WEG-Beschluss: Wer entscheidet über Bauteile

Undichte Fenster an der Wetterseite, eine Klingelanlage, die nur noch bei der Hälfte der Parteien funktioniert, eine Kellerbeleuchtung, die im zweiten Jahr in Folge ausgetauscht werden muss: Der Anlass ist selten strittig. Strittig ist der Weg dorthin. Welche Mehrheit braucht der Beschluss, wer trägt am Ende die Kosten, und was muss im Antrag stehen, damit die Versammlung überhaupt wirksam entscheiden kann? An diesen Fragen hängt regelmäßig, ob eine Maßnahme in der nächsten Wirtschaftsperiode umgesetzt wird oder ein weiteres Jahr vertagt bleibt.

Geordnet wird hier der Weg von der Feststellung des Mangels bis zum gefassten Beschluss, Bauteil für Bauteil. Was Sie in Ihrer eigenen Wohnung ohne Beschluss entscheiden dürfen, ist die andere Hälfte der Frage und bleibt hier außen vor. Eine Einschränkung vorweg, die für den ganzen Text gilt: Beschlussfassung, Kostenverteilung und Rechtsfragen bleiben bei Ihrer Verwaltung – dazu beraten wir nicht. Was hier steht, ist die technische und organisatorische Grundlage, auf der eine Verwaltung im Landkreis Konstanz eine Entscheidung vorbereiten kann, nicht deren rechtliche Bewertung.

Erhaltung oder bauliche Veränderung – die Weiche vor jedem Beschluss

Vor jeder Mehrheitsfrage steht eine Einordnung, und sie ist einfacher, als sie klingt. Wird ein vorhandenes Bauteil des gemeinschaftlichen Eigentums instand gehalten, instand gesetzt oder in zeitgemäßer Ausführung ersetzt, ist das Erhaltung. Erhaltung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und über sie entscheiden die Eigentümer durch Beschluss. Alles, was über diese Erhaltung hinausgeht – ein anderes Bauteil, eine zusätzliche Funktion, ein neuer Zustand –, ist eine bauliche Veränderung.

Der Unterschied liegt nicht in der Größe der Maßnahme und auch nicht im Preis. Der Ersatz sämtlicher Fenster eines Hauses kann Erhaltung sein; ein einzelner nachträglich eingebauter Sonnenschutz ist eine bauliche Veränderung. Beschlossen wird beides mit derselben Mehrheit. Was an der Einordnung hängt, ist die Kostenfolge und damit das Anfechtungsrisiko: Bei der Erhaltung zahlt die Gemeinschaft nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, bei der baulichen Veränderung entscheidet die Höhe der Zustimmung darüber, wer zahlt. Deshalb gehört die Einordnung ausdrücklich in den Beschlussantrag und nicht in die Diskussion am Versammlungsabend.

Eine Ausnahme vom geordneten Weg gibt es: Was der Gefahrenabwehr dient, duldet keinen Aufschub bis zur nächsten Versammlung. Eine gelöste Handlaufbefestigung oder eine ausgefallene Treppenhausbeleuchtung wird gesichert und behoben, bevor über die Grundsatzlösung beschlossen wird; die Verkehrssicherungspflicht kennt keine Tagesordnung. Der Beschluss folgt dann der Sofortmaßnahme nach, nicht umgekehrt.

Zuordnung und Kostentragung sind zwei verschiedene Fragen

Ein verbreiteter Irrtum kostet in der Versammlung regelmäßig Zeit: die Annahme, mit der Zuordnung eines Bauteils sei auch die Kostenfrage beantwortet. Wohnungseingangstür und Fenster trennen Sonder- und Gemeinschaftseigentum und prägen das äußere Erscheinungsbild des Hauses; sie sind deshalb im Regelfall dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, und die Maßnahme an ihnen ist Sache der Gemeinschaft.

