Mehrfamilienhaus kaufen im Landkreis Konstanz: Technische Ankaufsprüfung in einem Termin – Bauteile, Unterlagen, Instandhaltungsstau

Ein Mehrfamilienhaus kaufen im Landkreis Konstanz heißt in der Praxis: Der Verkäufer liefert Exposé, Energieausweis und die Zusage, dass „alles in Ordnung“ sei. Was er nicht liefert, ist eine belastbare Aussage über den technischen Zustand. Der Instandhaltungsstau zeigt sich in der Regel erst nach dem Notartermin – wenn die erste Steigleitung undicht wird oder die Erhaltungsrücklage für das Dach nicht reicht. Dieser Beitrag richtet sich an Kapitalanleger, Investoren und Makler mit Ankaufsprofil. Er liefert eine Checkliste für eine zweistündige Begehung, eine Unterlagenliste für die Zeit vor dem Notar und ein Schema, mit dem Befunde zu einer Verhandlungsposition werden.

Der Ansatz ist bewusst einfach: Zwei Stunden vor Ort mit System, ein Feuchtemessgerät, eine Taschenlampe und eine Kamera reichen, um die teuren Positionen zu erkennen. Was danach offen bleibt, wird gezielt nachgeprüft – nicht aus dem Exposé übernommen.

Die Begehung vorbereiten: Reihenfolge und Werkzeug

Eine Begehung ohne Reihenfolge endet im Wohnzimmer der freundlichsten Mietpartei und übersieht den Keller. Legen Sie die Route vorher fest: Außenanlagen und Fassade, Dach von außen, Keller, Technikräume, Treppenhaus, dann zwei bis drei Wohnungen in verschiedenen Geschossen. Darunter sollte möglichst eine im Dachgeschoss und eine im Erdgeschoss über dem Keller sein. Die großen Kostenblöcke liegen außerhalb der Wohnungen.

Zum Werkzeug gehören ein kapazitives Feuchtemessgerät für die zerstörungsfreie Oberflächenmessung, eine starke Taschenlampe, ein Zollstock, eine Kamera mit Zeitstempel und ein Notizblatt je Bauteil. Fotografieren Sie jedes Bauteil auch dann, wenn es unauffällig ist – die Aufnahme belegt später den Zustand zum Zeitpunkt des Kaufs. Fragen Sie vor dem Termin nach dem Hausmeister oder dem Verwalter als Begleitung: Wer die Absperrungen und Zählerplätze kennt, spart eine halbe Stunde.

Dach, Entwässerung, Fassade und Sockel

Das Dach lässt sich in zwei Stunden nicht begehen, aber lesen. Von der Straße und vom Hof aus prüfen Sie mit dem Fernglas oder der Kamera: Sind Ziegel verschoben oder gebrochen, liegen Moos und Flechten großflächig, sind Firstziegel und Ortgänge intakt? Rostfahnen, abgeplatzte Farbe unter Rinnen und nasse Sockelbereiche unter einem Fallrohr weisen auf eine Entwässerung hin, die seit Jahren nicht dicht ist. Im Dachgeschoss oder Spitzboden zeigen Wasserränder an Sparren und Schalung, wo Regen eindringt – und ob es alte, trockene Spuren sind oder frische.

Bei der Fassade unterscheiden Sie zwischen Oberfläche und Substanz. Verschmutzung und ein müder Anstrich sind Komfort. Netzrisse im Putz über Fensterstürzen, hohl klingender Putz, Abplatzungen an Balkonuntersichten und freiliegende, rostende Bewehrung sind Substanz. Balkone gehören zu den häufigsten Kostenfallen im Bestand: Prüfen Sie die Entwässerung, die Abdichtung am Türanschluss und den Zustand der Brüstungen. Der Sockel ist die Schnittstelle zum Keller: Salzausblühungen, Abplatzungen und ein dunkler Feuchtesaum bis 50 Zentimeter Höhe deuten auf aufsteigende oder seitlich eindringende Feuchte.

Keller: messen statt schauen

Der Keller ist der Raum, in dem Verkäufer am liebsten das Licht anlassen und schnell weitergehen. Nehmen Sie sich hier Zeit. Der Augenschein trügt doppelt: Ein frisch gestrichener Keller kann durchfeuchtet, ein fleckiger Keller längst trocken sein. Deshalb messen Sie. Mit dem kapazitiven Feuchtemessgerät nehmen Sie an jeder Außenwand mehrere Werte in Sockelhöhe und in einem Meter Höhe; die Differenz zeigt, ob Feuchte von unten aufsteigt oder flächig von außen kommt. Notieren Sie die Werte je Wand mit Foto.

