Strangsanierung im bewohnten Mehrfamilienhaus: Wann Steigleitungen fällig sind, wie der Ablauf funktioniert und was umlagefähig ist

Der dritte Leitungswasserschaden in zwei Jahren, ein Versicherer, der die Prämie anhebt oder eine Auflage schickt, oder ein Installateur, der beim Rohrbruch Blei im Keller findet: Wer ein Mehrfamilienhaus der Baujahre 1960 bis 1985 im Landkreis Konstanz besitzt oder verwaltet, steht irgendwann vor der Frage, ob Flicken noch reicht. Meist reicht es nicht mehr. Dann steht eine Strangsanierung an – die Erneuerung der Steigleitungen für Kalt- und Warmwasser, Zirkulation und Abwasser über alle Geschosse, während die Wohnungen bewohnt bleiben.

Dieser Beitrag beschreibt für Eigentümer, Verwalter und WEG-Beiräte, woran Sie erkennen, dass die Leitungen fällig sind, wie der Ablauf Strang für Strang im bewohnten Haus funktioniert und wie sich die Kosten mietrechtlich einordnen. Am Ende steht ein Muster für die Mieterinformation.

Wann Steigleitungen fällig sind

Verzinkte Stahlrohre waren bis in die 1980er-Jahre der Standard in der Trinkwasserinstallation. Die Norm DIN EN 806-2 geht für solche Installationen von einer Betriebsdauer von rund 50 Jahren aus. Ein Haus aus dem Jahr 1972 hat diese Grenze überschritten. Die Zinkschicht baut sich ab, darunter rostet der Stahl, Inkrustationen verengen den Querschnitt. Die Folgen kennen Sie aus den Mängelmeldungen: braunes Wasser, schwacher Druck im Dachgeschoss, Lochfraß an Warmwasser- und Zirkulationsleitungen, ein Rohrbruch nach dem anderen.

Für Bleileitungen gilt kein Erfahrungswert, sondern eine Frist: Nach § 17 TrinkwV 2023 mussten Trinkwasserleitungen aus Blei bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Die Frist ist verstrichen. Wer heute noch Bleileitungen im Haus hat, bewegt sich außerhalb der Verordnung, muss die Bewohner informieren und dem Gesundheitsamt die Erfüllung der Pflicht nachweisen. Ein Installationsunternehmen, das Blei findet, muss dies dem Gesundheitsamt melden. Eine Fristverlängerung konnte das Gesundheitsamt nur gewähren, wenn der Auftrag an ein eingetragenes Installationsunternehmen vor dem 12. Januar 2026 erteilt war und das Unternehmen Kapazitätsgründe für die Verzögerung bescheinigt hat. Wer bis heute keinen Auftrag erteilt hat, kann diesen Weg nicht mehr nutzen.

Der dritte Auslöser sind die Abwasserfallstränge aus Grauguss. Sie korrodieren von innen, werden an den Muffen undicht und tragen häufig zu den Feuchteschäden bei, die im Beitrag zu Feuchteschäden im Mehrfamilienhaus beschrieben sind. Der vierte kommt vom Versicherer: Nach mehreren Leitungswasserschäden innerhalb weniger Jahre reagieren Wohngebäudeversicherer mit Beitragserhöhung, höherer Selbstbeteiligung, Sanierungsauflagen oder Kündigung.

Die Faustregel: Ein Einzelschaden ist ein Reparaturfall. Eine Schadenserie im selben Strang, verzinkter Stahl an oder jenseits der 50-Jahre-Grenze oder Blei im Bestand sind ein Sanierungsfall – für den gesamten Strang, nicht für das Teilstück, das gerade nass ist.

Schritt 1: Bestandsaufnahme der Leitungsführung

Ein belastbares Angebot setzt voraus, dass klar ist, was im Haus tatsächlich liegt. Pläne aus den 1970er-Jahren stimmen selten mit der Ausführung überein; in 50 Jahren wurden Bäder umgebaut, Küchen versetzt und Waschmaschinen an unvorhergesehenen Stellen angeschlossen. Die Bestandsaufnahme erfasst je Strang: Verlauf und Werkstoff der Steigleitungen, Lage der Absperrungen im Keller, Anzahl und Lage der Abzweige je Wohnung, Zustand der Fallstränge, Position der Schächte oder Vorwände und die Frage, ob der Strang überhaupt zugänglich ist oder eingeputzt in der Wand liegt.

