Balkone im Mehrfamilienhaus sanieren: Abdichtung, Belag, Entwässerung, Geländer

An der Untersicht eines Balkons zeigt sich eine helle Kalkfahne, zwei Fliesen klingen beim Abklopfen hohl, und ein Bewohner meldet, das Geländer lasse sich bewegen. Damit steht in der Verwaltung eine Frage im Raum: Ist das ein Fall für den nächsten Wirtschaftsplan, oder muss jetzt etwas geschehen? Und wie weit reicht die Maßnahme – einmal neu fliesen oder der ganze Aufbau?

Die kurze Antwort vorweg: Sofort zu handeln ist bei beweglichem Geländer oder beweglicher Brüstung, freiliegender rostender Bewehrung oder durchfeuchteter Decke darunter; alles andere gehört geordnet in die Vorbereitung. Dieser Beitrag erklärt das Bauteil, nicht das Beschlussverfahren: den Aufbau unter dem Belag, das Lesen des Schadensbildes, die Reihenfolge einer Sanierung und die Geländerhöhe – und was sich ändert, wenn nicht ein Balkon betroffen ist, sondern acht. Der WEG-Teil bleibt kurz und verweist auf die Beiträge dazu.

Warum gibt die Abdichtung des Balkons zuerst auf?

Der Balkon kragt frei bewittert aus der beheizten Geschossdecke und macht alle Temperaturwechsel mit; Belag, Abdichtung und Tragplatte dehnen sich unterschiedlich, und Bewegung findet jede Schwachstelle. Wasser steht bei zu geringem Gefälle, läuft ohne Tropfkante zurück zur Untersicht und friert in Fugen – der sichtbare Belag sagt nichts über den Zustand der Abdichtung darunter.

Der Balkon gehört zu den am stärksten beanspruchten Bauteilen des Hauses. Er kragt meist als Stahlbetonplatte aus der Geschossdecke aus, liegt frei bewittert und macht die vollen Temperaturwechsel eines Jahres mit, während die Wohnung dahinter beheizt ist. Belag, Abdichtung und Tragplatte dehnen sich unterschiedlich stark; an den Übergängen entsteht Bewegung, und Bewegung findet jede Schwachstelle.

Wasser kommt dabei nicht nur von oben. Es steht bei zu geringem Gefälle auf der Fläche, läuft bei fehlender oder zugespachtelter Tropfkante an der Plattenkante zurück auf die Untersicht, kriecht in Fugen und friert dort. Die Abdichtungsebene ist ein Verschleißteil mit begrenzter Lebensdauer, und der Belag verdeckt sie vollständig. Daraus folgt ein Satz, der die Vorbereitung trägt: Der sichtbare Zustand des Belags sagt nichts über den Zustand der Abdichtung.

Die Fassade daneben altert nach anderen Regeln; Risse und Putzschäden an der Fassade sind ein eigenes Thema. Im Landkreis Konstanz prägen Wohnhäuser der Jahre 1955 bis 1985 den Bestand – mit Balkonplatten ohne thermische Trennung und oft dünner Betondeckung über der Bewehrung.

Wie ist ein Balkon unter dem Belag aufgebaut – Schicht für Schicht?

Von unten nach oben: Tragplatte aus Stahlbeton, Gefälleschicht (im Regelfall mindestens 1,5 Prozent zum Ablauf), Abdichtung als Bahn oder Flüssigkunststoff, Trenn- oder Dränschicht, Belag, Randabschluss mit Tropfkante, Entwässerung mit Notüberlauf und der hochgeführte Anschluss an der Balkontür. Wer nur den Belag erneuert, lässt die wasserführende Ebene unberührt – das ist keine Sanierung, sondern eine Verzögerung.