Prüfen Sie außerdem Geruch (muffig, erdig), Lagergut an den Wänden (was seit Jahren dort steht und nicht schimmelt, spricht für Trockenheit), Kellerfenster und Lichtschächte (Laub, stehendes Wasser) sowie den Bodenablauf mit Rückstausicherung. Ein Keller, der bei Starkregen vollläuft, ist im Landkreis Konstanz kein Einzelfall – die Mieter wissen das meist, der Verkäufer erwähnt es selten. Fragen Sie beide. Was Feuchte im Mehrfamilienhaus konkret verursacht und was sie kostet, haben wir im Ratgeber zu Feuchteschäden im Mehrfamilienhaus zusammengefasst.

Steigleitungen: Material und Baujahr entscheiden

Die Trinkwasser- und Abwasserstränge sind die Position, die am häufigsten unterschätzt wird, weil sie im Schacht verschwinden. Dabei genügt ein Blick in den Keller: Dort, wo die Stränge aus der Decke kommen, sehen Sie das Material. Verzinkter Stahl war zwischen etwa 1960 und 1985 der Standard für Kaltwasser. Seine Zinkschicht ist nach 25 bis 30 Jahren weitgehend abgebaut, danach folgen Innenkorrosion, brauner Ablauf am Morgen, sinkender Druck und irgendwann Lochfraß an den Gewinden. Ein Haus dieser Baujahrsklasse mit unveränderten Stahlsträngen steht vor der Strangsanierung, unabhängig davon, ob heute schon etwas tropft.

Bleileitungen sind das zweite Thema, vor allem in Vorkriegsbauten und in Häusern, die bis in die 1970er Jahre nur teilweise saniert wurden. Blei erkennen Sie am matten grauen Rohr, das sich mit dem Fingernagel ritzen lässt, und an den bauchigen Lötstellen. Nach § 17 TrinkwV mussten Trinkwasserleitungen aus Blei bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden; eine Verlängerung ist nur über das Gesundheitsamt möglich und setzt voraus, dass ein eingetragenes Installationsunternehmen vor dem Stichtag beauftragt war. Läuft eine solche Verlängerung, endet sie bei Eigentümerwechsel ein Jahr nach der Übergabe – der Käufer erbt also auch die Frist. Wer nach diesem Datum ein Haus mit Bleistrang kauft, übernimmt eine überfällige Pflicht. Kupfer, Edelstahl und Mehrschichtverbundrohr sind dagegen Hinweise auf eine erfolgte Sanierung – fragen Sie nach der Rechnung und dem Jahr.

Zum Abwasser: Gusseiserne Fallrohre halten lang, korrodieren aber an den Muffen; ein rostiger Ring um jede Verbindung im Keller ist ein Befund. Fragen Sie nach einer Kanal-TV-Befahrung der Grundleitung; liegt keine vor, gehört sie in die Nachprüfungen, denn eine gebrochene Grundleitung unter der Bodenplatte zählt zu den teuersten Einzelpositionen im Bestand.

Heizung, Bäder, Elektro

Bei der Heizung zählen Typenschild und Wartungsheft. Baujahr, Kesselart und die letzten Schornsteinfegerprotokolle geben eine ehrliche Auskunft über Restnutzungsdauer und Effizienz. Eine altersabhängige Austauschpflicht für alte Öl- und Gaskessel, wie sie bis Juli 2026 im Gebäudeenergiegesetz stand, gibt es seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr. Kaufmännisch ändert das wenig: Ein Konstanttemperaturkessel aus den 1990er Jahren ist am Ende seiner technischen Lebensdauer, Ersatzteile werden knapp, und der Austausch mit Hydraulik, Speicher und Abgasführung ist in einem Mehrfamilienhaus eine Position im fünfstelligen Bereich. Prüfen Sie außerdem Warmwasserbereitung und Zirkulation – hier hängt auch die Legionellenpflicht dran, dazu gleich mehr.

In den Bädern geht es nicht um die Optik der Fliesen, sondern um die Abdichtung. Prüfen Sie Silikonfugen an Wanne und Dusche auf Risse und Schwarzverfärbung, klopfen Sie Fliesen in der Duschzone auf Hohlstellen ab und messen Sie die Wand hinter der Wanne, soweit zugänglich, von der Rückseite oder vom Nachbarraum. Ein feuchter Wert dort ist der Vorbote eines Wasserschadens in der Wohnung darunter. Sehen Sie in mehreren Wohnungen dieselben Bäder aus derselben Zeit, kalkulieren Sie die Erneuerung als Serie.

