Sanierungspflichten 2026–2045: Der Fahrplan mit allen Fristen für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften

Kurz gesagt: Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen mehr. Pflicht bleiben: oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen dämmen (§§ 35, 69 GModG), die Heizungsprüfung in Gebäuden ab sechs Wohnungen (Anlagen von vor Oktober 2009 bis 30.09.2027) und ab 2029 ein Bioanteil für nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas- und Ölheizungen. Nach Kauf, Erbe oder Schenkung eines bisher vom Bestandsschutz erfassten Ein- oder Zweifamilienhauses hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit für die beiden Nachrüstpflichten.

Die Gesetze rund um Heizung und Sanierung wirken oft komplizierter, als sie sind. Wir haben diese Übersicht zunächst für uns selbst zusammengestellt – einfach, um in einer teils unübersichtlichen Lage den Überblick zu behalten. Wir teilen sie hier, weil viele Eigentümer dieselben Fragen haben.

Wichtig vorab: Dieser Beitrag ist bewusst sachlich gehalten. Er dient der ruhigen Orientierung und nicht der Zuspitzung oder Panikmache. Vieles klingt strenger, als es im Alltag ist – und längst nicht jede Pflicht betrifft jedes Gebäude. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz/GEG); wir haben die Übersicht daraufhin vollständig überarbeitet (mehr dazu gleich). Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Vorab: Was seit dem 29. Juli 2026 gilt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden; die Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Stufen sind für 2027 und 2028 beschlossen. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

Drei Rechtsgrundlagen tragen die Übersicht unten:

• Das GModG regelt Dämm- und Anlagenpflichten sowie den Heizungstausch. Die frühere 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§§ 71 bis 73 GEG a. F.) sind weggefallen; die Nachrüstpflichten der früheren §§ 47 und 48 GEG stehen jetzt in § 35 und § 36 GModG. Neu sind die Optionen beim Heizungstausch (§ 42 GModG) und der steigende Bioanteil für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen (§ 43 GModG).
• Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet die Kommunen zur Wärmeplanung – Gemeinden über 100.000 Einwohner bis 30. Juni 2026, kleinere bis 30. Juni 2028 (§ 4 WPG). Eine Heizungspflicht für Eigentümer löst der Wärmeplan seit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel nicht mehr aus; er zeigt aber, wo Wärmenetze vorgesehen sind. Konstanz und der Konvoi Stockach (mit Bodman-Ludwigshafen, Eigeltingen, Hohenfels, Mühlingen, Orsingen-Nenzingen und Steißlingen) haben ihre Wärmepläne bereits nach baden-württembergischem Landesrecht erstellt.
• Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verteilt die CO₂-Kosten nach dem Effizienz-Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter; inzwischen regelt es zusätzlich, wie die Mehrkosten einer nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ab 2028 geteilt werden.

Im Klartext: Die unten genannten Pflichten gelten heute. Für Bauvorhaben – Errichtung, Änderung, größere Renovierung, Erweiterung oder Ausbau eines Gebäudes –, deren Bauantrag, Bauanzeige oder Baubeginn vor dem 29. Juli 2026 lag, bleibt nach § 111 GModG das damals geltende Recht maßgeblich. Für den Austausch einer Heizung kommt es dagegen auf den Zeitpunkt des Einbaus an (§§ 42 und 43 GModG).

Die wichtigsten Pflichten im Überblick

Die folgende Tabelle fasst die heute beschlossenen Pflichten zusammen. Sie gilt grundsätzlich für beide Gebäudearten – wer konkret zuständig ist, erklären wir darunter getrennt für Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung.

Hinweis: Auf sehr kleinen Displays lässt sich die Tabelle bei Bedarf seitlich scrollen.

Die genannten Bußgeldhöhen sind gesetzliche Höchstwerte (§ 108 GModG); im Einzelfall fällt deutlich weniger oder gar nichts an. Bei unbilliger Härte – etwa wenn sich eine Maßnahme innerhalb angemessener Frist nicht durch die Einsparungen trägt – muss die zuständige Behörde auf Antrag von den Anforderungen befreien (§ 102 GModG); bei Baudenkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz darf von den Anforderungen abgewichen werden (§ 105 GModG). Entscheidend ist, dass die Pflichten ernst gemeint, aber mit Vorlauf und Ausnahmen versehen sind.

