Balkonsanierung im MFH: Abdichtung bis Geländer

An der Untersicht eines Balkons zeigt sich eine helle Kalkfahne, zwei Fliesen klingen beim Abklopfen hohl, und ein Bewohner meldet, das Geländer lasse sich bewegen. Damit steht in der Verwaltung eine Frage im Raum: Ist das ein Fall für den nächsten Wirtschaftsplan, oder muss jetzt etwas geschehen? Und wie weit reicht die Maßnahme – einmal neu fliesen oder der ganze Aufbau?

Die kurze Antwort vorweg: Sofort zu handeln ist bei beweglichem Geländer oder beweglicher Brüstung, freiliegender rostender Bewehrung oder durchfeuchteter Decke darunter; alles andere gehört geordnet in die Vorbereitung. Dieser Beitrag erklärt das Bauteil, nicht das Beschlussverfahren: den Aufbau unter dem Belag, das Lesen des Schadensbildes, die Reihenfolge einer Sanierung und die Geländerhöhe – und was sich ändert, wenn nicht ein Balkon betroffen ist, sondern acht. Der WEG-Teil bleibt kurz und verweist auf die Beiträge dazu.

Warum die Abdichtung zuerst aufgibt

Der Balkon gehört zu den am stärksten beanspruchten Bauteilen des Hauses. Er kragt meist als Stahlbetonplatte aus der Geschossdecke aus, liegt frei bewittert und macht die vollen Temperaturwechsel eines Jahres mit, während die Wohnung dahinter beheizt ist. Belag, Abdichtung und Tragplatte dehnen sich unterschiedlich stark; an den Übergängen entsteht Bewegung, und Bewegung findet jede Schwachstelle.

Wasser kommt dabei nicht nur von oben. Es steht bei zu geringem Gefälle auf der Fläche, läuft bei fehlender oder zugespachtelter Tropfkante an der Plattenkante zurück auf die Untersicht, kriecht in Fugen und friert dort. Die Abdichtungsebene ist ein Verschleißteil mit begrenzter Lebensdauer, und der Belag verdeckt sie vollständig. Daraus folgt ein Satz, der die Vorbereitung trägt: Der sichtbare Zustand des Belags sagt nichts über den Zustand der Abdichtung.

Die Fassade daneben altert nach anderen Regeln; Risse und Putzschäden an der Fassade sind ein eigenes Thema. Im Landkreis Konstanz prägen Wohnhäuser der Jahre 1955 bis 1985 den Bestand – mit Balkonplatten ohne thermische Trennung und oft dünner Betondeckung über der Bewehrung.

Der Aufbau unter dem Belag – Schicht für Schicht

Ein funktionierender Balkon ist ein Schichtaufbau, in dem jede Lage eine Aufgabe hat. Von unten nach oben:

Tragplatte aus Stahlbeton, meist auskragend, in älteren Häusern ohne thermische Trennung zur Geschossdecke.
Gefälleschicht, häufig ein Gefälleestrich. Nach der Abdichtungsnorm für Balkone, Loggien und Laubengänge ist im Regelfall ein Gefälle von mindestens 1,5 Prozent zum Ablauf zu planen; gefällelose Ausführungen bleiben begründeten Ausnahmefällen vorbehalten.
Abdichtung, als Bahnenabdichtung oder als Flüssigkunststoff. Das ist die eigentliche wasserführende Ebene, und sie entscheidet über alles Weitere.
Trenn-, Drän- oder Entkopplungsschicht, die den Belag von der Abdichtung entkoppelt und anfallendes Wasser abführt.
Belag: Fliesen im Dünnbett auf einer Verbundabdichtung, Platten lose auf Stelzlagern oder im Splittbett, oder ein Holzrost.
Randabschluss mit Blech und Tropfkante, dazu der seitliche Anschluss an die Fassade und der hochgeführte Rand der Abdichtung.
Entwässerung: Ablauf oder Rinne mit Anschluss an eine Leitung, bei geschlossener Brüstung zusätzlich ein Notüberlauf, damit sich die Fläche bei verstopftem Ablauf nicht aufstaut.
Anschluss an die Balkontür: Die Abdichtung wird als Planungsregel 15 Zentimeter über die Belagsoberkante hochgeführt; niedriger geht es nur, wenn unmittelbar vor der Schwelle entwässert wird. Die Ausführung folgt der Planung im Einzelfall.

