Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz/GEG) ist das zentrale Energieeffizienzgesetz für Gebäude in Deutschland. Es ist seit November 2020 in Kraft, wurde zum 1. Januar 2024 grundlegend überarbeitet und durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 erneut umfassend geändert – seit dem 29. Juli 2026 trägt es den neuen Namen. Es regelt Mindeststandards für Dämmung, Heiztechnik und Energieausweis und legt fest, was bei Sanierungen und nach einem Eigentümerwechsel verbindlich umgesetzt werden muss.

Wer als Eigentümer oder Vermieter im Bodenseeraum eine Bestandsimmobilie hält, kommt an diesem Gesetz nicht vorbei. Und wer glaubt, als bisheriger Selbstnutzer dauerhaft befreit zu sein, liegt nur bedingt richtig: Der Bestandsschutz endet beim Eigentümerwechsel – automatisch.

Dieser Artikel gibt Ihnen einen klaren, praxisnahen Überblick über die wichtigsten GModG-Pflichten und zeigt, was konkret zu tun ist.

Rechtsstand: September 2026. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden; die Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Stufen sind für 2027 und 2028 beschlossen. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

Vom GEG zum GModG – der schnelle Überblick

Das Gesetz fasst seit 2020 drei frühere Regelwerke zusammen: das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 wurde es zum Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt und in weiten Teilen neu gefasst: Die frühere Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, ist ebenso entfallen wie die Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel. Die Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude bestehen fort und stehen jetzt in § 35 GModG (oberste Geschossdecke) und § 69 GModG (Leitungsdämmung); die Anforderungen an Außenbauteile bei Sanierungsarbeiten regelt § 36 GModG.

Das Gesetz verfolgt weiterhin zwei Kernziele: Erstens soll der Energieverbrauch von Gebäuden deutlich sinken. Zweitens soll die Wärmeversorgung schrittweise klimaneutral werden – nach § 42a GModG soll ein bis zum 1. Dezember 2026 vorzulegendes Gesetz die Anbieter von Gas, Heizöl und Flüssiggas verpflichten, die Brennstoffe für die Gebäudewärme ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen.

Für Bestandsgebäude im Bodenseeraum bedeutet das: Es gibt konkrete Nachrüstpflichten, Fristen und U-Wert-Anforderungen – die spätestens beim nächsten Eigentümerwechsel greifen.

Welche Pflichten unabhängig vom Eigentümerwechsel für jedes Gebäude gelten und bis wann sie greifen, führt unser Beitrag zu den Sanierungspflichten 2026–2045 in einer Fristentabelle auf; hier geht es allein um die Pflichten, die mit dem Eigentumsübergang neu entstehen.

Die Nachrüstpflichten – unabhängig von Sanierungsplänen

Unabhängig davon, ob Sie renovieren oder sanieren wollen, gelten diese Pflichten für Bestandsgebäude, sofern kein Bestandsschutz vorliegt. Die frühere dritte Pflicht – der Austausch über 30 Jahre alter Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG a. F.) – ist mit dem GModG seit dem 29. Juli 2026 entfallen.

Pflicht 1: Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (§ 35 GModG)

Wenn die oberste Geschossdecke nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, muss sie so gedämmt werden, dass der U-Wert 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen – der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit (§ 35 Abs. 3 GModG). Für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser entfällt die Pflicht außerdem, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG).

Pflicht 2: Leitungen in unbeheizten Bereichen dämmen (§ 69 GModG)

Zugängliche, ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen – also typisch im Keller – müssen nach Anlage 8 gedämmt werden. Diese Maßnahme ist in den meisten Altbauten noch offen, lässt sich aber mit überschaubarem Aufwand nachholen.

Pflicht 3 (nur Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen): Heizung prüfen und optimieren (§ 60b GModG)

Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, sind bis zum 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen; jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach dem Einbau. Wärmepumpen sind ausgenommen. Wird in einem solchen Gebäude eine neue Heizung eingebaut, ist das Heizsystem außerdem hydraulisch abzugleichen (§ 60c GModG).