Was verlangen die Nachrüstpflichten im Einzelnen?

Unabhängig davon, ob Sie renovieren oder sanieren wollen, gelten diese Pflichten für Bestandsgebäude, sofern kein Bestandsschutz vorliegt.

Pflicht 1: Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (§ 35 GModG)

Wenn die oberste Geschossdecke nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, muss sie so gedämmt werden, dass der U-Wert 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen – der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit (§ 35 Abs. 3 GModG). Für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser entfällt die Pflicht außerdem, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG).

Pflicht 2: Leitungen in unbeheizten Bereichen dämmen (§ 69 GModG)

Zugängliche, ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen – also typisch im Keller – müssen nach Anlage 8 gedämmt werden. Diese Maßnahme ist in den meisten Altbauten noch offen, lässt sich aber mit überschaubarem Aufwand nachholen.

Zusätzlich ab sechs Wohnungen: Heizung prüfen und optimieren (§ 60b GModG)

Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, sind bis zum 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen; jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach dem Einbau. Wärmepumpen sind ausgenommen. Wird in einem solchen Gebäude eine neue Heizung eingebaut, ist das Heizsystem außerdem hydraulisch abzugleichen (§ 60c GModG).

Wann lösen normale Sanierungsarbeiten Pflichten aus? Die 10-Prozent-Regel (§ 36 GModG)

Das ist der häufigste Überraschungsmoment für Eigentümer: Wer ohnehin Arbeiten an einem Außenbauteil plant und dabei mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche der jeweiligen Bauteilgruppe erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss dabei zwingend die Höchstwerte der Anlage 7 GModG einhalten.

Konkrete Beispiele:

• Sie erneuern mehr als 10% der Fassade (z.B. nach Putzschäden): Die neue Fassadenfläche muss U-Wert 0,24 W/(m²K) erreichen – also Dämmung mit einplanen.
• Sie erneuern das Dach zu mehr als 10%: Die Dachfläche muss U-Wert 0,24 W/(m²K) erfüllen.
• Sie tauschen Fenster aus: Neue Fenster müssen U-Wert von max. 1,3 W/(m²K) erreichen.

Was das praktisch bedeutet: Wer bei einer laufenden Fassadenreparatur die Grenze von 10% überschreitet, ohne Dämmung einzuplanen, verstößt gegen das GModG – auch wenn ursprünglich keine Dämmung vorgesehen war. Eine sorgfältige Planung mit dem ausführenden Fachbetrieb ist daher unerlässlich. Wie eine Fassadendämmung mit WDVS aufgebaut ist und was sie kostet, beschreibt ein eigener Beitrag.

Was löst ein Eigentümerwechsel aus – und welche Frist läuft dann?

Das ist der Punkt, den viele Käufer und Erben nicht kennen oder unterschätzen: Mit dem Eigentumsübergang – bei Kauf oder Schenkung mit dem Grundbucheintrag, beim Erbfall bereits mit dem Tod des Erblassers – beginnt für ein bislang vom Bestandsschutz erfasstes Ein- oder Zweifamilienhaus automatisch eine Frist von zwei Jahren, innerhalb derer die Nachrüstpflichten nach § 35 und § 69 GModG erfüllt sein müssen. Die Frist läuft nur einmal, ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Wurde das Haus seither schon einmal übertragen, gibt es keine neue Zweijahresfrist.

Das gilt unabhängig davon, ob der Vorbesitzer saniert hat oder nicht. Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt und die Fristen versäumt, haftet selbst – auch wenn das Gebäude vor dem Eigentumsübergang bereits nicht GModG-konform war.

Konkret nach Eigentümerwechsel zu prüfen:

• Ist die oberste Geschossdecke ausreichend gedämmt? (U-Wert max. 0,24 W/m²K)
• Welche Heizung ist eingebaut und seit wann? Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung gilt ab 2029 die Bioanteil-Pflicht nach § 43 GModG.
• Sind frei zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen im Keller gedämmt?
• Wurde bei jeder vorherigen Sanierung die 10%-Regel beachtet?
• Liegt ein gültiger Energieausweis vor?

