenumbau · Bodenbelagsarbeiten · Malerarbeiten · Koordination von Gewerken in Eigentümergemeinschaften

Welche dieser Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind und bis wann, fasst unsere Übersicht Sanierungspflichten 2026–2045 für Eigentümer und WEGs zusammen.

Häufige Fragen

Darf ich mein Bad ohne Beschluss komplett erneuern?

In der Regel ja, solange Sie innerhalb Ihres Sondereigentums bleiben. Fliesen, Sanitärobjekte, Bodenbeläge und Installationen ab dem Absperrhahn bis zu den Verbrauchsstellen dürfen Sie ohne Beschluss erneuern. Sobald gemeinschaftliche Leitungsstränge, tragende Wände oder der Estrich berührt werden, ist ein Beschluss nötig. Maßgeblich ist immer die Teilungserklärung Ihrer WEG.

Gehören Fenster und Wohnungstür zu meinem Sondereigentum?

Innentüren ja, Fenster und Wohnungseingangstür nicht. Beide schließen den Wohnungsbereich nach außen ab und sind deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum – einschließlich der Innenseite der Wohnungstür. Eine abweichende Zuordnung in der Teilungserklärung ist insoweit unwirksam; abweichend verteilen kann sie nur die Kosten. Austausch oder farbliche Änderung brauchen deshalb einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Wie erkenne ich, ob eine Innenwand tragend ist?

Nicht am Aussehen und nicht an der Dicke. Auch dünne Zwischenwände können Querwände zur Lastableitung und damit tragend sein – und tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in Ihrer Wohnung stehen. Klarheit bringt nur die Prüfung durch einen Statiker. Eine unerlaubte Öffnung kann Rückbau auf eigene Kosten und Schadensersatz gegenüber allen Eigentümern auslösen.

Darf ich den Balkonboden neu belegen lassen?

Den Belag in der Regel ja, den Aufbau darunter nicht. Balkonboden und Brüstung gehören meist zum Gemeinschaftseigentum, während Belag, Anstrich der Innenseiten, Bepflanzung und Möblierung häufig dem Sondereigentum oder einem Sondernutzungsrecht zugeordnet sind. Änderungen an Brüstung, Geländer, Dach oder Außenverkleidung brauchen einen Beschluss. Auch hier entscheidet die Teilungserklärung über die Aufteilung.

Kann ich Barrierereduzierung oder eine Ladestation allein durchsetzen?

In der Regel ja, auf eigene Kosten. Seit der WEG-Reform 2020 können einzelne Eigentümer bestimmte Maßnahmen verlangen: Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss nach § 20 Absatz 2 WEG. Die Gemeinschaft entscheidet dann noch über die Art der Ausführung, nicht mehr über das Ob. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist trotzdem herbeizuführen.

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Steffen Köhler, Prokurist und Quartiermeister; bautechnische Angaben Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK) und der SHK-Meister des Betriebs

Veröffentlicht: 31.03.2026 · Aktualisiert: 06.09.2026

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