Dazu gehört ein Blick in jede Wohnung. Ein Strang mit exakt übereinanderliegenden Bädern ist ein anderer Aufwand als einer, bei dem im dritten Stock das Bad versetzt wurde. Bei dieser Begehung werden auch Totleitungen erfasst – abgeklemmte Abzweige, in denen Wasser stagniert. Sie sind ein Legionellenrisiko und müssen bei der Sanierung zwingend zurückgebaut werden, was im Beitrag zur Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung näher erläutert ist.

Schritt 2: Reihenfolge und Takt je Strang

Ein Strang versorgt die übereinanderliegenden Bäder und Küchen einer Gebäudeachse. Genau in dieser Achse wird gearbeitet: vom Keller bis zum obersten Geschoss, in allen Wohnungen dieses Strangs gleichzeitig. Die übrigen Stränge bleiben in Betrieb. Bei vier Strängen und zwölf Wohnungen sind also jeweils drei Wohnungen betroffen, neun bleiben normal versorgt.

Die Reihenfolge der Stränge folgt drei Kriterien: dem Schadensdruck (der Strang mit der Rohrbruchserie zuerst), der Zugänglichkeit (leerstehende oder gerade gekündigte Wohnungen ermöglichen einen Probestrang ohne Bewohner) und der Baulogistik (Material- und Schuttwege über das Treppenhaus). Für die Dauer je Strang gibt es Erfahrungswerte, keine Zusagen. Bei gut zugänglichen, übereinanderliegenden Bädern liegt die reine Leitungserneuerung typischerweise bei einer bis zwei Wochen je Strang; mit Fliesen- und Malerarbeiten in den Bädern entsprechend länger. Ein seriöses Angebot weist je Strang getrennt aus: Arbeitszeit, tatsächliche Abschaltzeit und Wiederherstellung. Der Takt wird nach dem ersten Strang fortgeschrieben – was dort an Überraschungen kam, fließt in die Planung der nächsten ein.

Schritt 3: Bauphase im bewohnten Haus

Die Frage der Mieter lautet nicht „Wie lange dauert die Sanierung?“, sondern „Wann habe ich kein Wasser?“. Darauf muss die Planung konkret antworten:

• Wasserabschaltungen stundenweise und angekündigt: Die Absperrung des Strangs wird für definierte Zeitfenster angekündigt, etwa „Dienstag 8 bis 16 Uhr“, per Aushang im Treppenhaus und Zettel an der Wohnungstür. Abends steht Wasser zur Verfügung – über die neue Leitung, sobald sie druckgeprüft ist, oder über ein Provisorium.
• Provisorische Versorgung: Wo die Abschaltung länger dauert, wird eine Kaltwasserleitung provisorisch über das Treppenhaus in die Bäder geführt. Ein Ersatz-WC und eine Dusche im Keller oder als Container vor dem Haus sind bei längeren Abschaltungen Standard, nicht Kulanz.
• Staubschutz und Wege: Staubschutzwände oder Folientüren trennen das Bad von der übrigen Wohnung, Laufwege werden abgedeckt, Schutt geht in geschlossenen Behältern über das Treppenhaus.
• Zugang zu jeder Wohnung: Ohne Zugang zu allen Wohnungen eines Strangs steht der Strang still. Die Schlüsselfrage wird vor Baubeginn geklärt: Wer ist wann da, wer hinterlegt einen Schlüssel, wer braucht einen Ersatztermin.
• Feste Ansprechperson: Ein Bauleiter, eine Telefonnummer, werktags erreichbar – das entlastet die Verwaltung spürbar.

Ist das einzige Bad über mehrere Tage nicht nutzbar, kann eine Ersatzunterkunft sinnvoller sein als Provisorien. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.09.2022, 65 S 55/22) hat eine Duldungspflicht auch bei rund vierwöchiger Unbewohnbarkeit bejaht, weil der Vermieter Ersatzwohnungen und Umzug auf seine Kosten stellte – kein Regelfall, aber ein Maßstab.

