Glasfaser bis in die Wohnung: wer baut was

Das Anschreiben des Netzbetreibers liegt auf dem Tisch: Die Glasfaser erreicht die Straße, eine Unterschrift oder ein Beschluss wird kurzfristig erwartet. Für Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und Kapitalanleger im Landkreis Konstanz ist das weniger eine Technikfrage als eine Frage nach Schnittstellen. Wo endet die Leistung des Netzbetreibers, wer baut den Weg durch Keller, Steigezug und Treppenhaus, geht die Faser bis in jede Wohnung, und wer verschließt hinterher die Durchbrüche? Dieser Beitrag ordnet die Punkte, die vor der Eigentümerversammlung geklärt sein sollten, und trennt sie von den Fragen, die erst im Vertrag mit dem Netzbetreiber entschieden werden.

Wo der Ausbau endet und Ihr Haus anfängt

Der Netzbetreiber führt seine Trasse bis an das Grundstück und setzt dort den Hausübergabepunkt. Von diesem Punkt an beginnt das, was im Sprachgebrauch der Branche Inhouse-Verkabelung heißt – die Strecke vom Hausanschlussraum bis zur Dose in der Wohnung. Das Telekommunikationsgesetz erlaubt es dem Betreiber ausdrücklich, sein Netz erst in den Räumen des Endnutzers abzuschließen. Die Faser darf also bis in die Wohnung reichen. Das Gesetz knüpft das aber an Bedingungen: an die Zustimmung des Endnutzers, an einen so geringfügig wie möglich gehaltenen Eingriff in fremde Eigentumsrechte und an den Vorrang der Mitnutzung vorhandener Infrastruktur vor neu errichteter.

Wie weit der Betreiber tatsächlich baut, steht in aller Regel nicht im Gesetz, sondern in seinem Angebot. Die erste Frage im Rundlauf lautet entsprechend: Welchen Punkt benennt das Angebot als Ende der Leistung – die Grundstücksgrenze, den Hausanschlussraum, einen Übergabepunkt je Wohnung oder die Dose in der Wohnung? Lassen Sie sich das Bauteil benennen, nicht nur die Leistung beschreiben.

Die zweite Frage betrifft den Strom. Aktive Netzbestandteile im Haus brauchen eine Versorgung. Der Gebäudeeigentümer muss deren Anschluss an das Stromnetz auf Antrag ermöglichen; die Kosten dafür trägt nach dem Telekommunikationsgesetz der Netzbetreiber. Wer diesen Punkt vor der Unterschrift klärt, streitet später nicht über eine Steckdose im Hausanschlussraum und über die Abrechnung des Stroms, der aus ihr fließt.

Geht die Faser bis in jede Wohnung oder nur bis in den Keller

Praktisch stehen zwei Ausbautiefen zur Wahl. In der ersten endet die Faser im Hausanschlussraum; von dort läuft die Versorgung über die vorhandene Verteilung im Haus weiter, häufig über die alte Koaxial- oder Telefonverkabelung. In der zweiten bekommt jede Wohneinheit einen eigenen Faserabschluss. Beides ist zulässig, und beides steht regelmäßig zur Wahl, ohne dass das Angebot den Unterschied deutlich macht.

Der Unterschied zeigt sich erst später. Endet die Faser im Keller, hängt die erreichbare Leistung an der Qualität der Altverteilung, und jede Einheit, die später doch einen eigenen Faserabschluss möchte, wird einzeln nachgerüstet – mit eigenem Termin, eigener Öffnung und eigener Wiederherstellung. Wer den Steigezug ohnehin öffnet, entscheidet günstiger einmal für alle Einheiten als später Wohnung für Wohnung. Den Ausschlag gibt in aller Regel die vorhandene Steigezone: ob ein durchgängiger Schacht existiert, ob darin noch Platz ist und ob ein nutzbares Leerrohr bis in die Wohnungen führt.