Wer nur den Belag erneuert, tauscht die oberste Schicht und lässt die wasserführende Ebene darunter unberührt. Neuverfliesen bei defekter Abdichtung ist deshalb keine Sanierung, sondern eine Verzögerung – und für die Gemeinschaft eine Ausgabe, die zweimal anfällt. Dass eine dichte Schicht auf einem Untergrund, in dem noch Feuchte steckt, eigene Probleme mitbringt, gilt an anderer Stelle im Haus ebenso: warum eine dichte Schicht auf feuchtem Untergrund nicht hält, ist am Kellerboden beschrieben.

Schadensbild lesen: Sofortfall, Substanz oder Optik

Für die Begehung gilt dieselbe Reihenfolge wie sonst im Bestand: erst die Verkehrssicherheit, dann die Substanz, zuletzt die Optik.

Sofortfall: ein Geländer oder eine Brüstung, die sich bewegen lassen; abplatzender Beton mit freiliegender, rostender Bewehrung; Betonstücke auf dem Boden unter dem Balkon; eine durchfeuchtete Decke in der Wohnung darunter. Hier wird der Bereich unter dem Balkon gesichert, die Nutzung eingeschränkt und der Befund fotografiert und datiert – alles Weitere danach.
Substanzschaden: hohl klingende Fliesen, Risse im Belag und in den Fugen, stehendes Wasser nach Regen, Kalkfahnen und dunkle Ränder an der Untersicht, Rostfahnen unter der Plattenkante, ein verstopfter oder fehlender Ablauf, eine offene Fuge zwischen Brüstung und Platte.
Optik: Verschmutzung, verwitterter Anstrich der Brüstungsinnenseite, vergraute Holzroste.

Vier Prüfschritte kann jede Verwaltung bei der Begehung selbst erledigen: den Belag flächig abklopfen und auf hohle Stellen hören; einen Eimer Wasser ausgießen und zusehen, wohin es läuft und wo es stehen bleibt; die Untersicht von unten fotografieren, weil sich Kalkfahnen und Rostspuren dort am frühesten zeigen; den Ablauf spülen und prüfen, ob er zieht. Die Wasserprobe allerdings nur, solange in der Wohnung darunter keine Feuchtestelle bekannt ist; steht der Verdacht schon im Raum, gehört sie in die Begehung mit dem Fachbetrieb. Mehr ist es nicht, und ein Gutachten ersetzt es nicht.

Der wirkliche Umfang steht erst fest, wenn der Belag an der ungünstigsten Stelle geöffnet ist. Dieselben Punkte stehen in der Liste für Balkone bei der technischen Ankaufsprüfung.

Wenn das Wasser in der Wohnung darunter ankommt

Der Balkon ist einer der Wege, auf denen Wasser in die darunterliegende Wohnung gelangt – und einer der am spätesten geprüften: Der Schaden erscheint innen, außen ist nichts zu sehen. Vier Wege sind es im Kern.

Der Anschluss an der Balkontür liegt zu niedrig oder wird hinterlaufen; Schlagregen und Schmelzwasser gehen über die Schwelle.
Der Randabschluss hat keine wirksame Tropfkante; das Wasser läuft an der Plattenkante zurück und wandert an der Untersicht entlang.
Der Ablauf ist verstopft, zu hoch gesetzt oder gar nicht vorhanden; das Wasser staut sich und sucht den Weg durch die nächste Fuge.
Der Anschluss zwischen Brüstung und Platte ist gerissen.