Ein funktionierender Balkon ist ein Schichtaufbau, in dem jede Lage eine Aufgabe hat. Von unten nach oben:

• Tragplatte aus Stahlbeton, meist auskragend, in älteren Häusern ohne thermische Trennung zur Geschossdecke.
• Gefälleschicht, häufig ein Gefälleestrich. Nach der Abdichtungsnorm für Balkone, Loggien und Laubengänge ist im Regelfall ein Gefälle von mindestens 1,5 Prozent zum Ablauf zu planen; gefällelose Ausführungen bleiben begründeten Ausnahmefällen vorbehalten.
• Abdichtung, als Bahnenabdichtung oder als Flüssigkunststoff. Das ist die eigentliche wasserführende Ebene, und sie entscheidet über alles Weitere.
• Trenn-, Drän- oder Entkopplungsschicht, die den Belag von der Abdichtung entkoppelt und anfallendes Wasser abführt.
• Belag: Fliesen im Dünnbett auf einer Verbundabdichtung, Platten lose auf Stelzlagern oder im Splittbett, oder ein Holzrost.
• Randabschluss mit Blech und Tropfkante, dazu der seitliche Anschluss an die Fassade und der hochgeführte Rand der Abdichtung.
• Entwässerung: Ablauf oder Rinne mit Anschluss an eine Leitung, bei geschlossener Brüstung zusätzlich ein Notüberlauf, damit sich die Fläche bei verstopftem Ablauf nicht aufstaut.
• Anschluss an die Balkontür: Die Abdichtung wird als Planungsregel 15 Zentimeter über die Belagsoberkante hochgeführt; niedriger geht es nur, wenn unmittelbar vor der Schwelle entwässert wird. Die Ausführung folgt der Planung im Einzelfall.

Wer nur den Belag erneuert, tauscht die oberste Schicht und lässt die wasserführende Ebene darunter unberührt. Neuverfliesen bei defekter Abdichtung ist deshalb keine Sanierung, sondern eine Verzögerung – und für die Gemeinschaft eine Ausgabe, die zweimal anfällt. Dass eine dichte Schicht auf einem Untergrund, in dem noch Feuchte steckt, eigene Probleme mitbringt, gilt an anderer Stelle im Haus ebenso: warum eine dichte Schicht auf feuchtem Untergrund nicht hält, ist am Kellerboden beschrieben.

Wie liest man das Schadensbild am Balkon – Sofortfall, Substanz oder Optik?

Sofortfall: bewegliche Geländer, freiliegende rostende Bewehrung, Betonstücke am Boden, durchfeuchtete Decke darunter. Substanz: hohle Fliesen, Risse, stehendes Wasser, Kalk- und Rostfahnen, verstopfter Ablauf; Optik: Verschmutzung und verwitterter Anstrich – Abklopfen, Wasserprobe, Foto der Untersicht und Ablaufspülung kann jede Verwaltung selbst, den Umfang zeigt erst die Bauteilöffnung.

Für die Begehung gilt dieselbe Reihenfolge wie sonst im Bestand: erst die Verkehrssicherheit, dann die Substanz, zuletzt die Optik.

• Sofortfall: ein Geländer oder eine Brüstung, die sich bewegen lassen; abplatzender Beton mit freiliegender, rostender Bewehrung; Betonstücke auf dem Boden unter dem Balkon; eine durchfeuchtete Decke in der Wohnung darunter. Hier wird der Bereich unter dem Balkon gesichert, die Nutzung eingeschränkt und der Befund fotografiert und datiert – alles Weitere danach.
• Substanzschaden: hohl klingende Fliesen, Risse im Belag und in den Fugen, stehendes Wasser nach Regen, Kalkfahnen und dunkle Ränder an der Untersicht, Rostfahnen unter der Plattenkante, ein verstopfter oder fehlender Ablauf, eine offene Fuge zwischen Brüstung und Platte.
• Optik: Verschmutzung, verwitterter Anstrich der Brüstungsinnenseite, vergraute Holzroste.

Vier Prüfschritte kann jede Verwaltung bei der Begehung selbst erledigen: den Belag flächig abklopfen und auf hohle Stellen hören; einen Eimer Wasser ausgießen und zusehen, wohin es läuft und wo es stehen bleibt; die Untersicht von unten fotografieren, weil sich Kalkfahnen und Rostspuren dort am frühesten zeigen; den Ablauf spülen und prüfen, ob er zieht. Die Wasserprobe allerdings nur, solange in der Wohnung darunter keine Feuchtestelle bekannt ist; steht der Verdacht schon im Raum, gehört sie in die Begehung mit dem Fachbetrieb. Mehr ist es nicht, und ein Gutachten ersetzt es nicht.