Was die Teilungserklärung davon abweichend regeln kann, ist die Kostentragung: Dass ein einzelner Eigentümer sein Fenster oder seine Wohnungstür selbst bezahlt, lässt sich dort festlegen – der Bundesgerichtshof verlangt dafür allerdings eine klare und eindeutige Bestimmung. An der Zuständigkeit ändert eine solche Regelung nichts: Die Gemeinschaft bleibt Herrin der Maßnahme. Sie beschließt, ob und in welcher Ausführung getauscht wird, sie vergibt den Auftrag, sie nimmt ab. Wer beide Fragen vermischt, fasst einen Beschluss, der die Zuständigkeit falsch verortet – und überlässt die Auswahl des Bauteils dem Einzelnen, obwohl das äußere Erscheinungsbild allen gehört.

Bauteil für Bauteil: wer entscheidet worüber

Die folgende Übersicht ordnet die Bauteile, die in Mehrfamilienhäusern am häufigsten auf der Tagesordnung stehen. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls anhand Ihrer Teilungserklärung, sie zeigt den Regelfall und den Weg in die jeweilige Vertiefung.

Wohnungseingangstür: Gemeinschaftseigentum. Der Ersatz einer schadhaften Tür in zeitgemäßer Ausführung ist Erhaltung. Wird darüber hinaus eine höhere Brand- oder Schallschutzklasse eingebaut, ist im Einzelfall zu klären, ob das noch Erhaltung ist oder schon eine bauliche Veränderung; die Einordnung trifft Ihre Verwaltung. Beschlossen wird in beiden Fällen von der Gemeinschaft. Welche Anforderungen dabei zusammenkommen, steht im Beitrag zur Wohnungseingangstür.
Fenster: Gemeinschaftseigentum. Der Ersatz erneuerungsbedürftiger Fenster in zeitgemäßer Ausführung ist Erhaltung; eine geänderte Teilung, Farbe oder Öffnungsart ohne Erhaltungsbedarf ist eine bauliche Veränderung. Beschließt die Gemeinschaft, auch wenn die Kosten nach der Teilungserklärung beim Einzelnen liegen.
Klingel- und Sprechanlage: Gemeinschaftseigentum. Der Ersatz einer defekten Anlage durch eine gleichwertige ist Erhaltung; der Wechsel auf eine Anlage mit Bild ist eine bauliche Veränderung mit eigenen Datenschutzfragen. Beschließt die Gemeinschaft. Näheres im Beitrag zur Klingel- und Sprechanlage.
Beleuchtung in Treppenhaus, Keller und Allgemeinräumen: Gemeinschaftseigentum. Der Tausch defekter Leuchten ist Erhaltung, die Umstellung der gesamten Anlage auf LED mit neuer Steuerung wird häufig als bauliche Veränderung eingeordnet, kann sich aber amortisieren. Beschließt die Gemeinschaft. Vertiefung im Beitrag zur Beleuchtung in Treppenhaus und Keller.
Rauchwarnmelder: Die Geräte hängen in Räumen des Sondereigentums. Die Pflicht, damit auszustatten, trifft nach Landesrecht den Eigentümer; die Betriebsbereitschaft obliegt in Baden-Württemberg dem unmittelbaren Besitzer, in der vermieteten Wohnung also dem Mieter. Nach verbreiteter Auffassung kann die Gemeinschaft Einbau und Wartung dennoch einheitlich für alle Wohnungen beschließen. Wie das organisiert wird, steht im Beitrag zu Rauchwarnmeldern.
Anstrich der Gemeinschaftsflächen: Gemeinschaftseigentum, klassische Erhaltung, einfache Mehrheit. Was dabei an Vorbereitung, Zeitplan und Farbwahl zusammenkommt, steht im Beitrag zum Treppenhausanstrich.
Bodenbelag in der Wohnung: Sondereigentum. Der Wechsel ist Sache des einzelnen Eigentümers und kein Beschlussgegenstand; seine Grenze findet er im geschuldeten Schallschutz gegenüber den Nachbarn. Was dafür im Aufbau zu beachten ist, steht im Beitrag zum Trittschall beim Bodenwechsel.
Inhouse-Netz und Glasfaser: Gemeinschaftseigentum, soweit es um Leitungswege im Haus geht. Jeder Eigentümer kann den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität verlangen; über das Ob wird dann nicht mehr beschlossen, wohl aber über die Durchführung. Näheres im Beitrag zu Glasfaser bis in die Wohnung.
Mitvermietete Einbauküche: Sondereigentum und Sache des vermietenden Eigentümers, kein Gegenstand eines Gemeinschaftsbeschlusses. Ob sich das Mitvermieten trägt, ist eine Frage der eigenen Kalkulation – dazu der Beitrag zur mitvermieteten Einbauküche.