Ein Merkmal hilft bei der Unterscheidung von einer Leitungsleckage: Der Balkonschaden folgt dem Wetter, die Leckage nicht. Wer die Feuchtestelle zweimal nach starkem Regen und einmal nach einer trockenen Woche ansieht und das Ergebnis mit Datum notiert, hat den ersten belastbaren Hinweis in der Hand. Daraus ergibt sich die Reihenfolge: erst den Verdacht am Balkon prüfen und die Beobachtung festhalten, dann orten, dann öffnen. Welche Ursachen ein Feuchteschaden im Mehrfamilienhaus sonst noch haben kann und wie eine Leckageortung mit Bericht abläuft, ist in eigenen Beiträgen beschrieben.

Geländer, Brüstung und die Höhe, die beim Aufbau verloren geht

Notwendige Umwehrungen müssen in Baden-Württemberg nach § 3 Absatz 3 der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung mindestens 0,90 Meter hoch sein. Auf 0,80 Meter darf verringert werden, wenn die Oberseite der Umwehrung mindestens 0,20 Meter tief ist. Für Öffnungen in Umwehrungen gilt dort, wo regelmäßig mit der Anwesenheit von Kindern bis zu sechs Jahren zu rechnen ist, eine zusätzliche Maßbeschränkung; nach Absatz 5 gilt sie nicht bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 und bei Wohnungen. Ob diese Ausnahme die Umwehrung eines Wohnungsbalkons erfasst, bewertet Ihre Verwaltung mit ihrer Beratung.

In der Vorbereitung wird ein rechnerischer Punkt häufig übersehen. Jeder Zentimeter, der beim neuen Aufbau hinzukommt – Gefälleschicht, Belag, Stelzlager –, verringert die verbleibende Geländerhöhe um genau dieses Maß. Ein Geländer, das vorher knapp genügte, genügt danach nicht mehr. Ob es weiterverwendet werden kann, gehört deshalb vor die Beauftragung.

Der Schwachpunkt ist selten das Geländer selbst, sondern seine Verankerung im Randbereich der Platte. Dort ist der Beton nach Jahrzehnten karbonatisiert, die Betondeckung ist an der Kante ohnehin am dünnsten, der Stahl beginnt zu rosten – und Rost braucht mehr Platz als Stahl, sprengt den Beton also von innen auf. Sichtprüfung und ein kräftiges Rütteln von Hand reichen als Verdachtsprüfung; alles Weitere gehört an die Bauteilöffnung.

Alte, niedrigere Umwehrungen genießen im Bestand grundsätzlich Bestandsschutz. Wird das Bauteil erneuert, sind die heutigen Anforderungen zu beachten; die Bewertung im Einzelfall liegt bei Ihrer Verwaltung. Wie Prüfung und Dokumentation solcher Bauteile einzuordnen sind, zeigt der Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft.

Die Reihenfolge einer Balkonsanierung

Der Wert dieses Abschnitts liegt in der Reihenfolge: Wiederkehrende Schäden entstehen oft daraus, dass ein Schritt vorgezogen oder ausgelassen wurde.

Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation je Balkon und eine Bauteilöffnung an der ungünstigsten Stelle. Ohne sie ist jede Zahl geschätzt.
Umfang festlegen und trennen: Beton, Abdichtung, Entwässerung, Geländer, Oberflächen. Diese Trennung trägt später die Positionen im Angebot.
Rückbau des Belags bis auf die tragfähige Ebene, mit Staubschutz und getrennter Entsorgung. Wurde der Balkon vor dem Verwendungsverbot für Asbest vom 31. Oktober 1993 gebaut oder zuletzt saniert, wird zuerst die Schadstofffrage geklärt: Fliesenkleber, Spachtelmassen und Brüstungsplatten aus Faserzement können Asbest enthalten; fällt der Befund positiv aus, führt ausschließlich ein nach TRGS 519 zugelassener Fachbetrieb die Sanierung aus. Rückbau mit Staubschutz und dokumentierter Entsorgung und die Schadstofferkundung vor dem Rückbau sind getrennt beschrieben.
Betoninstandsetzung an Kanten und Untersicht: schadhaften Beton abtragen, Bewehrung freilegen und entrosten, Korrosionsschutz auftragen, Querschnitt reprofilieren. Diese Arbeiten an der auskragenden Platte koordinieren wir; ausgeführt werden sie von dafür eingerichteten Fachbetrieben in eigener fachlicher Verantwortung. Eine auskragende Balkonplatte ist ein tragendes Bauteil – für Öffnungen in tragenden Bauteilen benötigen wir die Freigabe eines Tragwerksplaners. Ohne diesen Nachweis bauen wir nicht zurück – auch nicht auf Zuruf.
Gefälle herstellen, im Regelfall mindestens 1,5 Prozent zum Ablauf hin.
Abdichten nach der einschlägigen Abdichtungsnorm DIN 18531-5, mit Bahn oder Flüssigkunststoff, hochgeführten Rändern und sauberem Anschluss an die Türschwelle.
Randabschluss mit Blech und wirksamer Tropfkante herstellen.
Entwässerung setzen, anschließen und mit Wasser prüfen.
Belag aufbringen: im Verbund verlegte Fliesen oder lose Platten auf Stelzlagern. Die lose Variante hält die Abdichtung später zugänglich.
Geländer setzen oder wiederherstellen lassen; die Verankerung wird neu und dauerhaft dicht ausgeführt.
Wasserprobe, Abnahme und Fotodokumentation, dazu Pflegehinweise für die Bewohner.