Der wirkliche Umfang steht erst fest, wenn der Belag an der ungünstigsten Stelle geöffnet ist. Dieselben Punkte stehen in der Liste für Balkone bei der technischen Ankaufsprüfung.

Auf welchen Wegen kommt Wasser vom Balkon in die Wohnung darunter?

Über einen zu niedrigen oder hinterlaufenen Türanschluss, einen Randabschluss ohne wirksame Tropfkante, einen verstopften, zu hoch gesetzten oder fehlenden Ablauf oder einen gerissenen Anschluss zwischen Brüstung und Platte. Der Balkonschaden folgt dem Wetter, die Leitungsleckage nicht – die Feuchtestelle nach Regen und nach einer trockenen Woche mit Datum zu notieren ist der erste belastbare Hinweis.

Der Balkon ist einer der Wege, auf denen Wasser in die darunterliegende Wohnung gelangt – und einer der am spätesten geprüften: Der Schaden erscheint innen, außen ist nichts zu sehen. Vier Wege sind es im Kern.

• Der Anschluss an der Balkontür liegt zu niedrig oder wird hinterlaufen; Schlagregen und Schmelzwasser gehen über die Schwelle.
• Der Randabschluss hat keine wirksame Tropfkante; das Wasser läuft an der Plattenkante zurück und wandert an der Untersicht entlang.
• Der Ablauf ist verstopft, zu hoch gesetzt oder gar nicht vorhanden; das Wasser staut sich und sucht den Weg durch die nächste Fuge.
• Der Anschluss zwischen Brüstung und Platte ist gerissen.

Ein Merkmal hilft bei der Unterscheidung von einer Leitungsleckage: Der Balkonschaden folgt dem Wetter, die Leckage nicht. Wer die Feuchtestelle zweimal nach starkem Regen und einmal nach einer trockenen Woche ansieht und das Ergebnis mit Datum notiert, hat den ersten belastbaren Hinweis in der Hand. Daraus ergibt sich die Reihenfolge: erst den Verdacht am Balkon prüfen und die Beobachtung festhalten, dann orten, dann öffnen. Welche Ursachen ein Feuchteschaden im Mehrfamilienhaus sonst noch haben kann und wie eine Leckageortung mit Bericht abläuft, ist in eigenen Beiträgen beschrieben.

Welche Geländerhöhe ist vorgeschrieben – und warum geht beim neuen Aufbau Höhe verloren?

Umwehrungen müssen in Baden-Württemberg nach § 3 Absatz 3 LBOAVO mindestens 0,90 Meter hoch sein, bei mehr als 12 Metern Absturzhöhe 1,10 Meter; jeder Zentimeter neuer Aufbau – Gefälleschicht, Belag, Stelzlager – verringert die verbleibende Höhe. Schwachpunkt ist meist die Verankerung im karbonatisierten Plattenrand; alte Umwehrungen genießen Bestandsschutz, bei Erneuerung gelten die heutigen Anforderungen.

Notwendige Umwehrungen müssen in Baden-Württemberg nach § 3 Absatz 3 der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung mindestens 0,90 Meter hoch sein, bei mehr als 12 Metern Absturzhöhe 1,10 Meter. Auf 0,80 Meter darf verringert werden, wenn die Oberseite der Umwehrung mindestens 0,20 Meter tief ist. Für Öffnungen in Umwehrungen gilt dort, wo regelmäßig mit der Anwesenheit von Kindern bis zu sechs Jahren zu rechnen ist, eine zusätzliche Maßbeschränkung; nach Absatz 5 gilt sie nicht bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 und bei Wohnungen. Ob diese Ausnahme die Umwehrung eines Wohnungsbalkons erfasst, bewertet Ihre Verwaltung mit ihrer Beratung.

In der Vorbereitung wird ein rechnerischer Punkt häufig übersehen. Jeder Zentimeter, der beim neuen Aufbau hinzukommt – Gefälleschicht, Belag, Stelzlager –, verringert die verbleibende Geländerhöhe um genau dieses Maß. Ein Geländer, das vorher knapp genügte, genügt danach nicht mehr. Ob es weiterverwendet werden kann, gehört deshalb vor die Beauftragung.

