Sanierungspflichten 2026–2045: Der Fahrplan mit allen Fristen für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften

Die Gesetze rund um Heizung und Sanierung wirken oft komplizierter, als sie sind. Wir haben diese Übersicht zunächst für uns selbst zusammengestellt – einfach, um in einer teils unübersichtlichen Lage den Überblick zu behalten. Wir teilen sie hier, weil viele Eigentümer dieselben Fragen haben.

Wichtig vorab: Dieser Beitrag ist bewusst sachlich gehalten. Er dient der ruhigen Orientierung und nicht der Zuspitzung oder Panikmache. Vieles klingt strenger, als es im Alltag ist – und längst nicht jede Pflicht betrifft jedes Gebäude. Stand unserer Recherche ist September 2026 – seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz/GEG); wir haben die Übersicht daraufhin vollständig überarbeitet (mehr dazu gleich). Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Vorab: Was seit dem 29. Juli 2026 gilt

Rechtsstand: September 2026. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden; die Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Stufen sind für 2027 und 2028 beschlossen. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

Drei Rechtsgrundlagen tragen die Übersicht unten:

• Das GModG regelt Dämm- und Anlagenpflichten sowie den Heizungstausch. Die frühere 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§§ 71 bis 73 GEG a. F.) sind weggefallen; die Nachrüstpflichten der früheren §§ 47 und 48 GEG stehen jetzt in § 35 und § 36 GModG. Neu sind die Optionen beim Heizungstausch (§ 42 GModG) und der steigende Bioanteil für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen (§ 43 GModG).
• Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet die Kommunen zur Wärmeplanung – Gemeinden über 100.000 Einwohner bis 30. Juni 2026, kleinere bis 30. Juni 2028 (§ 4 WPG). Eine Heizungspflicht für Eigentümer löst der Wärmeplan seit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel nicht mehr aus; er zeigt aber, wo Wärmenetze vorgesehen sind.
• Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verteilt die CO₂-Kosten nach dem Effizienz-Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter; inzwischen regelt es zusätzlich, wie die Mehrkosten einer nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ab 2028 geteilt werden.

Im Klartext: Die unten genannten Pflichten gelten heute. Für Bauvorhaben – Errichtung, Änderung, größere Renovierung, Erweiterung oder Ausbau eines Gebäudes –, deren Bauantrag, Bauanzeige oder Baubeginn vor dem 29. Juli 2026 lag, bleibt nach § 111 GModG das damals geltende Recht maßgeblich. Für den Austausch einer Heizung kommt es dagegen auf den Zeitpunkt des Einbaus an (§§ 42 und 43 GModG).

Die wichtigsten Pflichten im Überblick

Die folgende Tabelle fasst die heute beschlossenen Pflichten zusammen. Sie gilt grundsätzlich für beide Gebäudearten – wer konkret zuständig ist, erklären wir darunter getrennt für Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung.

Hinweis: Auf sehr kleinen Displays lässt sich die Tabelle bei Bedarf seitlich scrollen.

Die genannten Bußgeldhöhen sind gesetzliche Höchstwerte (§ 108 GModG); im Einzelfall fällt deutlich weniger oder gar nichts an. Bei unbilliger Härte – etwa wenn sich eine Maßnahme innerhalb angemessener Frist nicht durch die Einsparungen trägt – muss die zuständige Behörde auf Antrag von den Anforderungen befreien (§ 102 GModG); bei Baudenkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz darf von den Anforderungen abgewichen werden (§ 105 GModG). Entscheidend ist, dass die Pflichten ernst gemeint, aber mit Vorlauf und Ausnahmen versehen sind.

Mehrfamilienhaus: Wer ist zuständig?

Gehört Ihnen ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, sind Sie für alle oben genannten Punkte selbst verantwortlich – von der Heizung über die Dämmung des Daches bis zur Heizungsprüfung ab sechs Wohnungen. Das ist organisatorisch einfacher, weil Sie allein entscheiden. Es lohnt sich, die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen, statt alles auf einmal anzugehen – wie das geht, beschreiben wir im Beitrag zur energetischen Sanierung in der richtigen Reihenfolge.