Eine Ausnahme von der freien Wahl kennt das Telekommunikationsgesetz allerdings. Gebäude, die umfangreich renoviert werden und über Anschlüsse für Endnutzer von Telekommunikationsdiensten verfügen sollen, sind gebäudeintern bis zu den Netzabschlusspunkten mit passiven Netzinfrastrukturen für Netze mit sehr hoher Kapazität sowie mit einem Zugangspunkt zu diesen Komponenten auszustatten. Einfamilienhäuser, Baudenkmäler und Ferienhäuser nimmt das Gesetz davon aus, das Mehrfamilienhaus nicht; über die Einhaltung wachen die zuständigen Behörden. Ab welchem Umfang eine Sanierung als umfangreiche Renovierung gilt, ist eine Frage des Einzelfalls – wer ohnehin in dieser Größenordnung baut, entscheidet über Leerrohre und Netzabschlusspunkte jedenfalls nicht vollständig frei.

Welche Kabel, welche Leerrohrmaße und welcher zentrale Technikraum für ein hausinternes Datennetz sinnvoll sind, ist eine eigene Frage. Sie ist im Beitrag zur strukturierten Netzwerkverkabelung im Mehrfamilienhaus behandelt und wird hier bewusst nicht wiederholt: Dort geht es darum, wie Sie Ihr Haus mit Datenleitungen ausstatten, hier darum, was Sie entscheiden, wenn der Netzbetreiber vor der Tür steht.

Wer in der Eigentümergemeinschaft darüber entscheidet

Für dieses Bauteil ist das Ergebnis eindeutig: Der Leitungsweg läuft durch Keller, Steigezug und Treppenhaus – die Bauteile, die dafür geöffnet und wiederhergestellt werden, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Wem die eingezogene Faser selbst gehört, ist davon zu trennen und richtet sich nach dem Vertrag mit dem Netzbetreiber. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient; das Gesetz spricht nicht wörtlich von Glasfaser. Über die Art der Ausführung entscheidet weiterhin die Gemeinschaft.

Wie der Beschlussweg im Einzelnen aussieht, wer die Kosten trägt und was in den Beschlusstext gehört, ist im Beitrag dazu beschrieben, wer über Bauteile im Gemeinschaftseigentum entscheidet. Wo die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in der Eigentumswohnung verläuft, ist dort ebenfalls erklärt.

Dulden, zustimmen, mitnutzen: drei verschiedene Fragen

Im Gespräch mit dem Netzbetreiber werden drei Rechtsfragen regelmäßig zu einer verschmolzen. Sie auseinanderzuhalten, hilft schon deshalb, weil jede von ihnen einen anderen Beteiligten und einen anderen Maßstab hat.

Das Grundstück und der Gebäudeanschluss. Das Telekommunikationsgesetz nimmt dem Grundstückseigentümer das Verbotsrecht gegen Telekommunikationslinien auf seinem Grundstück und gegen den Anschluss der darauf stehenden Gebäude an Netze mit sehr hoher Kapazität – aber nur unter den dort genannten Voraussetzungen, unter anderem dann, wenn Grundstück und Gebäude durch die Benutzung nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Geht die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus, kommt ein angemessener Ausgleich in Geld in Betracht. Ob im konkreten Fall eine Duldungspflicht besteht, ist eine Frage des Einzelfalls.
Die Räume. Für den Netzabschluss in den Räumen des Endnutzers verlangt das Gesetz dessen Zustimmung. Das ist keine Duldung, sondern eine Entscheidung – und sie liegt beim Endnutzer, nicht beim Betreiber.
Die vorhandene Hausverkabelung. Ein Betreiber kann beim Inhaber der gebäudeinternen Infrastruktur beantragen, diese mitzunutzen. Zumutbaren Anträgen ist zu fairen Bedingungen nachzukommen, wenn eine zweite, parallele Verkabelung technisch unmöglich oder wirtschaftlich ineffizient wäre. Auch das ist ein eigener Vorgang mit eigenen Bedingungen.