Der Schwachpunkt ist selten das Geländer selbst, sondern seine Verankerung im Randbereich der Platte. Dort ist der Beton nach Jahrzehnten karbonatisiert, die Betondeckung ist an der Kante ohnehin am dünnsten, der Stahl beginnt zu rosten – und Rost braucht mehr Platz als Stahl, sprengt den Beton also von innen auf. Sichtprüfung und ein kräftiges Rütteln von Hand reichen als Verdachtsprüfung; alles Weitere gehört an die Bauteilöffnung.

Alte, niedrigere Umwehrungen genießen im Bestand grundsätzlich Bestandsschutz. Wird das Bauteil erneuert, sind die heutigen Anforderungen zu beachten; die Bewertung im Einzelfall liegt bei Ihrer Verwaltung. Wie Prüfung und Dokumentation solcher Bauteile einzuordnen sind, zeigt der Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft.

In welcher Reihenfolge läuft eine Balkonsanierung ab?

Bestandsaufnahme mit Bauteilöffnung, Umfang trennen, Rückbau mit Schadstoffklärung bei Baujahr vor dem Asbestverbot, Betoninstandsetzung, Gefälle, Abdichtung nach DIN 18531-5, Randabschluss mit Tropfkante, Entwässerung mit Wasserprobe, Belag, Geländer mit dichter Verankerung, Abnahme mit Fotodokumentation. Ein vorgezogener oder ausgelassener Schritt ist die häufigste Ursache wiederkehrender Schäden.

Der Wert dieses Abschnitts liegt in der Reihenfolge: Wiederkehrende Schäden entstehen oft daraus, dass ein Schritt vorgezogen oder ausgelassen wurde.

1. Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation je Balkon und eine Bauteilöffnung an der ungünstigsten Stelle. Ohne sie ist jede Zahl geschätzt.
2. Umfang festlegen und trennen: Beton, Abdichtung, Entwässerung, Geländer, Oberflächen. Diese Trennung trägt später die Positionen im Angebot.
3. Rückbau des Belags bis auf die tragfähige Ebene, mit Staubschutz und getrennter Entsorgung. Wurde der Balkon vor dem Verwendungsverbot für Asbest vom 31. Oktober 1993 gebaut oder zuletzt saniert, wird zuerst die Schadstofffrage geklärt: Fliesenkleber, Spachtelmassen und Brüstungsplatten aus Faserzement können Asbest enthalten; fällt der Befund positiv aus, führt ausschließlich ein nach TRGS 519 zugelassener Fachbetrieb die Sanierung aus. Rückbau mit Staubschutz und dokumentierter Entsorgung und die Schadstofferkundung vor dem Rückbau sind getrennt beschrieben.
4. Betoninstandsetzung an Kanten und Untersicht: schadhaften Beton abtragen, Bewehrung freilegen und entrosten, Korrosionsschutz auftragen, Querschnitt reprofilieren. Diese Arbeiten an der auskragenden Platte koordinieren wir; ausgeführt werden sie von dafür eingerichteten Fachbetrieben in eigener fachlicher Verantwortung. Eine auskragende Balkonplatte ist ein tragendes Bauteil: Greift die Instandsetzung in Bewehrung oder Querschnitt ein, gehört vorher die Freigabe eines Tragwerksplaners dazu.
5. Gefälle herstellen, im Regelfall mindestens 1,5 Prozent zum Ablauf hin.
6. Abdichten nach der einschlägigen Abdichtungsnorm DIN 18531-5, mit Bahn oder Flüssigkunststoff, hochgeführten Rändern und sauberem Anschluss an die Türschwelle.
7. Randabschluss mit Blech und wirksamer Tropfkante herstellen.
8. Entwässerung setzen, anschließen und mit Wasser prüfen.
9. Belag aufbringen: im Verbund verlegte Fliesen oder lose Platten auf Stelzlagern. Die lose Variante hält die Abdichtung später zugänglich.
10. Geländer setzen oder wiederherstellen lassen; die Verankerung wird neu und dauerhaft dicht ausgeführt.
11. Wasserprobe, Abnahme und Fotodokumentation, dazu Pflegehinweise für die Bewohner.