Eigentumswohnung (WEG): Was ist anders?

Bei einer Eigentumswohnung liegt der Schlüssel im Begriff Gemeinschaftseigentum. Heizungsanlage, Dach, oberste Geschossdecke, Fassade und die Steigleitungen gehören in aller Regel der Eigentümergemeinschaft – nicht der einzelnen Wohnung. Das bedeutet:

• Die Pflichten treffen die WEG als Ganzes, nicht den einzelnen Eigentümer.
• Umsetzung und Finanzierung laufen über einen Beschluss; die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen.
• Eine einzelne Eigentümerin kann diese Pflichten gar nicht im Alleingang erfüllen.

Eine Besonderheit gilt für Gas-Etagenheizungen: Sie sind meist Sondereigentum. Die frühere Pflicht der Gemeinschaft, nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung binnen gesetzlicher Fristen über eine zentrale oder dezentrale Wärmeversorgung zu entscheiden (§ 71n GEG a. F.), ist mit den §§ 71 bis 73 zum 29. Juli 2026 weggefallen. Wer eine Etagenheizung ersetzt, wählt unter den Optionen des § 42 GModG; eine neue Gas-Etagenheizung unterliegt dem Bioanteil nach § 43 GModG. Was Sie in der WEG allein dürfen und wofür es einen Beschluss braucht, vertiefen wir im Beitrag Sanierung in der Eigentumswohnung.

Wir planen und übernehmen die Sanierung mit allen Gewerken aus einer Hand – inklusive Terminplan für Ihre Fristen.

Eine Option für WEGs: das ungenutzte Dachgeschoss verkaufen

Die teuersten Pflichten betreffen oft das Gemeinschaftseigentum – allen voran Dach und Heizung. Genau hier kann der Verkauf eines ungenutzten Dachstuhls einer Eigentümergemeinschaft doppelt helfen:

• Ein Teil der Pflichten wird gleich mit erledigt: Wir kaufen auch Dachstühle von Mehrfamilienhäusern an und bauen sie selbst aus. Im Zuge des Dachausbaus wird das Dach energetisch auf den geforderten Stand gebracht – ein Teil der Pflichten am Gemeinschaftseigentum ist damit umgesetzt, ohne dass die WEG diese Arbeiten selbst finanzieren muss.
• Frisches Geld für die Instandhaltungsrücklage: Der Verkaufserlös kann der Gemeinschaft zufließen und die Rücklage stärken – Mittel, mit denen sich die übrigen Maßnahmen wie der Heizungstausch deutlich leichter stemmen lassen.

Ob sich das für Ihre Gemeinschaft lohnt, hängt vom Objekt, vom Dachpotenzial und von der Eigentümerstruktur ab. Unser Ankaufsprofil zeigt, welche Objekte für uns infrage kommen; weitere Informationen finden Sie unter dachstuhlankauf.de.

Was passiert, wenn man nichts tut?

Die GModG-Pflichten sind öffentlich-rechtlich: Über die Einhaltung wacht die zuständige Behörde, nicht der Mieter. Bei Verstößen drohen Bußgelder (siehe Tabelle). In der Praxis geht es aber selten um Strafe – meist führt der Weg über den natürlichen Anlass: ein Heizungsdefekt, ein Eigentümerwechsel oder eine ohnehin anstehende Modernisierung. Wer vorausschauend plant, vermeidet Druck und nutzt Förderungen besser aus.

Hat der Mieter dadurch Vorteile gegenüber dem Eigentümer?