Der Energieausweis ist eine weitere Pflicht: Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ist er dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 GModG), und Immobilienanzeigen müssen die Pflichtangaben wie Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger und Baujahr enthalten (§ 87 GModG). Wer das versäumt, riskiert ebenfalls ein Bußgeld.

Wer hat Bestandsschutz – und wer verliert ihn?

Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind von der Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 Abs. 3 GModG) und zur Leitungsdämmung (§ 69 GModG) bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen. Danach hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Eine Heizungsaustauschpflicht, von der befreit werden müsste, gibt es seit dem GModG nicht mehr.

Diese Ausnahme endet jedoch bei:

• Kauf oder Erbe der Immobilie (auch bei Übertragung innerhalb der Familie)
• Schenkung des Eigentums

Ein Wechsel von der Selbstnutzung zur Vermietung ist dagegen kein Eigentümerwechsel. Allerdings gilt der Wirtschaftlichkeitsvorbehalt nach § 35 Abs. 4 GModG nur, solange der Eigentümer eine der Wohnungen selbst bewohnt. Für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen gilt der Bestandsschutz für Selbstnutzer grundsätzlich nicht – hier greifen die Pflichten in vollem Umfang.

Bin ich als Eigentümer im Bodenseeraum betroffen? Die Checkliste

Ja, wenn eine der folgenden Situationen auf Sie zutrifft:

• Sie haben eine Immobilie in den letzten zwei Jahren gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen
• Sie vermieten ein Gebäude, das Baujahr vor 1990 hat
• Sie planen Fassadenarbeiten, Dacharbeiten oder Fensterwechsel
• Ihre Heizungsanlage ist älter als 20 Jahre (ein Austausch ist keine Pflicht mehr, kann aber gefördert werden)
• Im Keller verlaufen ungedämmte Heizungsrohre

In all diesen Fällen empfehlen wir eine Ersteinschätzung durch einen qualifizierten Energieberater oder einen fachkundigen Handwerksbetrieb vor Ort – bevor Sie investieren oder versehentlich gegen GModG-Vorgaben verstoßen.

Mehrfamilienhaus: Wer ist zuständig?

Gehört Ihnen ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, sind Sie für alle oben genannten Punkte selbst verantwortlich – von der Heizung über die Dämmung des Daches bis zur Heizungsprüfung ab sechs Wohnungen. Das ist organisatorisch einfacher, weil Sie allein entscheiden. Es lohnt sich, die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen, statt alles auf einmal anzugehen – wie das geht, beschreiben wir im Beitrag zur energetischen Sanierung in der richtigen Reihenfolge.

Eigentumswohnung (WEG): Was ist anders?

Bei einer Eigentumswohnung liegt der Schlüssel im Begriff Gemeinschaftseigentum. Heizungsanlage, Dach, oberste Geschossdecke, Fassade und die Steigleitungen gehören in aller Regel der Eigentümergemeinschaft – nicht der einzelnen Wohnung. Das bedeutet:

• Die Pflichten treffen die WEG als Ganzes, nicht den einzelnen Eigentümer.
• Umsetzung und Finanzierung laufen über einen Beschluss; die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen.
• Eine einzelne Eigentümerin kann diese Pflichten gar nicht im Alleingang erfüllen.

Eine Besonderheit gilt für Gas-Etagenheizungen: Sie sind meist Sondereigentum. Die frühere Pflicht der Gemeinschaft, nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung binnen gesetzlicher Fristen über eine zentrale oder dezentrale Wärmeversorgung zu entscheiden (§ 71n GEG a. F.), ist mit den §§ 71 bis 73 zum 29. Juli 2026 weggefallen. Wer eine Etagenheizung ersetzt, wählt unter den Optionen des § 42 GModG; eine neue Gas-Etagenheizung unterliegt dem Bioanteil nach § 43 GModG. Was Sie in der WEG allein dürfen und wofür es einen Beschluss braucht, vertiefen wir im Beitrag Wer entscheidet über Bauteile im Gemeinschaftseigentum.