Die 10%-Regel: Wann normale Sanierungsarbeiten GModG-Pflichten auslösen (§ 36 GModG)

Das ist der häufigste Überraschungsmoment für Eigentümer: Wer ohnehin Arbeiten an einem Außenbauteil plant und dabei mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche der jeweiligen Bauteilgruppe erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss dabei zwingend die Höchstwerte der Anlage 7 GModG einhalten.

Konkrete Beispiele:

Sie erneuern mehr als 10% der Fassade (z.B. nach Putzschäden): Die neue Fassadenfläche muss U-Wert 0,24 W/(m²K) erreichen – also Dämmung mit einplanen.
Sie erneuern das Dach zu mehr als 10%: Dachscheibe muss U-Wert 0,24 W/(m²K) erfüllen.
Sie tauschen Fenster aus: Neue Fenster müssen U-Wert von max. 1,3 W/(m²K) erreichen.

Was das praktisch bedeutet: Wer bei einer laufenden Fassadenreparatur die Grenze von 10% überschreitet, ohne Dämmung einzuplanen, verstößt gegen das GModG – auch wenn ursprünglich keine Dämmung vorgesehen war. Eine sorgfältige Planung mit dem ausführenden Fachbetrieb ist daher unerlässlich.

Eigentümerwechsel – die 2-Jahres-Frist beginnt sofort

Das ist der Punkt, den viele Käufer und Erben nicht kennen oder unterschätzen: Mit dem Eigentumsübergang – bei Kauf oder Schenkung mit dem Grundbucheintrag, beim Erbfall bereits mit dem Tod des Erblassers – beginnt für ein bislang vom Bestandsschutz erfasstes Ein- oder Zweifamilienhaus automatisch eine Frist von zwei Jahren, innerhalb derer die Nachrüstpflichten nach § 35 und § 69 GModG erfüllt sein müssen.

Das gilt unabhängig davon, ob der Vorbesitzer saniert hat oder nicht. Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt und die Fristen versäumt, haftet selbst – auch wenn das Gebäude vor dem Eigentumsübergang bereits nicht GModG-konform war.

Konkret nach Eigentümerwechsel zu prüfen:

Ist die oberste Geschossdecke ausreichend gedämmt? (U-Wert max. 0,24 W/m²K)
Welche Heizung ist eingebaut und seit wann? Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung gilt ab 2029 die Bioanteil-Pflicht nach § 43 GModG.
Sind frei zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen im Keller gedämmt?
Wurde bei jeder vorherigen Sanierung die 10%-Regel beachtet?
Liegt ein gültiger Energieausweis vor?

Der Energieausweis ist eine weitere Pflicht: Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ist er dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 GModG), und Immobilienanzeigen müssen die Pflichtangaben wie Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger und Baujahr enthalten (§ 87 GModG). Wer das versäumt, riskiert ebenfalls ein Bußgeld.

Unsere Sanierungsleistungen für Eigentümer decken die Pflichtmaßnahmen ab – von der Dämmung bis zur Haustechnik.

Bestandsschutz – wer ist befreit, und wer verliert ihn?

Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind von der Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 Abs. 3 GModG) und zur Leitungsdämmung (§ 69 GModG) bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen. Danach hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Eine Heizungsaustauschpflicht, von der befreit werden müsste, gibt es seit dem GModG nicht mehr.

Diese Ausnahme endet jedoch bei:

Kauf oder Erbe der Immobilie (auch bei Übertragung innerhalb der Familie)
Schenkung des Eigentums

Ein Wechsel von der Selbstnutzung zur Vermietung ist dagegen kein Eigentümerwechsel. Allerdings gilt der Wirtschaftlichkeitsvorbehalt nach § 35 Abs. 4 GModG nur, solange der Eigentümer eine der Wohnungen selbst bewohnt. Für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen gilt der Bestandsschutz für Selbstnutzer grundsätzlich nicht – hier greifen die Pflichten in vollem Umfang.

Neue Heizungen: Welche Optionen das GModG zulässt

Die frühere Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen müssen, ist mit dem GModG seit dem 29. Juli 2026 gestrichen – ebenso die daran gekoppelten Übergangsfristen und die Austauschpflicht für alte Kessel. Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden, auch wenn sie fossil befeuert werden.