Zuordnung, Beschluss und Kosten: der WEG-Teil in Kürze

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Bauteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder die äußere Gestaltung prägen, nicht sondereigentumsfähig. Am Balkon trifft das in aller Regel die Tragplatte, die Brüstung, das Geländer, die Abdichtung und die Entwässerung; maßgeblich ist im Einzelfall die Teilungserklärung. Sondereigentumsfähig sein können Raum, Innenanstrich und der Bodenbelag oberhalb der Abdichtung. Was am Balkon Sondereigentum sein kann, ist dort beantwortet.

Zu trennen sind Zuständigkeit und Kosten. Eine Teilungserklärung kann die Kosten der Balkonerhaltung dem einzelnen Eigentümer zuweisen. Die Entscheidungskompetenz nimmt sie der Gemeinschaft damit nicht: Der Bundesgerichtshof hat das in einem Versäumnisurteil vom 24. April 2026 so gesehen – die Gemeinschaft könne ihre Erhaltungslast zwar übertragen, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen, und wenn vom Zustand einzelner Balkone Schäden für sonstiges Eigentum oder für Dritte drohen, müsse sie selbst tätig werden. Die Kosten können gleichwohl beim einzelnen Eigentümer bleiben; wie weit die Teilungserklärung trägt, bewertet Ihre Verwaltung.

Die Erneuerung eines schadhaften Balkons ist in aller Regel Erhaltung und keine bauliche Veränderung. Anders liegt es bei Verglasung, Vergrößerung oder geändertem Erscheinungsbild – das berührt zugleich, wie Balkonflächen in die Wohnfläche eingehen. Wie ein Beschluss über ein Bauteil des Gemeinschaftseigentums zustande kommt, ist eigens beschrieben. Beschlussfassung, Kostenverteilung und Rechtsfragen bleiben bei Ihrer Verwaltung; wir liefern die technische Grundlage.

Mehrere Balkone in einem Zug beauftragen

Ob ein Balkon betroffen ist oder acht, ändert nicht die Technik, wohl aber die Vorbereitung. Zugang und Gerüst fallen einmal an statt achtmal – deshalb gehören ohnehin anstehende Fassaden-, Fenster- und Dacharbeiten auf denselben Plan, allen voran eine Fassadendämmung in derselben Gerüststandzeit.

Bewährt hat sich ein Musterbalkon. Er wird zuerst vollständig fertiggestellt und dient als Referenz für Aufbau, Detailausbildung und Optik; erst danach läuft die Serie. Die Ausschreibung braucht Positionen je Balkon und zusätzlich Eventualpositionen für die Betonflächen, deren wirklicher Umfang erst nach dem Rückbau feststeht. So bleiben Nachträge klein: Der offene Anteil wird nicht geschätzt, sondern mit einem Einheitspreis hinterlegt und nach Aufmaß abgerechnet.