Wir planen und koordinieren die Sanierung über alle Gewerke: Maler- und Sanitärarbeiten führen wir als Maler- und Sanitärmeisterbetrieb selbst aus, ebenso die Dämmung von Geschossdecke, Kellerdecke und Leitungen; Dach-, Zimmerer- und Elektroarbeiten übernehmen eingetragene Fachpartner. Den Ablauf stimmen wir nach der Begehung mit Ihnen ab.

Eine Option für WEGs: das ungenutzte Dachgeschoss verkaufen

Die teuersten Pflichten betreffen oft das Gemeinschaftseigentum – allen voran Dach und Heizung. Genau hier kann der Verkauf eines ungenutzten Dachstuhls einer Eigentümergemeinschaft doppelt helfen:

• Ein Teil der Pflichten wird gleich mit erledigt: Wir kaufen auch Dachstühle von Mehrfamilienhäusern an und lassen sie unter unserer Projektleitung mit eingetragenen Fachbetrieben ausbauen. Im Zuge des Dachausbaus wird das Dach energetisch auf den geforderten Stand gebracht – ein Teil der Pflichten am Gemeinschaftseigentum ist damit umgesetzt, ohne dass die WEG diese Arbeiten selbst finanzieren muss.
• Frisches Geld für die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG): Der Verkaufserlös kann der Gemeinschaft zufließen und die Rücklage stärken – Mittel, mit denen sich die übrigen Maßnahmen wie der Heizungstausch deutlich leichter stemmen lassen.

Ob sich das für Ihre Gemeinschaft lohnt, hängt vom Objekt, vom Dachpotenzial und von der Eigentümerstruktur ab. Unser Ankaufsprofil zeigt, welche Objekte für uns infrage kommen; weitere Informationen finden Sie unter dachstuhlankauf.de.

Was passiert, wenn man nichts tut?

Die GModG-Pflichten sind öffentlich-rechtlich: Über die Einhaltung wacht die zuständige Behörde, nicht der Mieter. Bei Verstößen drohen Bußgelder (siehe Tabelle). In der Praxis geht es aber selten um Strafe – meist führt der Weg über den natürlichen Anlass: ein Heizungsdefekt, ein Eigentümerwechsel oder eine ohnehin anstehende Modernisierung. Wer vorausschauend plant, vermeidet Druck und nutzt Förderungen besser aus.

Zuständig für Kontrollen sind die nach Landesrecht zuständigen Behörden – in Baden-Württemberg meist die Baurechtsbehörden der Gemeinden. Für die Nichtvorlage des Energieausweises drohen bis zu 10.000 Euro. In der Praxis sind aktive Kontrollen selten – aber das ändert sich bei Eigentümerstreitigkeiten, Kauf-Nachverhandlungen und Versicherungsschadensfällen. Eine nicht GModG-konforme Immobilie kann bei Verkauf oder Vermietung Haftungsrisiken produzieren.

Hat der Mieter dadurch Vorteile gegenüber dem Eigentümer?

Direkt durchsetzen kann ein Mieter die Pflichten nicht – es gibt kein eigenes Klagerecht. Indirekt ergeben sich aber Effekte zugunsten des Mieters:

• CO₂-Kostenaufteilung: Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Anteil, den der Vermieter an den CO₂-Kosten trägt – bis zu 95 %. Der Mieter zahlt dann weniger.
• Neue Gas- oder Ölheizung: Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu eingebaut, tragen Vermieter und Mieter die dadurch verursachten Mehrkosten je zur Hälfte – Gas-Netzentgelte und CO₂-Kosten ab dem 1. Januar 2028, die Kosten des vorgeschriebenen Bioanteils ab dem 1. Januar 2029 und dort nur bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent (§ 5a CO2KostAufG). Für Vermieter mit wenigen Wohnungen, einer deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete und einem Gebäude der Effizienzklasse G oder H sieht § 5d CO2KostAufG unter engen weiteren Voraussetzungen einen Härtefall vor, bei dem es für den Vermieter bei den Kohlendioxidkosten nach dem Stufenmodell bleibt; ob er greift, hängt unter anderem davon ab, ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam (§ 6 CO2KostAufG).
• Keine Mieterhöhung ohne Modernisierung: Bleibt die Modernisierung aus, fehlt auch die Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung – die Miete bleibt niedriger. Wie das zusammenhängt, erklärt der Beitrag Modernisierung und Instandhaltung.
• Mietminderung ist nur bei einem echten Mangel möglich, etwa einer ausgefallenen Heizung – nicht allein, weil eine Pflicht nicht erfüllt wurde.