Wird eine Heizung in einem bestehenden Gebäude ersetzt, kann der Eigentümer nach § 42 GModG zwischen allen Optionen wählen – etwa Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, elektrische Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse- oder Wasserstoffheizung, Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung oder hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung – und muss dabei die Maßgaben der §§ 43 bis 46 GModG beachten:

Gas, Heizöl, Flüssiggas (§ 43 GModG): Wer nach dem 29. Juli 2026 eine solche Heizung neu einbaut, muss sicherstellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen.
Solarthermie (§ 44 GModG): Kollektoren oder System müssen mit dem Prüfzeichen „Solar Keymark“ zertifiziert sein.
Feste Biomasse (§ 45 GModG): Nutzung in einem Biomassekessel oder einem wassergeführten Biomasseofen mit den dort zugelassenen Brennstoffen.
Stromdirektheizung (§ 46 GModG): In Wohngebäuden nur zulässig, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 Prozent unterschreitet – ausgenommen selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser und der Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung.

Für Vermieter wichtig: Wer nach § 43 GModG eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, kann deren laufende Kosten nicht mehr wie bisher auf die Mieter umlegen. Nach § 5a des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) tragen Vermieter und Mieter ab dem 1. Januar 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO2-Kosten sowie ab dem 1. Januar 2029 die Kosten der Bio-Pflichtanteile (bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent) jeweils zur Hälfte; die bisherige Verteilung – Netzentgelte vollständig beim Mieter, CO2-Kosten nach dem Stufenmodell je nach Effizienzklasse – gilt für solche Anlagen dann nicht mehr. Nur unter den engen Voraussetzungen des § 5d CO2KostAufG – unter anderem kein angespannter Wohnungsmarkt, Effizienzklasse G oder H, nicht mehr als sechs vermietete Wohnungen, Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete und eine persönliche Härte – bleibt es beim bisherigen CO2-Stufenmodell; darüber ist der Mieter bei Vertragsschluss in Textform zu informieren.

Die kommunale Wärmeplanung läuft nach dem Wärmeplanungsgesetz weiter, löst im GModG aber keine Heizungspflichten mehr aus. Konstanz und der Konvoi Stockach (mit Bodman-Ludwigshafen, Eigeltingen, Hohenfels, Mühlingen, Orsingen-Nenzingen und Steißlingen) haben ihre Wärmepläne bereits nach baden-württembergischem Landesrecht erstellt – sie geben Orientierung, wo künftig Wärmenetze vorgesehen sind.

Ausblick: Weitere Stufen des Gesetzes sind für 2027 und 2028 beschlossen, aber im geltenden Gesetzestext noch nicht eingearbeitet. Nach § 42a GModG soll zudem bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz zur Grüngas-/Grünheizölquote vorgelegt werden. Klären Sie bei Investitionsentscheidungen deshalb den Stand zum Zeitpunkt der Beauftragung mit Energieberater oder Fachbetrieb.

Bußgelder – was droht bei Verstößen?

Verstöße gegen das GModG sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Die Bußgeldrahmen sind empfindlich:

Bis zu 50.000 Euro für Verstöße gegen Nachrüstpflichten
Bis zu 10.000 Euro für die Nichtvorlage des Energieausweises

Zuständig für Kontrollen sind die nach Landesrecht zuständigen Behörden – in Baden-Württemberg meist die Baurechtsbehörden der Gemeinden. Einen Bußgeldtatbestand für den unterlassenen Austausch alter Heizkessel gibt es seit dem Wegfall der Austauschpflicht nicht mehr.

In der Praxis sind aktive Kontrollen selten – aber das ändert sich bei Eigentümerstreitigkeiten, Kauf-Nachverhandlungen und Versicherungsschadensfällen. Eine nicht GModG-konforme Immobilie kann bei Verkauf oder Vermietung Haftungsrisiken produzieren.