Direkt durchsetzen kann ein Mieter die Pflichten nicht – es gibt kein eigenes Klagerecht. Indirekt ergeben sich aber Effekte zugunsten des Mieters:

• CO₂-Kostenaufteilung: Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Anteil, den der Vermieter an den CO₂-Kosten trägt – bis zu 95 %. Der Mieter zahlt dann weniger.
• Neue Gas- oder Ölheizung: Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu eingebaut, tragen Vermieter und Mieter die dadurch verursachten Mehrkosten je zur Hälfte – Gas-Netzentgelte und CO₂-Kosten ab dem 1. Januar 2028, die Kosten des vorgeschriebenen Bioanteils ab dem 1. Januar 2029 und dort nur bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent (§ 5a CO2KostAufG). Für Vermieter mit wenigen Wohnungen, einer deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete und einem Gebäude der Effizienzklasse G oder H sieht § 5d CO2KostAufG unter engen weiteren Voraussetzungen einen Härtefall vor, bei dem es für den Vermieter bei den Kohlendioxidkosten nach dem Stufenmodell bleibt; ob er greift, hängt unter anderem davon ab, ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam (§ 6 CO2KostAufG).
• Keine Mieterhöhung ohne Modernisierung: Bleibt die Modernisierung aus, fehlt auch die Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung – die Miete bleibt niedriger. Wie das zusammenhängt, erklärt der Beitrag Modernisierung und Instandhaltung.
• Mietminderung ist nur bei einem echten Mangel möglich, etwa einer ausgefallenen Heizung – nicht allein, weil eine Pflicht nicht erfüllt wurde.

Gegenläufig gilt: In einem energetisch schlechten Gebäude trägt der Mieter höhere Verbrauchskosten. „Vorteil" und „Nachteil" hängen also stark vom Einzelfall ab.

Häufige Fragen

Muss ich meine funktionierende Heizung jetzt austauschen?

Nein. Das GModG kennt seit dem 29. Juli 2026 keine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen mehr; die frühere Regel für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG a. F.) ist weggefallen. Anforderungen greifen erst, wenn eine neue Anlage eingebaut wird (§§ 42 bis 46 GModG). In Gebäuden ab sechs Wohnungen bleibt die Heizungsprüfung nach § 60b GModG Pflicht.

Gilt die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen noch?

Nein. Die Vorgabe, dass jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden muss, ist mit dem GModG zum 29. Juli 2026 gestrichen worden (§§ 71 bis 73 GEG a. F.). Beim Heizungstausch stehen die Optionen des § 42 GModG offen – darunter weiterhin Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Für solche nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Anlagen gilt ein steigender Bioanteil: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 GModG).

Was bedeutet das konkret in Konstanz oder Radolfzell?

Seit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel löst die kommunale Wärmeplanung keine Heizungspflicht mehr aus. Sie bleibt aber eine wichtige Orientierung: Konstanz hat den Rahmen ihrer Wärmeplanung Anfang 2024 im Gemeinderat beschlossen, Stockach hat sie gemeinsam mit sechs Nachbargemeinden nach § 7d Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg erstellt; die bundesrechtliche Frist 30. Juni 2028 für Gemeinden bis 100.000 Einwohner ist dort damit nicht mehr maßgeblich (§ 5 WPG). Aus dem Wärmeplan lässt sich ablesen, wo Wärmenetze vorgesehen sind und wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen naheliegen – für Radolfzell fragen Sie den aktuellen Stand am besten bei der Stadtverwaltung ab. Eine Einschätzung für Ihr Gebäude ist am besten vor Ort möglich.

Wer zahlt die Maßnahmen in der Eigentümergemeinschaft?

Die Gemeinschaft trägt die Kosten am Gemeinschaftseigentum nach Miteigentumsanteilen; die Umsetzung erfordert einen Beschluss. Förderungen lassen sich auch von der WEG nutzen.

Fazit

Die Sanierungspflichten bis 2045 sind kein Grund zur Sorge, aber ein guter Grund zur Planung. Wer früh weiß, was wann ansteht – Dämmung der obersten Geschossdecke und der Leitungen, Heizungsprüfung ab sechs Wohnungen, Bioanteil für neue Gas- und Ölheizungen ab 2029, klimaneutrale Brennstoffe ab 2045 – kann die Schritte ruhig in eine sinnvolle Reihenfolge bringen und die aktuellen Förderkonditionen von KfW und BAFA mitnehmen. Für Eigentümer im Bodenseeraum, von Konstanz bis Radolfzell, gilt: Eine nüchterne Bestandsaufnahme ist der beste erste Schritt. Weitere Stufen des GModG sind für 2027 und 2028 beschlossen; wir halten diese Übersicht aktuell.

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