Gegenläufig gilt: In einem energetisch schlechten Gebäude trägt der Mieter höhere Verbrauchskosten. „Vorteil" und „Nachteil" hängen also stark vom Einzelfall ab.

Welche Förderprogramme gibt es für energetische Maßnahmen?

Energetische Maßnahmen an Bestandsgebäuden werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst – die Heizungsförderung läuft über die KfW, die Förderung der Gebäudehülle über das BAFA. Die Konditionen wurden zum 21. Juli 2026 angepasst. Entscheidend ist, dass der Förderantrag vor Beginn des Vorhabens gestellt wird; ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.

Heizungstausch – KfW-Zuschuss 458 (Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohngebäude):

Grundförderung 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Hinzu kommen der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent beim Austausch einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtstromspeicherheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung (nur für die selbst genutzte Wohneinheit; der Bonus sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028) sowie der Einkommensbonus von 40, 30 oder 10 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000, 40.000 oder 50.000 Euro (Familienzuschlag: Einkommensgrenze einmalig um 10.000 Euro höher). Obergrenze in der Regel 70 Prozent, mit dem höchsten Einkommensbonus 80 Prozent. Förderfähige Kosten: bis 28.000 Euro für die erste Wohneinheit (sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro), je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit. Gesellschaften und juristische Personen als Vermieter nutzen das Programm 459.

Gebäudehülle – BAFA BEG EM (Dämmung, Fenster, Außentüren):

Zuschuss 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben (Mindestinvestition 300 Euro brutto), zuzüglich 5 Prozent iSFP-Bonus bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans – der Bonus gilt seit dem 21. Juli 2026 nur noch für den Teil der Ausgaben, der ein Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro (Gebäude mit einer Wohneinheit; bei mehreren Wohneinheiten die Summe der Höchstgrenzen) übersteigt. Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten; mit iSFP-Bonus 60.000, 30.000 beziehungsweise 15.000 Euro. Die Antragstellung erfordert stets einen Energieeffizienz-Experten; der Bauantrag des Gebäudes muss mindestens fünf Jahre zurückliegen.

Energieberatung und iSFP – BAFA-Programm „Energieberatung für Wohngebäude“:

Zuschuss 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 850 Euro ab drei Wohneinheiten; Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten zusätzlich einmalig 250 Euro, wenn die Ergebnisse in der Eigentümerversammlung erläutert werden. Nur ein hierüber geförderter iSFP zählt für den iSFP-Bonus.

L-Bank Baden-Württemberg:

Ergänzende Landesprogramme für Wohnraum und energetische Sanierung; die jeweils aktuellen Konditionen erfahren Sie direkt bei der L-Bank.

Häufige Fragen

Muss ich meine funktionierende Heizung jetzt austauschen?

Nein. Das GModG kennt seit dem 29. Juli 2026 keine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen mehr; die frühere Regel für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG a. F.) ist weggefallen. Anforderungen greifen erst, wenn eine neue Anlage eingebaut wird (§§ 42 bis 46 GModG). In Gebäuden ab sechs Wohnungen bleibt die Heizungsprüfung nach § 60b GModG Pflicht.

Gilt die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen noch?

Nein. Die Vorgabe, dass jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden muss, ist mit dem GModG zum 29. Juli 2026 gestrichen worden (§§ 71 bis 73 GEG a. F.). Beim Heizungstausch stehen die Optionen des § 42 GModG offen – darunter weiterhin Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Für solche nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Anlagen gilt ein steigender Bioanteil: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 GModG).