Die Mehrheiten: einfache Mehrheit, Zweidrittel und der Umlaufbeschluss

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist die Mehrheitsfrage entzerrt. Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen werden beide mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen; auch die Gestattung einer baulichen Veränderung zugunsten eines einzelnen Eigentümers braucht keine Einstimmigkeit mehr. Die Zweidrittelmehrheit, von der in Versammlungen oft die Rede ist, betrifft nicht den Beschluss selbst, sondern die Kosten – dazu der nächste Abschnitt.

Daneben stehen die Ansprüche einzelner Eigentümer. Wer eine angemessene bauliche Veränderung verlangt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dient, hat dem Grunde nach einen Anspruch. Die Gemeinschaft entscheidet dann noch über die Durchführung – über Ausführung, Ort und Ablauf –, nicht mehr über das Ob. Ihre Grenze findet jede bauliche Veränderung dort, wo sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne dessen Zustimmung unbillig benachteiligen würde.

Nicht jede Entscheidung muss auf eine Versammlung warten. Ein Beschluss ist auch im Umlaufverfahren gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen; für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer vorher beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das eignet sich für klar umrissene Einzelmaßnahmen mit vorliegendem Kostenrahmen, nicht für Vorhaben, über die noch diskutiert wird.

Wer zahlt: die Kostenfolge der baulichen Veränderung

Hier liegt der eigentliche Hebel, und hier wird in der Praxis leicht übersehen, dass Beschluss und Kostenverteilung zwei getrennte Ergebnisse desselben Abstimmungsvorgangs sind. Wer eine bauliche Veränderung für sich gestattet bekommt oder sie verlangt, trägt ihre Kosten allein und darf sie allein nutzen. Alle Eigentümer tragen die Kosten nur in zwei Fällen: wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Maßnahme in angemessenem Zeitraum amortisiert. Fehlt beides, tragen die zustimmenden Eigentümer die Kosten – und nur ihnen stehen die Nutzungen zu.

Für Erhaltungskosten gilt der vereinbarte oder gesetzliche Schlüssel, im Regelfall also das Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Gemeinschaft kann davon für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss abweichen. Der Bundesgerichtshof hat diesen Spielraum 2024 weit ausgelegt: Danach dürfen bei der Verteilung auch einzelne Eigentümer erstmals belastet oder vollständig entlastet werden; die Eigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt. Ein Maßstab, der den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt, entspricht danach jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob ein solcher Beschluss in Ihrem Haus trägt, ist eine Rechtsfrage und gehört vor die Beschlussfassung, nicht danach.

Vom Mangel zum Beschlussantrag: der Ablauf in der Praxis

Zwischen der Feststellung eines Mangels und dem Auftrag an einen Betrieb liegen sechs Schritte. Sie lassen sich abkürzen, aber jeder ausgelassene Schritt taucht später als Beanstandung wieder auf.

Zustand feststellen und fotografisch festhalten, Bauteil für Bauteil und mit Datum.
Maßnahme technisch beschreiben – welches Bauteil, welcher Umfang, welche Ausführung – und daraus die Einordnung als Erhaltung oder bauliche Veränderung ableiten.
Kostenrahmen und Tatsachengrundlage beschaffen: Mengen, Ausführungsvarianten, ein nachvollziehbarer Preis.
Beschlussantrag im Wortlaut vorformulieren. Das ist Sache der Verwaltung; der ausführende Betrieb liefert dafür die technische Beschreibung, nicht den Antragstext.
In der Versammlung oder im Umlaufverfahren beschließen, mit ausdrücklicher Angabe der Kostenverteilung.
Den Beschluss in die Beschluss-Sammlung nehmen und erst danach beauftragen.