Elektro prüfen Sie nur per Augenschein: Zählerschrank, Sicherungsautomaten oder Schraubsicherungen, Fehlerstromschutzschalter vorhanden, Leitungen im Keller in Rohr oder lose. Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter deuten auf eine Anlage aus der Erstbauzeit. Eine Aussage zur Sicherheit kann nur ein Elektro-Fachbetrieb mit einer Messprüfung treffen. Verlangen Sie den Prüfnachweis; liegt keiner vor, gehört der E-Check zu den Bedingungen im Kaufvertrag oder in die Kalkulation.

Die Unterlagen, die Sie vor dem Notartermin verlangen sollten

Die Begehung zeigt den Zustand, die Unterlagen zeigen die Geschichte und die Zukunft des Hauses. Verlangen Sie vor dem Notartermin – nicht danach – mindestens folgende Dokumente:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei Wohnungspaketen und WEG-Objekten): Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum, und wer trägt welche Kosten?
• Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre: Hier stehen die Themen, über die gestritten wurde, die vertagten Sanierungen und die abgelehnten Sonderumlagen.
• Beschluss-Sammlung: Der Verwalter führt sie nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG; jeder Eigentümer hat ein Einsichtsrecht. Als Kaufinteressent lassen Sie sich den Auszug vom Verkäufer geben.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Zeigen, ob das Hausgeld die laufenden Kosten deckt und welche Instandhaltungspositionen im Plan stehen.
• Stand der Erhaltungsrücklage: Die Ansammlung einer angemessenen Rücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine niedrige Rücklage in einem Haus mit sichtbarem Instandhaltungsstau ist eine doppelte Belastung.
• Mieterliste mit Mietbeginn, Kaltmiete und Kautionsstand sowie die letzten Betriebskostenabrechnungen: Ungewöhnlich hohe Wasser- oder Heizkosten sind ein technischer Hinweis, kein reines Abrechnungsthema.
• Wartungs- und Prüfnachweise: Heizung, Schornsteinfeger, Rückstausicherung, Aufzug, Elektro.
• Legionellennachweise: Bei Warmwasseranlagen mit mehr als 400 Litern Speicher oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle muss der Vermieter nach § 31 TrinkwV mindestens alle drei Jahre untersuchen lassen. Fehlt der Nachweis, fehlt entweder die Untersuchung oder die Ordnung in der Verwaltung. Details im Ratgeber zur Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus.
• Energieausweis: Nach § 80 Abs. 4 GModG muss der Verkäufer oder Makler ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Lesen Sie ihn als Hinweis auf Dämmstandard und Heizung, nicht als Zustandsbericht.
• Baugenehmigung, Baubeschreibung und Bestandspläne: Grundlage für jede spätere Flächen- und Nutzungsfrage.

Fehlende Unterlagen sind selbst ein Befund. Wer für ein Haus mit zwölf Wohnungen keine Protokolle und keine Rücklagenübersicht vorlegen kann, hat entweder nicht verwaltet oder hat Gründe.

Priorisieren: Verkehrssicherheit, Substanz, Komfort

Nach der Begehung liegt eine Liste mit zwanzig bis vierzig Einzelbefunden vor. Ohne Priorisierung ist sie wertlos, weil sie Kosmetik und Kernschaden gleich gewichtet. Bewährt hat sich eine Einteilung in drei Klassen:

1. Verkehrssicherheit: Alles, was Personen gefährdet oder eine Haftung auslöst – lose Balkonbrüstungen, fehlende Handläufe, defekte Treppenhausbeleuchtung, undichte Gasleitungen, ungesicherte Elektroanlagen, fehlende Legionellenprüfung. Diese Positionen sind nicht verhandelbar, sondern sofort nach Übergabe fällig.
2. Substanz: Alles, was das Bauwerk oder die Technik dauerhaft schädigt, wenn es liegen bleibt – undichtes Dach, defekte Entwässerung, feuchter Keller, verzinkte Stahlstränge am Lebensende, Bleileitungen, korrodierte Abwasserfallrohre, undichte Bäder, Kessel ohne Ersatzteilversorgung. Diese Positionen bestimmen die Verhandlung.
3. Komfort: Alles, was Vermietbarkeit und Miete beeinflusst, aber warten kann – Treppenhausanstrich, Bodenbeläge, Küchen, Fensterrahmen ohne Undichtigkeit, Außenanlagen. Diese Positionen gehören in die Zehnjahresplanung, nicht in die Kaufpreisverhandlung.

Jeder Befund bekommt eine Klasse, ein Foto, eine grobe Mengenangabe (laufende Meter Strang, Quadratmeter Dach, Anzahl Bäder) und einen Zeithorizont: sofort, innerhalb von zwei Jahren, innerhalb von zehn Jahren. Erst dieses Raster macht aus einer Mängelliste ein Instandhaltungsprogramm.