Schritt 4: Badsanierung, Totleitungen und Potentialausgleich mitdenken

Wenn die Vorwand ohnehin geöffnet und der Fliesenspiegel hinter dem WC ohnehin aufgebrochen wird, lohnt sich die Prüfung, ob das Bad gleich mit saniert wird. Deshalb wird bei der Bestandsaufnahme je Wohnung geklärt, ob nur die Leitung erneuert und der Fliesenausschnitt geschlossen wird oder ob das Bad komplett neu entsteht. Beides in einem Haus zu mischen ist üblich; die Abdichtung im Verbund nach DIN 18534 muss in jedem Fall fachgerecht ausgeführt werden.

Zwei technische Punkte gehören zwingend in den Umfang. Erstens die Totleitungen: Jeder nicht mehr genutzte Abzweig wird bis zur durchströmten Leitung zurückgebaut, damit kein stagnierendes Wasser bleibt. Zweitens der Potentialausgleich: In vielen Häusern der 1960er- und 1970er-Jahre dient die metallene Wasserleitung als Teil des Schutzpotentialausgleichs. Wird sie durch Kunststoff- oder Mehrschichtverbundrohr ersetzt, entfällt diese Funktion. Vor der Umstellung sollte ein Elektro-Fachbetrieb klären, wie der Potentialausgleich im Haus hergestellt ist, und ihn bei Bedarf neu herstellen.

Schritt 5: Übergabe je Strang

Ein Strang gilt erst als fertig, wenn er dokumentiert übergeben ist. Dazu gehören die Druckprobe der neuen Trinkwasserleitungen, die Spülung vor Inbetriebnahme, die Dichtheitsprüfung der Abwasserleitungen, die Fotodokumentation der Leitungsführung vor dem Schließen der Vorwand und ein Übergabeprotokoll je Wohnung mit Datum, Umfang, Restpunkten und Unterschrift des Bewohners. Diese Dokumentation je Einheit ist der Nachweis gegenüber Versicherer, WEG und Mietern.

Mietrecht: Erhaltung, Modernisierung und was auf die Miete darf

Die Erneuerung verrosteter oder bleihaltiger Leitungen stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Sie ist damit im Kern eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB: Der Mieter muss sie dulden, sie ist rechtzeitig anzukündigen, und Aufwendungen des Mieters infolge der Maßnahme sind in angemessenem Umfang zu ersetzen. Eine Umlage auf die Miete gibt es dafür nicht. Das gilt auch, wenn der Anlass eine Versichererauflage oder die Bleifrist ist.

Anders sieht es aus, wenn über den Erhalt hinaus etwas Neues entsteht: ein komplett neues Bad mit bodengleicher Dusche, eine Zirkulationsleitung, wo bisher keine war, eine dämmtechnisch bessere Installation. Das sind Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, etwa weil der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Sie sind nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen – mit Art und Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung. Der Mieter kann bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung Härtegründe in Textform geltend machen (§ 555d BGB).

Die Umlage regelt § 559 BGB: jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten. Entscheidend für die Strangsanierung ist Absatz 2: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten. Bei einer gemischten Maßnahme – Leitungen erneuern und Bad modernisieren – ist der Instandhaltungsanteil also herauszurechnen, und zwar nachvollziehbar, am besten schon im Angebot getrennt nach Positionen. Zusätzlich greift die Kappungsgrenze nach § 559 Absatz 3a BGB (höchstens 3 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, 2 € bei Ausgangsmieten unter 7 € je Quadratmeter); für Maßnahmen bis 10.000 € je Wohnung erlaubt § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren mit pauschalem Erhaltungsabzug von 30 Prozent. Wie Sie Erhaltung und Modernisierung grundsätzlich auseinanderhalten, vertieft der Beitrag Modernisierung und Instandhaltung richtig unterscheiden.