Was bedeutet das konkret in Konstanz oder Radolfzell?

Seit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel löst die kommunale Wärmeplanung keine Heizungspflicht mehr aus. Sie bleibt aber eine wichtige Orientierung: Konstanz hat den Rahmen ihrer Wärmeplanung Anfang 2024 im Gemeinderat beschlossen, Stockach hat sie gemeinsam mit sechs Nachbargemeinden nach § 7d Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg erstellt; die bundesrechtliche Frist 30. Juni 2028 für Gemeinden bis 100.000 Einwohner ist dort damit nicht mehr maßgeblich (§ 5 WPG). Aus dem Wärmeplan lässt sich ablesen, wo Wärmenetze vorgesehen sind und wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen naheliegen – für Radolfzell fragen Sie den aktuellen Stand am besten bei der Stadtverwaltung ab. Eine Einschätzung für Ihr Gebäude ist am besten vor Ort möglich.

Wer zahlt die Maßnahmen in der Eigentümergemeinschaft?

Die Gemeinschaft trägt die Kosten am Gemeinschaftseigentum nach Miteigentumsanteilen; die Umsetzung erfordert einen Beschluss. Förderungen lassen sich auch von der WEG nutzen.

Was passiert nach einem Eigentümerwechsel mit den Pflichten?

Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind von den Nachrüstpflichten bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen. Mit dem ersten Eigentumsübergang danach – Kauf, Erbe oder Schenkung, auch innerhalb der Familie – beginnt für den neuen Eigentümer eine Frist von zwei Jahren (§ 35 Abs. 3 GModG). Die Frist läuft nur einmal: Wurde das Haus seit dem 1. Februar 2002 schon einmal übertragen, gibt es keine neue Zweijahresfrist. Ob der Vorbesitzer saniert hat, spielt keine Rolle; wer die Frist versäumt, haftet selbst.

Was besagt die 10-Prozent-Regel im GModG?

Wer mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche einer Bauteilgruppe erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss dabei die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten (§ 36 GModG). Beispiele: Bei Fassaden- oder Dacherneuerung über 10 Prozent gilt ein U-Wert von 0,24 W/(m²K), neue Fenster müssen maximal 1,3 W/(m²K) erreichen. Das gilt auch, wenn ursprünglich keine Dämmung vorgesehen war.

Muss ich beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Nach § 80 GModG ist dem Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen; das gilt auch für Makler. Immobilienanzeigen müssen nach § 87 GModG die Pflichtangaben enthalten – Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?

Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Es drohen bis zu 50.000 Euro für Verstöße gegen Nachrüstpflichten und bis zu 10.000 Euro für die Nichtvorlage des Energieausweises. Zuständig sind die nach Landesrecht zuständigen Behörden, in Baden-Württemberg meist die Baurechtsbehörden der Gemeinden.

Fazit

Die Sanierungspflichten bis 2045 sind kein Grund zur Sorge, aber ein guter Grund zur Planung. Wer früh weiß, was wann ansteht – Dämmung der obersten Geschossdecke und der Leitungen, Heizungsprüfung ab sechs Wohnungen, Bioanteil für neue Gas- und Ölheizungen ab 2029, klimaneutrale Brennstoffe ab 2045 – kann die Schritte ruhig in eine sinnvolle Reihenfolge bringen und die aktuellen Förderkonditionen von KfW und BAFA mitnehmen. Für Eigentümer im Bodenseeraum, von Konstanz bis Radolfzell, gilt: Eine nüchterne Bestandsaufnahme ist der beste erste Schritt. Weitere Stufen des GModG sind für 2027 und 2028 beschlossen; wir halten diese Übersicht aktuell.

So geht es weiter: Schildern Sie uns Ihr Gebäude über die Anfrage oder rufen Sie an (07732 89064 80, Mo–Fr 9–17 Uhr). Das Erstgespräch ist kostenlos; auf Wunsch folgt eine Begehung vor Ort mit schriftlichem Kostenvoranschlag.

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