Vom Befund zum Kaufpreis: die Methode statt Richtpreise

Richtpreise je Quadratmeter Dach oder je Bad sind im Einzelfall fast immer falsch, weil Zugänglichkeit, Gerüst, Mieterbelegung und Ausführungsstandard den Preis stärker bestimmen als die Fläche. Deshalb eine Methode statt einer Tabelle: Für jede Position der Klassen Verkehrssicherheit und Substanz holen Sie vor dem Notartermin eine Kostenschätzung von einem Fachbetrieb ein, der das Haus gesehen hat, oder lassen sie im Rahmen einer Bestandsaufnahme mitschätzen. Aus Schätzung und Zeithorizont ergibt sich ein Betrag, der in den nächsten zwei Jahren fällig wird. Das ist Ihre Verhandlungsposition.

In der Verhandlung wirkt ein dokumentierter Befund mit Foto, Messwert und Kostenschätzung anders als der Satz „das Haus ist alt“. Der Verkäufer kann eine Behauptung abstreiten, einen Feuchtemesswert an der Kellerwand und eine Schätzung für die Strangsanierung nicht. Nicht jede Position lässt sich eins zu eins abziehen – Verkäufer preisen einen Teil des Alters bereits ein. Realistisch ist, die Substanzpositionen der nächsten zwei Jahre vollständig und die Zehnjahrespositionen anteilig anzusetzen. Was nach dem Kauf aus der Liste wird, beschreibt die Leistungsseite zur planbaren Abarbeitung des Instandhaltungsstaus.

Typische Baujahrsklassen in Singen, Radolfzell und Konstanz

Der Bestand im Landkreis Konstanz lässt sich grob in drei Klassen mit eigenen Prüfschwerpunkten einteilen. Die Vorkriegs- und Gründerzeitbauten in den Kernstädten – Konstanz, Radolfzell, Teile von Singen und Stockach – haben oft Holzbalkendecken, teilsanierte Stränge und gelegentlich noch Bleileitungen in Nebensträngen. Hier stehen Leitungen, Deckenaufbau und Feuchte im Sockel vorn.

Die Siedlungsbauten der 1950er bis 1970er Jahre prägen große Teile von Singen, das zwischen 1950 und 1975 ganze Wohngebiete neu gebaut hat, ebenso Radolfzell und die Konstanzer Stadtteile außerhalb der Altstadt. Diese Häuser sind der Klassiker für verzinkte Stahlstränge, ungedämmte Fassaden, Balkone mit Abdichtungsproblemen und Bäder aus der Erstbauzeit oder einer Teilerneuerung der 1990er Jahre. Gleichzeitig funktioniert hier ein Ankauf mit klarer Sanierungsrechnung am ehesten, weil die Positionen bekannt und seriell sind.

Die Bauten der 1980er bis 2000er Jahre in den Umlandgemeinden – Allensbach, Engen, Rielasingen, Gottmadingen, Steißlingen – haben meist Kupfer- oder Kunststoffstränge. Hier liegen die Schwerpunkte bei Flachdächern und Dachterrassen, Tiefgaragen und den ersten fälligen Badsanierungen.

Was Handwertig dazu leistet

Als Maler- und Sanitärmeisterbetrieb aus Stockach begleiten wir Kapitalanleger und Bauträger im Landkreis Konstanz und im Hegau vor dem Ankauf mit einer Bestandsaufnahme. Sie umfasst Fotodokumentation je Bauteil, Feuchtemessung in Keller und Bädern, die Einstufung der Stränge nach Material und Alter sowie eine Kostenschätzung je Position, priorisiert nach Verkehrssicherheit, Substanz und Komfort. Auf Wunsch ergänzen wir ein digitales 3D-Aufmaß mit Wohnflächenberechnung (ab 299 € netto bis 100 m², darüber nach Flächenstaffel der Aufmaß-Seite), damit Flächen und Zustand belegt sind und nicht aus dem Exposé übernommen werden müssen. Elektro bewerten wir nur per Sichtprüfung und vermitteln für die Messprüfung einen Elektro-Fachpartner. Wie wir mit Investoren zusammenarbeiten, steht auf der Seite für Bauträger und Investoren; nach dem Kauf lässt sich der Zustand mit dem jährlichen Wohnungscheck (160 € brutto je Wohneinheit) fortschreiben.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; Fragen zu Kaufvertrag, Gewährleistung und WEG-Recht klären Sie mit Notar oder Anwalt.

Häufige Fragen

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Malermeister des Betriebs (bautechnische Angaben)

Veröffentlicht: 05.09.2026

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