Während der Bauzeit bleibt das Minderungsrecht nach § 536 BGB bestehen. Ist das Bad tagsüber Baustelle und das Wasser stundenweise abgestellt, ist der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt; Gerichte haben in solchen Fällen Minderungen zugesprochen, deren Höhe vom Ausmaß der Einschränkung abhängt. Der gesetzliche Minderungsausschluss für drei Monate gilt nur für energetische Modernisierungen nach § 555b Nummer 1 BGB und hilft bei einer Strangsanierung in der Regel nicht. Wer die Abschaltzeiten kurz hält und Ersatzsanitär stellt, hält auch die Minderung klein. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

In der WEG: Gemeinschaftseigentum und Beschluss

In der Eigentümergemeinschaft sind die Steigleitungen und Fallstränge bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung Gemeinschaftseigentum. Ihre Erneuerung ist ordnungsmäßige Erhaltung nach § 19 Absatz 2 WEG und wird von den Eigentümern mit einfacher Mehrheit beschlossen. Geht die Maßnahme darüber hinaus – etwa eine zusätzliche Zirkulation oder ein geänderter Leitungsverlauf –, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG mit eigenen Regeln zur Kostenverteilung. Die Anschlussleitungen ab der Absperrung, die Armaturen und das Bad selbst sind Sondereigentum; hier entscheidet und zahlt der einzelne Eigentümer. Wie diese Grenze im Einzelfall verläuft, erläutert der Beitrag Sanierung in Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Der Beschluss sollte den Umfang je Strang, die Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage, den Zugang zu den Wohnungen und die Option zur gleichzeitigen Badsanierung auf eigene Kosten regeln. Vermietende Eigentümer geben die Mieterinformation in ihrem Namen weiter.

Muster: Mieterinformation zur Strangsanierung

Die folgende Vorlage deckt eine reine Erhaltungsmaßnahme ab. Bei Modernisierungsanteilen mit Umlage ist die förmliche Ankündigung nach § 555c BGB mit den dort genannten Pflichtangaben erforderlich.

Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

in unserem Haus Musterstraße 12 werden die Wasser- und Abwassersteigleitungen erneuert. Die vorhandenen Leitungen aus verzinktem Stahl haben ihre technische Lebensdauer erreicht; in den vergangenen zwei Jahren kam es zu drei Rohrbrüchen. Die Erneuerung stellt die dauerhafte Versorgung sicher und ist eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB. Eine Mieterhöhung ist damit nicht verbunden.

Ihre Wohnung liegt im Strang B. Die Arbeiten in Strang B sind für den Zeitraum 13. bis 24. Oktober vorgesehen (Erfahrungswert, wird nach dem ersten Strang bestätigt). In dieser Zeit wird das Wasser an einzelnen Tagen zwischen 8 und 16 Uhr abgestellt; die Tage werden mindestens zwei Werktage vorher per Aushang und Zettel an Ihrer Wohnungstür angekündigt. Abends und am Wochenende steht Wasser zur Verfügung. Ein Ersatz-WC und eine Dusche stehen im Keller bereit.

Die Handwerker benötigen an den Arbeitstagen Zugang zu Bad und Küche. Bitte teilen Sie uns bis zum … mit, ob Sie anwesend sind oder einen Schlüssel hinterlegen. Das Bad wird mit Staubschutz abgetrennt; bitte räumen Sie Bad und Spüle vorab frei.

Ihre Ansprechperson während der Bauzeit ist … (Bauleitung), werktags erreichbar unter …

Mit freundlichen Grüßen

Was Handwertig dazu leistet

Die Handwertig GmbH führt als Sanitärmeisterbetrieb aus Stockach Strang- und Leitungssanierungen im Bestand aus – bewohnt oder leerstehend – und kombiniert sie mit der Badsanierung, wo es sinnvoll ist. Die Leistung umfasst die Bestandsaufnahme je Strang, die Erneuerung der Steigleitungen für Trinkwasser, Zirkulation und Abwasser und den Rückbau von Totleitungen. Abdichtung im Verbund nach DIN 18534 sowie Fliesen- und Malerarbeiten kommen aus eigener Hand; Elektroarbeiten wie die Herstellung des Potentialausgleichs vergeben wir an einen Elektro-Fachpartner. Jede Einheit wird mit Druckprobe, Fotos und Übergabeprotokoll dokumentiert. Details finden Sie auf der Seite Bad, Sanitär und Strangsanierung; wenn der Auslöser ein akuter Leitungswasserschaden ist, beginnt der Weg bei der Wasserschadensanierung mit Leckageortung und Bautrocknung. Wir sind werktags unter 07732 89064 80 erreichbar.

Häufige Fragen

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: SHK-Meister des Betriebs

Veröffentlicht: 05.09.2026

Unser Einzugsgebiet:
Konstanz Radolfzell Singen Stockach Allensbach Engen + 35 km Umkreis