Ein Unterschied zur vermieteten Wohnung ist dabei leicht zu übersehen: Der gesetzliche Anspruch des Mieters auf Erlaubnis bestimmter baulicher Veränderungen erfasst Barrierereduzierung, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte. Ein Telekommunikations- oder Glasfaseranschluss steht in diesem Katalog nicht. Ein Mieter hat also nicht denselben Anspruch wie ein Wohnungseigentümer.

Der Leitungsweg durch das Haus: Steigezug, Durchbrüche, Brandschottung

Der bauliche Teil beginnt mit einer Bestandsaufnahme, nicht mit der Bohrmaschine. Welche Schächte gibt es, wo verläuft der Steigezug, liegt darin noch eine freie Trasse oder ein nutzbares Leerrohr, und wo müsste die Leitung sichtbar geführt werden? Häufig existiert bereits eine durchgehende Steigleitung der alten Antennen- oder Telefonanlage – sie ist der erste Kandidat, weil sie den Weg vorgibt und die Zahl der Öffnungen klein hält.

Wo kein durchgängiger Weg vorhanden ist, entstehen Kernbohrungen durch Geschossdecken, Durchbrüche in Wänden oder ein Kanal im Treppenhaus. Für Öffnungen in tragenden Bauteilen benötigen wir die Freigabe eines Tragwerksplaners; eine Geschossdecke ist ein tragendes Bauteil. Ohne diesen Nachweis wird nicht geöffnet – auch nicht auf Zuruf.

Der zweite Vorbehalt ist der Brandschutz. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg lässt Leitungen durch raumabschließende Bauteile, für die eine Feuerwiderstandsfähigkeit vorgeschrieben ist, nur hindurch, wenn eine Brandausbreitung ausreichend lang nicht zu befürchten ist oder wenn Vorkehrungen dagegen getroffen sind. Ausgenommen sind Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, Durchführungen innerhalb einer Wohnung sowie Durchführungen innerhalb derselben Nutzungseinheit mit nicht mehr als 400 Quadratmetern in nicht mehr als zwei Geschossen. Die Leitungsanlagen-Richtlinie des Landes konkretisiert die Durchführung durch solche Bauteile: Die Leitungen müssen entweder durch Abschottungen geführt werden, die mindestens die gleiche Feuerwiderstandsfähigkeit aufweisen wie das durchdrungene Bauteil, oder in Installationsschächten und -kanälen laufen, die diese Feuerwiderstandsfähigkeit ebenfalls erreichen und aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen. Für einzelne Leitungen in eigenen Durchbrüchen oder Bohröffnungen lässt dieselbe Richtlinie unter den dort genannten Voraussetzungen Erleichterungen zu: Dann genügt es, den Ringspalt zwischen Leitung und Bauteil vollständig mit Mineralfaser-Baustoffen oder mit im Brandfall aufschäumenden Baustoffen zu verschließen. Das ist bei einem einzelnen Glasfaserkabel durch eine Kernbohrung der praktische Regelfall.

Davon zu trennen ist der Rettungsweg. Für notwendige Treppenräume und notwendige Flure gilt, dass Leitungsanlagen dort nur zulässig sind, wenn die Nutzung als Rettungsweg im Brandfall ausreichend lang möglich bleibt. Ein Kabel, das offen durch das Treppenhaus gezogen wird, ist deshalb keine Kleinigkeit, sondern der Punkt, an dem eine ganze Ausführungsvariante kippen kann.

Für die Praxis heißt das: Der brandschutztechnische Verschluss einer Leitungsdurchführung gehört als eigene Position zugeordnet und dokumentiert, nicht als Nebenprodukt der Kernbohrung. Wer ihn ausführt und wer die Dokumentation liefert, gehört vor Baubeginn schriftlich festgehalten – nicht in die Abnahme.