Förderprogramme im Überblick (Stand September 2026)

Energetische Maßnahmen an Bestandsgebäuden werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst – die Heizungsförderung läuft über die KfW, die Förderung der Gebäudehülle über das BAFA. Die Konditionen wurden zum 21. Juli 2026 angepasst. Entscheidend ist, dass der Förderantrag vor Beginn des Vorhabens gestellt wird; ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.

Heizungstausch – KfW-Zuschuss 458 (Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohngebäude):

Grundförderung 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Hinzu kommen der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent beim Austausch einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtstromspeicherheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung (nur für die selbst genutzte Wohneinheit; der Bonus sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028) sowie der Einkommensbonus von 40, 30 oder 10 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000, 40.000 oder 50.000 Euro (Familienzuschlag: Einkommensgrenze einmalig um 10.000 Euro höher). Obergrenze in der Regel 70 Prozent, mit dem höchsten Einkommensbonus 80 Prozent. Förderfähige Kosten: bis 28.000 Euro für die erste Wohneinheit (sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro), je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit. Gesellschaften und juristische Personen als Vermieter nutzen das Programm 459.

Gebäudehülle – BAFA BEG EM (Dämmung, Fenster, Außentüren):

Zuschuss 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben (Mindestinvestition 300 Euro brutto), zuzüglich 5 Prozent iSFP-Bonus bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans – der Bonus gilt seit dem 21. Juli 2026 nur noch für den Teil der Ausgaben, der ein Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro (Gebäude mit einer Wohneinheit; bei mehreren Wohneinheiten die Summe der Höchstgrenzen) übersteigt. Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten; mit iSFP-Bonus 60.000, 30.000 beziehungsweise 15.000 Euro. Die Antragstellung erfordert stets einen Energieeffizienz-Experten; der Bauantrag des Gebäudes muss mindestens fünf Jahre zurückliegen.

Energieberatung und iSFP – BAFA-Programm „Energieberatung für Wohngebäude“:

Zuschuss 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 850 Euro ab drei Wohneinheiten; Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten zusätzlich einmalig 250 Euro, wenn die Ergebnisse in der Eigentümerversammlung erläutert werden. Nur ein hierüber geförderter iSFP zählt für den iSFP-Bonus.

L-Bank Baden-Württemberg:

Ergänzende Landesprogramme für Wohnraum und energetische Sanierung; die jeweils aktuellen Konditionen erfahren Sie direkt bei der L-Bank.

Checkliste – bin ich als Eigentümer im Bodenseeraum betroffen?

Ja, wenn eine der folgenden Situationen auf Sie zutrifft:

Sie haben eine Immobilie in den letzten zwei Jahren gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen
Sie vermieten ein Gebäude, das Baujahr vor 1990 hat
Sie planen Fassadenarbeiten, Dacharbeiten oder Fensterwechsel
Ihre Heizungsanlage ist älter als 20 Jahre (ein Austausch ist keine Pflicht mehr, kann aber gefördert werden)
Im Keller verlaufen ungedämmte Heizungsrohre

In all diesen Fällen empfehlen wir eine Ersteinschätzung durch einen qualifizierten Energieberater oder einen fachkundigen Handwerksbetrieb vor Ort – bevor Sie investieren oder versehentlich gegen GModG-Vorgaben verstoßen.

Unsere Leistungen im Bereich energetische Sanierung:

Dämmung Kellerdecke
Dämmung Speicherboden
Fassadendämmung WDVS
Leitungsdämmung
Koordination aller Gewerke

Einen kompakten Überblick aller Pflichten und Fristen bis 2045 – getrennt nach Mehrfamilienhaus und Eigentümergemeinschaft – finden Sie in unserer Übersicht zu den Sanierungspflichten 2026–2045.

Häufige Fragen

Welche Nachrüstpflichten gelten nach dem GModG sofort für Bestandsgebäude?

Zwei Nachrüstpflichten gelten unabhängig von Sanierungsplänen: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ersatzweise des Dachs auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) nach § 35 GModG sowie die Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG a. F.) ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen. In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen kommt die Heizungsprüfung nach § 60b GModG hinzu.