Wer entscheidet und wer zahlt bei der Balkonsanierung in der WEG?

Tragplatte, Brüstung, Geländer, Abdichtung und Entwässerung sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum, sondereigentumsfähig sind Raum, Innenanstrich und Belag über der Abdichtung; maßgeblich ist die Teilungserklärung. Sie kann die Kosten dem einzelnen Eigentümer zuweisen, die Entscheidungskompetenz bleibt bei der Gemeinschaft – die Erneuerung eines schadhaften Balkons ist in aller Regel Erhaltung.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Bauteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder die äußere Gestaltung prägen, nicht sondereigentumsfähig. Am Balkon trifft das in aller Regel die Tragplatte, die Brüstung, das Geländer, die Abdichtung und die Entwässerung; maßgeblich ist im Einzelfall die Teilungserklärung. Sondereigentumsfähig sein können Raum, Innenanstrich und der Bodenbelag oberhalb der Abdichtung. Was am Balkon Sondereigentum sein kann, ist dort beantwortet.

Zu trennen sind Zuständigkeit und Kosten. Eine Teilungserklärung kann die Kosten der Balkonerhaltung dem einzelnen Eigentümer zuweisen. Die Entscheidungskompetenz nimmt sie der Gemeinschaft damit nicht: Der Bundesgerichtshof hat das in einem Versäumnisurteil vom 24. April 2026 so gesehen – die Gemeinschaft könne ihre Erhaltungslast zwar übertragen, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen, und wenn vom Zustand einzelner Balkone Schäden für sonstiges Eigentum oder für Dritte drohen, müsse sie selbst tätig werden. Die Kosten können gleichwohl beim einzelnen Eigentümer bleiben; wie weit die Teilungserklärung trägt, bewertet Ihre Verwaltung.

Die Erneuerung eines schadhaften Balkons ist in aller Regel Erhaltung und keine bauliche Veränderung. Anders liegt es bei Verglasung, Vergrößerung oder geändertem Erscheinungsbild – das berührt zugleich, wie Balkonflächen in die Wohnfläche eingehen. Wie ein Beschluss über ein Bauteil des Gemeinschaftseigentums zustande kommt, ist eigens beschrieben. Beschlussfassung, Kostenverteilung und Rechtsfragen bleiben bei Ihrer Verwaltung; wir liefern die technische Grundlage.

Wie beauftragt die WEG mehrere Balkone in einem Zug?

Mit einem Musterbalkon als Referenz, Positionen je Balkon plus Eventualpositionen für die Betonflächen nach Aufmaß, Terminfolge und Bewohnerinformation je Einheit und – wenn das Budget nicht reicht – Abschnitten nach Sicherheits- und Substanzbefund. Gerüst und Zugang fallen einmal an, deshalb gehören Fassaden-, Fenster- und Dacharbeiten auf denselben Plan.

Ob ein Balkon betroffen ist oder acht, ändert nicht die Technik, wohl aber die Vorbereitung. Zugang und Gerüst fallen einmal an statt achtmal – deshalb gehören ohnehin anstehende Fassaden-, Fenster- und Dacharbeiten auf denselben Plan, allen voran eine Fassadendämmung in derselben Gerüststandzeit.

Bewährt hat sich ein Musterbalkon. Er wird zuerst vollständig fertiggestellt und dient als Referenz für Aufbau, Detailausbildung und Optik; erst danach läuft die Serie. Die Ausschreibung braucht Positionen je Balkon und zusätzlich Eventualpositionen für die Betonflächen, deren wirklicher Umfang erst nach dem Rückbau feststeht. So bleiben Nachträge klein: Der offene Anteil wird nicht geschätzt, sondern mit einem Einheitspreis hinterlegt und nach Aufmaß abgerechnet.

Terminfolge und Bewohnerinformation werden je Einheit festgelegt. Reicht das Budget nicht für alle Balkone in einer Wirtschaftsperiode, wird in Abschnitten gearbeitet – zuerst dort, wo ein Sicherheits- oder Substanzbefund vorliegt, danach der Rest in der nächsten Periode.