Sobald aktive Netzbestandteile im Haus Strom brauchen, ist Elektroarbeit im Spiel. Dazu der Grundsatz des Betriebs im Wortlaut: Meisterpflichtige Elektroarbeiten übernehmen ausgewählte, in der Handwertig-Bauleitung geführte Fachpartner in eigener fachlicher Verantwortung. Wir planen sie in den Bauablauf ein, koordinieren die Termine und bleiben Ihr durchgehender Ansprechpartner. Was das im Einzelnen bedeutet, steht auf der Seite zu Elektroarbeiten durch eingetragene Fachpartner.

Und ein letzter Hinweis zur Reihenfolge: Wer den Steigezug öffnet, sollte prüfen, welche andere Maßnahme im selben Schacht ohnehin ansteht. Steht etwa eine Strangsanierung im bewohnten Haus in den nächsten Jahren an, ist ein gemeinsamer Takt für die Bewohner die deutlich geringere Belastung.

Wiederherstellung: was nach dem Netzbetreiber offen bleibt

Mit dem ersten Signal ist die Baustelle nicht zu Ende. Offen bleiben regelmäßig: das Verschließen der Durchbrüche, der Nachweis der ausgeführten Abschottung für die Hausunterlagen, Putz- und Malerarbeiten im Treppenhaus und in den Kellergängen, die Wiederherstellung von Bodenbelägen und Sockelleisten, der Rückbau von Provisorien und eine Abnahme, bei der jemand die Räume tatsächlich abgeht.

Wer diese Leistungen übernimmt, regelt kein Gesetz, sondern der Vertrag – dass sie ausgeführt werden müssen, steht bei brandschutzrelevanten Bauteilen dagegen in der Landesbauordnung. Wer die Zuordnung nicht ausdrücklich trifft, findet die Arbeiten hinterher bei sich – und muss sie dann in einer Gemeinschaft nachträglich beschließen und finanzieren lassen, für die die Maßnahme längst abgeschlossen schien. Sinnvoll ist deshalb, die Leistungsgrenze im Vertrag mit dem Netzbetreiber und in den Unterlagen der Versammlung mit demselben Wortlaut zu beschreiben, die betroffenen Räume zu benennen und festzuhalten, wer Zugang organisiert und wer abnimmt – die Formulierung des Beschlusses selbst gehört zu Ihrer Verwaltung.

Bereitstellungsentgelt, Betriebskosten und der alte Kabelvertrag

Für die Finanzierung der hausinternen Ausstattung gibt es im Kern drei Wege, und sie werden häufig durcheinandergebracht.

Der erste ist das Glasfaserbereitstellungsentgelt. Das Telekommunikationsgesetz erlaubt es dem Netzbetreiber, auf Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer die erstmalige vollständige Ausstattung eines Gebäudes mit Glasfaserinfrastruktur über einen längeren Zeitraum in Rechnung zu stellen; ohne diese Vereinbarung gibt es kein Bereitstellungsentgelt. Die Infrastruktur muss dafür spätestens am 31. Dezember 2027 errichtet sein. Das Gesetz setzt außerdem eine Obergrenze je Wohneinheit und eine Höchstlaufzeit – prüfen Sie beides am konkreten Angebot, das Ihnen vorliegt.

Für den vermieteten Bestand kommt eine zweite Bedingung dazu. Die Betriebskostenverordnung führt dieses Entgelt zwar ausdrücklich als umlagefähige Position, aber nur, wenn die gebäudeinterne Verteilanlage vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden ist und der Mieter seinen Anbieter über seinen Anschluss frei wählen kann. Beides gehört vor der Unterschrift geprüft: Wer im Haus einen geschlossenen Sammelvertrag zulässt, verliert damit möglicherweise die Umlagefähigkeit. Und die Rechnung endet nicht mit dem letzten Zeitabschnitt – nach Ablauf des Bereitstellungszeitraums muss der Grundstückseigentümer die Betriebsbereitschaft der Anlage im Gebäude gewährleisten.