Zur Tatsachengrundlage gehört die Frage nach Vergleichsangeboten. Eine feste Zahl schreibt das Gesetz nicht vor, und der Bundesgerichtshof hat der verbreiteten Drei-Angebote-Regel im Frühjahr 2026 eine Absage erteilt: Eine allgemeine Pflicht, oberhalb einer bestimmten Betragsgrenze mehrere Angebote einzuholen, gibt es danach nicht. Zugleich hat er festgehalten, dass ein Beschluss der ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen kann, wenn das zugrunde gelegte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist; das ist ein eigenständiger Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und beweisen muss. Wir sind selbst Anbieter solcher Leistungen. Unabhängig davon empfehlen wir Vergleichsangebote, weil sie die Tatsachengrundlage verbreitern und die Versammlung entlasten.

Von der Beschlussfassung selbst ist die Frage zu trennen, was der Verwalter ohne Beschluss erledigen darf: Er darf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und das tun, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist – nachzulesen im Beitrag zu Kleinreparaturen und Notfällen in der WEG. Kommen dagegen mehrere aufgeschobene Maßnahmen zusammen, ist die Reihenfolge selbst der Beschlussgegenstand; wie sich ein Instandhaltungsstau abbauen lässt, ohne die Rücklage in einem Jahr zu verbrauchen, ist ein eigenes Thema.

Was einen Beschluss angreifbar macht

Die Muster, die in der Praxis beanstandet werden, wiederholen sich. Typischerweise geht es um Folgendes:

Die Maßnahme ist nur schlagwortartig bezeichnet, sodass sich aus dem Beschluss nicht ergibt, was ausgeführt werden soll.
Ein Kostenrahmen fehlt oder bleibt nach oben offen.
Erhaltung und bauliche Veränderung sind in einem Antrag vermengt, obwohl an ihnen unterschiedliche Kostenfolgen hängen.
Die Kostenverteilung wurde nicht mitbeschlossen, sondern der Abrechnung überlassen.
Beschlossen wurde über Sondereigentum, für das die Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz hat.

Für die Anfechtung gilt eine kurze Frist: Die Klage ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung zu begründen. Läuft sie ab, wird auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig, sofern er nicht nichtig ist. In der Praxis wird der Auftrag deshalb häufig erst nach Ablauf dieser Frist ausgelöst, soweit die Maßnahme Aufschub duldet; bei Gefahr im Verzug verbietet sich das Warten von selbst. Manche Vorhaben stehen zusätzlich unter einer eigenen gesetzlichen Frist – welche Nachrüstpflichten das sind und bis wann sie greifen, ist in der Übersicht zu den gesetzlichen Sanierungspflichten bis 2045 zusammengestellt.

Was Handwertig dazu leistet

Wir liefern das, was vor dem Beschluss fehlt: eine Begehung Bauteil für Bauteil mit Fotodokumentation, eine technische Beschreibung, aus der sich die Einordnung als Erhaltung oder bauliche Veränderung ableiten lässt, getrennte Positionen für Gemeinschafts- und Sondereigentum und einen nachvollziehbaren Kostenrahmen je Maßnahme. Auf Wunsch stellen wir das Ergebnis in der Eigentümerversammlung vor. Wie eine solche Entscheidungsvorlage für die Eigentümerversammlung aufgebaut ist, zeigt unsere Seite für Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen.

Das Erstgespräch am Telefon ist kostenlos. Für die Begehung mit einem unserer Meister berechnen wir eine Pauschale von 100 Euro zzgl. MwSt., 119 Euro brutto, die bei einem Auftrag vollständig angerechnet wird. Notiz und Fotos gehören Ihnen, auch wenn Sie sich für einen anderen Betrieb entscheiden. Ein Sachverständigengutachten ist das nicht – wir geben eine handwerkliche Einschätzung aus der Praxis ab und sagen Ihnen, wenn ein Gutachten nötig ist.