Terminfolge und Bewohnerinformation werden je Einheit festgelegt. Reicht das Budget nicht für alle Balkone in einer Wirtschaftsperiode, wird in Abschnitten gearbeitet – zuerst dort, wo ein Sicherheits- oder Substanzbefund vorliegt, danach der Rest in der nächsten Periode.

Und die Grenze nach unten: den Ablauf reinigen, eine Fuge erneuern, eine Belagsplatte tauschen, die Balkontür einstellen oder eine lose Geländerbefestigung sichern – das sind Kleinreparaturen. Alles, was die Abdichtungsebene, das Gefälle, den Beton oder das Geländer als Ganzes betrifft, ist eine Erhaltungsmaßnahme und gehört in den Beschluss. Wo die Linie zwischen Kleinreparatur und beschlussbedürftiger Erhaltungsmaßnahme genau verläuft, ist eigens behandelt. Damit es seltener so weit kommt, gehören Sichtprüfung und Ablaufreinigung halbjährlich in den festen Wartungsturnus des Objekts.

Was Handwertig dazu leistet

Wir führen die Bestandsaufnahme und die Bauteilöffnung aus, den Rückbau des Belags mit Staubschutz und dokumentierter Entsorgung, Gefälle- und Estricharbeiten, die Abdichtung, den Randabschluss, die Belags- und Oberflächenarbeiten sowie die Abnahme mit Fotodokumentation.

Zwei Anteile führen wir nicht selbst aus, sondern koordinieren sie: die Betoninstandsetzung an der tragenden Balkonplatte sowie Anfertigung und Montage der Geländer einschließlich ihrer Verankerung. Beides übernehmen ausgewählte, in der Handwertig-Bauleitung geführte Fachbetriebe in eigener fachlicher Verantwortung; deren Nachweise erhalten Sie mit der Abnahme. Wo tragende Bewehrung geschwächt ist, kommt die Freigabe des Tragwerksplaners hinzu.

Für die Versammlung liefern wir die Entscheidungsvorlage: Befund je Balkon mit Fotos, getrennte Positionen für Gemeinschafts- und Sondereigentum, eine Priorisierung nach Verkehrssicherheit, Substanz und Komfort sowie einen nachvollziehbaren Kostenrahmen je Maßnahme. Auf Wunsch stellen wir das Ergebnis in der Versammlung selbst vor.

Das Erstgespräch am Telefon ist kostenlos. Für die Begehung mit einem unserer Meister berechnen wir eine Pauschale von 100 Euro zzgl. MwSt., 119 Euro brutto, die bei einem Auftrag vollständig angerechnet wird. Ein Sachverständigengutachten ist das nicht – wir geben eine handwerkliche Einschätzung aus der Praxis ab und sagen Ihnen, wenn ein Gutachten nötig ist.

Zwei Wege sind zu unterscheiden. Steht eine Sofortsicherung an oder handelt es sich um eine der oben genannten Einzelmaßnahmen, können Verwaltungen mit Rahmenvereinbarung sie unmittelbar als Kleinreparatur direkt beauftragen; die Meldung geht mit Objekt, Einheit und Fotos in die Terminierung. Die Sanierung beginnt dagegen mit der Begehung: Wir sehen uns die Balkone an, öffnen an einer Stelle das Bauteil und stellen die Unterlagen für die Entscheidung zusammen. Wer lieber schriftlich beginnt, schildert den Befund vorab über das Anfrageformular.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob ein Balkon wirklich saniert werden muss?

Vier Befunde sind ein Sofortfall: ein bewegliches Geländer oder eine bewegliche Brüstung, abplatzender Beton mit freiliegender, rostender Bewehrung, Betonstücke am Boden unter dem Balkon und eine durchfeuchtete Decke in der Wohnung darunter. Substanzschäden zeigen sich durch hohl klingende Fliesen beim Abklopfen, stehendes Wasser nach Regen, Kalkfahnen und Rostspuren an der Untersicht und einen Ablauf, der nicht mehr zieht. Verschmutzung und ein verwitterter Anstrich der Brüstung sind dagegen Optik. Der wirkliche Umfang steht erst fest, wenn der Belag an der ungünstigsten Stelle geöffnet ist – deshalb beginnt jede Kalkulation mit einer Bauteilöffnung und nicht mit einer Schätzung.