Der zweite Punkt wird oft übersehen: Die laufenden Entgelte eines Breitbandkabel-Sammelvertrags gehören nur bis zum 30. Juni 2024 zu den umlagefähigen Betriebskosten. Seither lassen sie sich nicht mehr über die Nebenkosten auf Mieter verteilen. Der Glasfaserausbau ist ein guter Anlass, solche Altverträge mit der Verwaltung zu sichten: Laufzeit, Kündigungsmöglichkeit und die Frage, ob die vorhandene Verteilanlage überhaupt weiter betrieben werden soll.

Der dritte Weg ist die Modernisierungsumlage beim vermieteten Objekt. Ob eine Inhouse-Faser als Modernisierung oder als Erhaltung einzuordnen ist, hängt vom Einzelfall ab und wird hier nicht entschieden; die Mechanik dahinter ist im Beitrag zu Modernisierung oder Instandhaltung beschrieben. Welcher Weg im konkreten Haus passt, entscheidet sich am Vertrag mit dem Netzbetreiber und daran, wer die Bauleistung im Haus bezahlt.

Was Handwertig dazu leistet

Die Rollen sind klar verteilt. Die Faser bringt der Netzbetreiber. Meisterpflichtige Elektroarbeiten übernehmen ausgewählte, in der Handwertig-Bauleitung geführte Fachpartner in eigener fachlicher Verantwortung; wir beauftragen und koordinieren sie. Wir planen und bauen die passive Strecke und die Bauleistung drumherum:

Aufnahme der vorhandenen Trassen, Schächte und Leerrohre im Bestand, mit einer Empfehlung für den Leitungsweg
Öffnen und Verschließen der Trasse, Durchbrüche und Kernbohrungen – durch tragende Decken nur mit der Freigabe eines Tragwerksplaners
Koordination der Abschottung durch den dafür zugelassenen Fachbetrieb und Übergabe von dessen Nachweis für die Hausunterlagen
Trockenbau, Putz- und Malerarbeiten zur Wiederherstellung in Treppenhaus, Fluren und Kellergängen
Terminkoordination mit dem Netzbetreiber und ein fester Ansprechpartner für die Verwaltung

Die hausinterne Datenverteilung und die Netzwerktechnik sind auf der Seite zu passiver Datenverkabelung und Netzwerktechnik beschrieben. Für Beiräte und Verwaltungen, die die technische Grundlage für die nächste Versammlung brauchen, ist die Seite für Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen der richtige Einstieg. Beschlussfassung, Kostenverteilung und Rechtsfragen bleiben bei Ihrer Verwaltung – dazu beraten wir nicht.

Der Einstieg in ein konkretes Haus ist die Begehung. Das Erstgespräch am Telefon ist kostenlos; für die Begehung vor Ort berechnen wir 100 € zzgl. MwSt. (119 € brutto), bei Auftrag vollständig angerechnet. Ein Sachverständigengutachten ist das nicht – wir geben eine handwerkliche Einschätzung aus der Praxis ab und sagen Ihnen, wenn ein Gutachten nötig ist.

Häufige Fragen

Bis wohin baut der Netzbetreiber im Haus?

Das Telekommunikationsgesetz erlaubt dem Netzbetreiber, sein Netz in den Räumen des Endnutzers abzuschließen – die Faser darf also bis in die Wohnung reichen. Wie weit er das tatsächlich tut, steht in aller Regel nicht im Gesetz, sondern in seinem Angebot; eine Ausnahme gilt für Gebäude, die umfangreich renoviert werden und deshalb gebäudeintern bis zu den Netzabschlusspunkten mit passiver Infrastruktur auszustatten sind. Prüfen Sie vor der Unterschrift, an welchem Punkt seine Leistung endet und wer den restlichen Weg baut, verschließt und wiederherstellt.

Was kann die Gemeinschaft entscheiden, wenn ein Netzbetreiber das ganze Haus anschließen will?