Die Grenze bleibt dabei klar: Beschlussfassung, Kostenverteilung und Rechtsfragen bleiben bei Ihrer Verwaltung – wir liefern die technische Grundlage. Wenn Sie für die nächste Versammlung eine belastbare Vorlage brauchen, können Sie Objekt und Maßnahmen über unser Formular schildern und eine Anfrage zusammenstellen; wir melden uns mit einem Terminvorschlag für die Begehung.

Häufige Fragen

Ist der Austausch alter Fenster eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung?

Werden erneuerungsbedürftige Fenster durch neue in zeitgemäßer Ausführung ersetzt, ist das in aller Regel Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und wird mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Wird dagegen ohne Erhaltungsbedarf die Teilung, die Farbe oder die Öffnungsart geändert, liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vor. Weil an dieser Einordnung die Kostenfolge hängt, gehört sie ausdrücklich in den Beschlussantrag. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall trifft Ihre Verwaltung.

Welche Mehrheit braucht ein Beschluss über eine bauliche Veränderung?

Beschlossen oder einem Eigentümer gestattet wird eine bauliche Veränderung mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für die Kosten gilt anderes: Wer sich eine Veränderung gestatten lässt oder sie verlangt, zahlt allein. Alle Eigentümer zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind – oder wenn sich die Kosten in angemessenem Zeitraum amortisieren. Sonst tragen die zustimmenden Eigentümer die Kosten, und nur sie dürfen die Veränderung nutzen.

Kann die Gemeinschaft beschließen, dass ein Eigentümer sein Fenster selbst bezahlt?

Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten darf die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass dabei auch einzelne Eigentümer erstmals belastet oder vollständig entlastet werden können; der Maßstab muss angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen. Ein Maßstab, der den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt, entspricht danach jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung. An der Zuordnung ändert das nichts: Die Maßnahme bleibt Sache der Gemeinschaft. Ob ein solcher Beschluss trägt, prüft Ihre Verwaltung.

Müssen vor einem Beschluss drei Vergleichsangebote vorliegen?

Eine feste Zahl schreibt das Gesetz nicht vor; der Bundesgerichtshof hat der verbreiteten Drei-Angebote-Regel im Frühjahr 2026 eine Absage erteilt. Zugleich bleibt ein Beschluss angreifbar, wenn das zugrunde gelegte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist; das muss der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und beweisen. Wir sind selbst Anbieter solcher Leistungen; unabhängig davon empfehlen wir Vergleichsangebote, weil sie die Tatsachengrundlage verbreitern. Eine dokumentierte Grundlage erhöht die Chance, dass der Beschluss einer Anfechtung standhält.

Bis wann kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden?

Die Anfechtungsklage ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung zu begründen. Läuft diese Frist ab, wird auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig, sofern er nicht nichtig ist. In der Praxis werden Aufträge auf Grundlage eines frischen Beschlusses deshalb häufig erst nach Fristablauf ausgelöst, soweit die Maßnahme Aufschub duldet.

Geht ein Beschluss auch ohne Eigentümerversammlung?

Ja, als Umlaufbeschluss. Er ist gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären; für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer vorher beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das eignet sich für klar umrissene Einzelmaßnahmen, nicht für Vorhaben, über die noch diskutiert wird. Der gefasste Beschluss gehört anschließend in die Beschluss-Sammlung.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder eine Energieberatung weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Steffen Köhler, Prokurist und Quartiermeister; bautechnische Angaben Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK) und der SHK-Meister des Betriebs

Veröffentlicht: 06.09.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche der Gesetzeslage (Stand: September 2026) und sind keine Rechtsberatung.

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Wer entscheidet über Bauteile im Gemeinschaftseigentum: der Beschlussweg für Fenster, Türen, Sprechanlage und Beleuchtung