Reicht es, den Balkon neu zu fliesen?

Nur dann, wenn die Abdichtung darunter noch dicht ist und das Gefälle stimmt. Der Belag ist die oberste Schicht, die wasserführende Ebene liegt darunter. Ist sie beschädigt, wandert das Wasser trotz neuem Belag weiter in die Platte, und die Arbeit ist nach kurzer Zeit erneut fällig. Wer ohnehin öffnet, sollte Gefälle, Abdichtung, Randabschluss und Entwässerung in einem Zug mit erneuern – an diesem Punkt entscheiden sich die Kosten, nicht an der Wahl der Fliese.

Wie hoch muss ein Balkongeländer in Baden-Württemberg sein?

Notwendige Umwehrungen müssen nach § 3 Absatz 3 der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung mindestens 0,90 Meter hoch sein; auf 0,80 Meter darf verringert werden, wenn die Oberseite der Umwehrung mindestens 0,20 Meter tief ist. Wichtig bei der Sanierung: Jeder Zentimeter neuer Aufbauhöhe – Gefälleschicht, Belag, Stelzlager – verringert die verbleibende Geländerhöhe um genau dieses Maß. Ob ein vorhandenes Geländer weiterverwendet werden kann, gehört deshalb vor die Beauftragung. Die bauordnungsrechtliche Bewertung im Einzelfall trifft Ihre Verwaltung mit ihrer Beratung.

Muss die Gemeinschaft die Balkonsanierung beschließen, wenn die Teilungserklärung sie den Eigentümern zuweist?

Der Bundesgerichtshof hat das in einem Versäumnisurteil vom 24. April 2026 so gesehen: Die Gemeinschaft könne ihre Erhaltungslast zwar auf die einzelnen Eigentümer übertragen, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen; drohen vom Zustand einzelner Balkone Schäden für sonstiges Eigentum oder für Dritte, müsse sie selbst tätig werden. Die Kostentragung kann davon abweichen und weiter beim einzelnen Eigentümer liegen. Zuständigkeit und Kosten sind also zwei getrennte Fragen; wie der Beschluss zu fassen ist, entscheidet Ihre Verwaltung.

Kann ein Balkon saniert werden, während die Wohnung bewohnt ist?

Ja. Die Wohnung bleibt nutzbar, der Balkon nicht: Rückbau, Betonarbeiten, Abdichtung und Belag brauchen zusammen mehrere Wochen, und Abdichtung wie Beschichtung setzen trockene, ausreichend warme Witterung voraus. Die Balkontür bleibt in dieser Zeit geschlossen und wird gegen Staub abgedichtet. Bei mehreren Balkonen legen wir die Termine je Einheit fest und kündigen sie den Bewohnern vorher an, damit niemand seinen Balkon unerwartet für Wochen verliert.

Was sollte an Balkonen regelmäßig geprüft werden, damit es gar nicht so weit kommt?

Zweimal im Jahr genügt eine kurze Sichtprüfung: Ablauf und Rinne freimachen und mit Wasser spülen, Fugen und den Anschluss an die Balkontür ansehen, den Belag stichprobenweise abklopfen, die Untersicht von unten auf Kalkfahnen und Rostspuren prüfen und das Geländer samt Verankerung von Hand auf Bewegung testen. Befunde gehören mit Datum und Foto in die Objektakte – nicht nur wegen der Beweislage, sondern weil sich daraus die Reihenfolge der nächsten Wirtschaftsperiode ergibt.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder eine Energieberatung weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Steffen Köhler, Prokurist und Quartiermeister; bautechnische Angaben Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK); Betoninstandsetzung und Metallbau führen dafür zugelassene Fachbetriebe in eigener fachlicher Verantwortung aus

Veröffentlicht: 07.09.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche der Gesetzeslage (Stand: September 2026) und sind keine Rechtsberatung.

Unser Einzugsgebiet:
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Balkone im Mehrfamilienhaus sanieren: Abdichtung, Gefälle, Belag, Entwässerung und Geländer – und mehrere Balkone in einem Zug