Was passiert nach einem Eigentümerwechsel mit den Pflichten?

Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind von den Nachrüstpflichten bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen. Mit dem ersten Eigentumsübergang danach – Kauf, Erbe oder Schenkung, auch innerhalb der Familie – beginnt für den neuen Eigentümer eine Frist von zwei Jahren (§ 35 Abs. 3 GModG). Ob der Vorbesitzer saniert hat, spielt keine Rolle; wer die Frist versäumt, haftet selbst.

Was besagt die 10-Prozent-Regel im GModG?

Wer mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche einer Bauteilgruppe erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss dabei die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten (§ 36 GModG). Beispiele: Bei Fassaden- oder Dacherneuerung über 10 Prozent gilt ein U-Wert von 0,24 W/(m²K), neue Fenster müssen maximal 1,3 W/(m²K) erreichen. Das gilt auch, wenn ursprünglich keine Dämmung vorgesehen war.

Gilt die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen noch?

Nein. Die Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, ist mit dem GModG seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Beim Heizungstausch stehen nach § 42 GModG alle Optionen offen – auch Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen. Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas- oder Ölheizung muss der Eigentümer nach § 43 GModG einen Bioanteil sicherstellen: mindestens 10 Prozent ab dem 1. Januar 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.

Muss eine alte Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden?

Nein. Eine Austauschpflicht für alte Heizkessel enthält das GModG nicht mehr; funktionstüchtige Anlagen dürfen weiterbetrieben werden. Wer freiwillig tauscht, kann für die selbst genutzte Wohneinheit den Klimageschwindigkeitsbonus der KfW nutzen – die aktuellen Konditionen finden Sie bei der KfW.

Was bedeutet das GModG für Vermieter, die eine neue Gasheizung einbauen?

Wer nach § 43 GModG eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, kann deren laufende Kosten nicht mehr wie bisher auf die Mieter umlegen: Nach § 5a des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes tragen Vermieter und Mieter ab dem 1. Januar 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO2-Kosten sowie ab dem 1. Januar 2029 die Kosten der Bio-Pflichtanteile (bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent) jeweils zur Hälfte. Nur unter den engen Voraussetzungen des § 5d – unter anderem kein angespannter Wohnungsmarkt, Effizienzklasse G oder H, nicht mehr als sechs vermietete Wohnungen, Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete und eine persönliche Härte – bleibt es beim bisherigen CO2-Stufenmodell; darüber ist der Mieter bei Vertragsschluss in Textform zu informieren.

Löst die kommunale Wärmeplanung noch Heizungspflichten aus?

Nein. Die Übergangsfristen, die den Heizungstausch an die kommunale Wärmeplanung koppelten (§§ 71 bis 73 GEG a. F.), sind gestrichen. Die Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz läuft weiter und zeigt, wo künftig Wärmenetze vorgesehen sind; Konstanz und der Konvoi Stockach haben ihre Wärmepläne bereits nach baden-württembergischem Landesrecht erstellt.

Muss ich beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Nach § 80 GModG ist dem Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen; das gilt auch für Makler. Immobilienanzeigen müssen nach § 87 GModG die Pflichtangaben enthalten – Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?

Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Es drohen bis zu 50.000 Euro für Verstöße gegen Nachrüstpflichten und bis zu 10.000 Euro für die Nichtvorlage des Energieausweises. Zuständig sind die nach Landesrecht zuständigen Behörden, in Baden-Württemberg meist die Baurechtsbehörden der Gemeinden.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder eine Energieberatung weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK) (Dämmung, Fassade) und der SHK-Meister des Betriebs (Heizung)

Veröffentlicht: 05.04.2026 · Aktualisiert: 06.09.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche der Gesetzeslage (Stand: September 2026) und sind keine Rechtsberatung.

Unser Einzugsgebiet:
Konstanz Radolfzell Singen Stockach Allensbach Engen Steißlingen + 35 km Umkreis

Sanierungspflicht nach dem Eigentümerwechsel: Was Käufer, Erben und Vermieter im Bodenseeraum in zwei Jahren erledigen müssen