Das hängt davon ab, worum es geht. Gegen Telekommunikationslinien auf dem Grundstück und gegen den Anschluss der darauf stehenden Gebäude an Netze mit sehr hoher Kapazität hat der Eigentümer nach dem Telekommunikationsgesetz kein Verbotsrecht, solange eine der dort genannten Voraussetzungen erfüllt ist – unter anderem dann, wenn Grundstück und Gebäude durch die Benutzung nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Für den Netzabschluss in den Räumen verlangt das Gesetz dagegen die Zustimmung des Endnutzers, und für die Mitnutzung vorhandener Hausverkabelung gibt es ein eigenes Antragsverfahren. Über die Art der Ausführung im Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft; wie dieser Beschlussweg läuft, ist im Beitrag dazu beschrieben, wer über Bauteile im Gemeinschaftseigentum entscheidet. Ob im konkreten Fall abgelehnt werden darf, ist eine Einzelfallfrage und gehört vor der Versammlung geprüft.

Muss die Faser bis in jede Wohnung gelegt werden?

Nein. Viele Angebote enden im Hausanschlussraum, von dort läuft die Versorgung über die vorhandene Verkabelung weiter. Das ist zulässig, kostet aber später Aufwand, wenn einzelne Einheiten doch einen eigenen Faserabschluss bekommen sollen. Wer den Steigezug ohnehin öffnet, entscheidet günstiger einmal für alle Einheiten als später Wohnung für Wohnung. Steht ohnehin eine umfangreiche Renovierung an, greift zusätzlich die gesetzliche Ausstattungspflicht bis zu den Netzabschlusspunkten.

Wer verschließt die Durchbrüche, die für die Leitung entstehen?

Wer diese Arbeiten übernimmt, regelt kein Gesetz, sondern der Vertrag. In der Praxis endet die Leistung des Netzbetreibers oft an der eigenen Leitung, während Verschließen, Brandabschottung und die Wiederherstellung von Putz und Anstrich beim Eigentümer bleiben. Dass in Bauteilen mit vorgeschriebener Feuerwiderstandsfähigkeit fachgerecht verschlossen und dokumentiert werden muss, steht dagegen in der Landesbauordnung; der Nachweis gehört zu den Unterlagen des Hauses. Klären Sie die Zuordnung schriftlich, bevor die erste Kernbohrung gesetzt wird.

Was wird aus dem alten Sammelvertrag für Kabelfernsehen?

Die laufenden Entgelte eines Breitbandkabel-Sammelvertrags gehören nur bis zum 30. Juni 2024 zu den umlagefähigen Betriebskosten und lassen sich seither nicht mehr über die Nebenkosten auf Mieter verteilen. Bestehende Verträge laufen deshalb häufig ins Leere. Der Glasfaserausbau ist ein guter Anlass, diese Altverträge mit der Verwaltung zu sichten und zu entscheiden, ob die vorhandene Verteilanlage weiter betrieben wird.

Wem gehört die im Haus verlegte Faser?

In der Regel entscheidet darüber der Gestattungsvertrag mit dem Netzbetreiber. Errichtet der Betreiber die Infrastruktur im Haus auf eigene Kosten und sieht der Vertrag den Rückbau nach Vertragsende vor, bleibt sie üblicherweise in seiner Hand; bezahlt die Gemeinschaft die Verkabelung, gehört sie regelmäßig zum Gebäude. Die Einordnung im Einzelfall ist eine Rechtsfrage und gehört vor der Unterschrift geprüft. An dieser Zuordnung hängen Wartung, die spätere Mitnutzung durch andere Anbieter und der Umgang mit der Anlage nach Vertragsende – sie gehört deshalb ausdrücklich in den Vertrag.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder eine Energieberatung weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Smart-Home-Team des Betriebs (Loxone Silver Partner); Elektroarbeiten führen eingetragene Elektro-Fachpartner aus

Veröffentlicht: 06.09.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche der Gesetzeslage (Stand: September 2026) und sind keine Rechtsberatung.

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Glasfaser bis in die Wohnung: wie die Verkabelung im Mehrfamilienhaus vom Übergabepunkt bis zur Dose entsteht – und wer sie beschließt