Und die Grenze nach unten: den Ablauf reinigen, eine Fuge erneuern, eine Belagsplatte tauschen, die Balkontür einstellen oder eine lose Geländerbefestigung sichern – das sind Kleinreparaturen. Alles, was die Abdichtungsebene, das Gefälle, den Beton oder das Geländer als Ganzes betrifft, ist eine Erhaltungsmaßnahme und gehört in den Beschluss. Wo die Linie zwischen Kleinreparatur und beschlussbedürftiger Erhaltungsmaßnahme genau verläuft, ist eigens behandelt. Damit es seltener so weit kommt, gehören Sichtprüfung und Ablaufreinigung halbjährlich in den festen Wartungsturnus des Objekts.

Was leistet Handwertig bei der Balkonsanierung?

Bestandsaufnahme und Bauteilöffnung, Rückbau des Belags, Maler- und Oberflächenarbeiten und die Abnahme mit Fotodokumentation; die übrigen Anteile – Gefälle, Abdichtung, Beläge, Betoninstandsetzung, Geländer – übernehmen eingetragene Fachbetriebe, die Handwertig koordiniert. Für die Versammlung liefert der Betrieb die Entscheidungsvorlage mit Befund je Balkon und Kostenrahmen je Maßnahme.

Wir führen die Bestandsaufnahme und die Bauteilöffnung aus, den Rückbau des Belags mit Staubschutz und dokumentierter Entsorgung, die Maler- und Oberflächenarbeiten sowie die Abnahme mit Fotodokumentation.

Die übrigen Anteile führen wir nicht selbst aus, sondern koordinieren sie: Gefälle- und Estricharbeiten, die Abdichtung mit Randabschluss, Fliesen- und Plattenbeläge, die Betoninstandsetzung an der tragenden Balkonplatte sowie Anfertigung und Montage der Geländer einschließlich ihrer Verankerung. Das übernehmen eingetragene Fachbetriebe in eigener fachlicher Verantwortung; deren Nachweise erhalten Sie mit der Abnahme. Wir bleiben Ihr Ansprechpartner. Wo tragende Bewehrung geschwächt ist, kommt die Freigabe des Tragwerksplaners hinzu.

Für die Versammlung liefern wir die Entscheidungsvorlage: Befund je Balkon mit Fotos, getrennte Positionen für Gemeinschafts- und Sondereigentum, eine Priorisierung nach Verkehrssicherheit, Substanz und Komfort sowie einen nachvollziehbaren Kostenrahmen je Maßnahme. Auf Wunsch stellen wir das Ergebnis in der Versammlung selbst vor.

Das Erstgespräch am Telefon ist kostenlos. Auf Wunsch folgt eine Begehung vor Ort durch einen unserer Meister mit schriftlichem Kostenvoranschlag. Ein Sachverständigengutachten ist das nicht – wir geben eine handwerkliche Einschätzung aus der Praxis ab und sagen Ihnen, wenn ein Gutachten nötig ist.

Zwei Wege sind zu unterscheiden. Steht eine Sofortsicherung an oder handelt es sich um eine der oben genannten Einzelmaßnahmen, können Verwaltungen mit Rahmenvereinbarung sie unmittelbar als Kleinreparatur direkt beauftragen; die Meldung geht mit Objekt, Einheit und Fotos in die Terminierung. Die Sanierung beginnt dagegen mit der Begehung: Wir sehen uns die Balkone an, öffnen an einer Stelle das Bauteil und stellen die Unterlagen für die Entscheidung zusammen. Wer lieber schriftlich beginnt, schildert den Befund vorab über das Anfrageformular.

Vorlage für die Eigentümerversammlung: die Balkonsanierung als Beschlussvorlage gliedern

Diese Gliederung hilft Verwaltungen und Verwaltungsbeiräten, die Sanierung mehrerer Balkone – Abdichtung, Gefälle, Belag, Entwässerung und Geländer in der Eigentümerversammlung verständlich vorzustellen. Sie ist ein Arbeitsmuster aus unserer Praxis als Handwerksbetrieb und keine Rechtsberatung: Wortlaut des Beschlusses, Mehrheitserfordernis und Kostenverteilung prüft die Verwaltung anhand von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – im Zweifel mit anwaltlicher Beratung. Beträge, Fristen und Fördersätze gehören erst mit Angebot und aktuellen Förderbedingungen in die Vorlage.

1. Anlass und Befund: Zustand des Bauteils mit Datum und Fotos, vorhandene Gutachten oder Energieberatung, bisherige Schäden – und warum die Entscheidung jetzt ansteht.
2. Rechtlicher Rahmen (Hinweis, keine Bewertung): Abdichtung, Balkonplatte und Geländer sind in der Regel Gemeinschaftseigentum; die Sanierung ist Erhaltung (§ 19 Abs. 2 WEG). Welche Schichten dem Sondereigentum zugeordnet sind, steht in der Teilungserklärung – das prüft die Verwaltung vor dem Antrag. Grundlagen: § 5 WEG (Sondereigentum), § 19 Abs. 2 WEG (Erhaltung), § 16 Abs. 2 WEG (Kosten); DIN 18531-5 (Abdichtung von Balkonen).
3. Varianten: Mindestvariante (gesetzliche Anforderung erfüllen), Zielvariante (zeitgemäße Ausführung) und die Folgen, wenn nichts geschieht – jeweils mit Umfang und Ausführung, ohne Zahlen aus dem Gedächtnis.
4. Angebote: Vergleichsangebote auf Basis derselben Leistungsbeschreibung (Bauteil, Umfang, Ausführung, Nebenleistungen wie Gerüst und Bewohnerinformation).
5. Finanzierung: Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Kredit der Gemeinschaft – und bei einem ungenutzten Dachgeschoss der Verkauf an einen Käufer, der ausbaut; jede Option mit Voraussetzungen benennen.
6. Zeitplan: Witterungs- und Gerüstfenster, Ankündigung an Bewohner und Mieter, Reihenfolge mit anderen anstehenden Maßnahmen.
7. Beschlussgegenstände: getrennt formulieren – Grundsatzbeschluss (Planung, Energieberatung, Angebote einholen), Ausführungsbeschluss (Angebot, Kostenobergrenze, Finanzierung, Vollmacht der Verwaltung) und, wo nötig, Beschluss zur Kostenverteilung.
8. Anlagen: Angebote, Leistungsbeschreibung, Fotodokumentation, Protokoll der Begehung.

Für diese Maßnahme außerdem:

• Schadensbilder nach Dringlichkeit ordnen (Sofortfall, Substanz, Optik) und die Balkone in einem Zug beauftragen.
• Steht ein Gerüst für die Fassade, Balkone in derselben Standzeit mitplanen.

Als Meisterbetrieb liefern wir die Bausteine Befund, Leistungsbeschreibung und Angebot und stellen das Ergebnis auf Wunsch in der Versammlung vor; Beschluss, Förderantrag und Rechtsfragen bleiben bei Verwaltung, Energieberater und Anwalt. Wie eine Entscheidungsvorlage für Eigentümergemeinschaften bei uns aufgebaut ist, zeigt die Seite für Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen.

Weiterlesen für Verwaltungen und Beiräte

• Fassadendämmung WDVS: Kosten & Förderung – WDVS-Fassadendämmung am Mehrfamilienhaus: Anforderungen, Förderung und worauf Vermieter bei der Planung achten.
• WEG-Beschluss: Wer entscheidet über Bauteile – Erhaltung oder bauliche Veränderung, welche Mehrheit der Antrag braucht und wer am Ende zahlt: der Beschlussweg für die Bauteile eines Mehrfamilienhauses, geordnet für Verwaltung und Beirat.
• Verkehrssicherungspflicht in der WEG – Treppenhaus, Winterdienst, Außenanlagen: Welche Prüfpflichten Hausverwaltungen haben und wie Verwalter Haftungsrisiken senken.
• Schadstofferkundung vor dem Rückbau – Bauteilalter statt Hausalter, Informationspflicht statt Untersuchungspflicht: das Verfahren hinter der Schadstofferkundung vor dem Rückbau im Mehrfamilienhaus – von der Bauakte bis zum Laborbefund.
• Wissen für WEG und Hausverwaltung – alle Ratgeber für Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen im Landkreis Konstanz an einem Ort, darunter die GModG-Pflichten.
• Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen – Meldeweg, Rahmenvereinbarung, Begehung und Berichte für die Eigentümerversammlung.

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