Fassadendämmung WDVS: Kosten & Förderung

Die Fassade eines Mehrfamilienhauses ist weit mehr als eine optische Hülle. Sie schützt die Bausubstanz, reguliert den Wärmeverlust und bestimmt maßgeblich über die Energiekosten aller Bewohner. Gleichzeitig ist die Außenwand das Bauteil,

WDVS-Fassadendämmung für Mehrfamilienhäuser am Bodensee: Kosten, BAFA- und KfW-Förderung, Anforderungen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz/GEG) und worauf Vermieter bei der Planung achten müssen.

– insbesondere bei der sogenannten 10%-Regel.

Das Wärmedämmverbundsystem – kurz WDVS – ist die mit Abstand am häufigsten eingesetzte Methode zur Außenwanddämmung im Bestandsgebäude. Dieser Artikel erklärt, wie ein WDVS aufgebaut ist, bei dem die gesetzlichen Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) am häufigsten unterschätzt werden und welche Förderung es gibt.

Was ist ein WDVS – Aufbau und Funktion

Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS), im Volksmund auch als „Außendämmung" oder gelegentlich als „Thermohaut" bezeichnet, besteht aus mehreren aufeinander abgestimmten Schichten, die direkt auf die bestehende Außenwand aufgebracht werden:

Der typische Schichtaufbau von innen nach außen:

Bestandswand (Mauerwerk, Beton, Kalksandstein etc.)
Klebemörtel (vollflächig oder punktweise)
Dämmstoffplatte (EPS, Mineralwolle, PUR o.a.)
Dübel zur mechanischen Sicherung
Armierungsschicht mit Glasfasergewebe
Grundierung
Oberputz und Anstrich (Optik der Fassade)

Das System wirkt als geschlossene Einheit – daher „Verbund". Die Dämmplatten dürfen weder auf der Innen- noch auf der Außenseite Wärmebrücken zulassen. Fachgerechte Verarbeitung – besonders an Ecken, Laibungen und Sockelbereichen – ist entscheidend für die Dauerhaftigkeit.

Wann wird WDVS durch das GEG zur Pflicht – die 10%-Regel (§48 GEG)

Das ist der Punkt, den viele Eigentümer im Bodenseeraum nicht kennen: Wer ohnehin Arbeiten an der Fassade plant und dabei mehr als 10% der Gesamtfläche der Außenwand

Wann wird WDVS durch das GModG zur Pflicht – die 10%-Regel (§ 36 GModG, bisher § 48 GEG)

Rechtsstand: September 2026. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden; die Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Stufen sind für 2027 und 2028 beschlossen. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

Was bedeutet das konkret?

Wenn bei einer Fassadenreparatur, einer Putzerneuerung oder einer Neugestaltung mehr als 10% der Außenwandfläche berührt werden, muss die neue Fassadenfläche einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) erreichen.

Bei den meisten Altbauten im Bodenseeraum (Baujahr 1955–1985) haben die Außenwände ohne Dämmung U-Werte zwischen 0,8 und 2,0 W/(m²K) – weit über dem GModG-Höchstwert. Das bedeutet: Wer bei solchen Gebäuden Fassadenarbeiten in diesem Umfang plant, kommt an WDVS oder einer anderen Dämmlösung nicht vorbei.

Ausnahme: Führen die Anforderungen im Einzelfall zu einer unbilligen Härte – etwa weil sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen oder nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen –, kann die nach Landesrecht zuständige Behörde auf Antrag des Eigentümers von den Anforderungen befreien (§ 102 GModG). Bei Baudenkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz darf abgewichen werden, wenn die Erfüllung der Anforderungen Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt (§ 105 GModG). In der Praxis ist eine Befreiung selten – bei modernen WDVS-Systemen ist die Wirtschaftlichkeit in der Regel gegeben. Maßgeblich ist jeweils die Gesetzesfassung zum Zeitpunkt von Bauantrag, Bauanzeige oder – bei verfahrensfreien Vorhaben – Baubeginn (§ 111 GModG).

Ausnahme: Führen die Anforderungen im Einzelfall zu einer unbilligen Härte – etwa weil sich die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaften lassen oder die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen –, hat die nach Landesrecht zuständige Behörde den Eigentümer auf dessen Antrag von den Anforderungen zu befreien (§ 102 Absatz 1 GModG). Bei Baudenkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann von den Anforderungen abgewichen werden, wenn ihre Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt (§ 105 GModG). In der Praxis ist eine Befreiung selten – bei modernen WDVS-Systemen ist die Wirtschaftlichkeit in der Regel gegeben. Maßgeblich ist jeweils die Gesetzesfassung zum Zeitpunkt von Bauantrag, Bauanzeige oder – bei verfahrensfreien Vorhaben – Baubeginn (§ 111 Absatz 2 GModG).

U-Wert-Anforderungen für Außenwände und weitere Bauteile nach GModG (bisher GEG) – Anlage 7

Bauteil	Typischer Altbau (ohne Dämmung)
Außenwand (§ 36 GModG)	0,24 W/(m²K)	0,8–2,0 W/(m²K)
Dach / oberste Geschossdecke	0,24 W/(m²K)	0,5–1,5 W/(m²K)
Fenster (inkl. Rahmen)	1,30 W/(m²K)	2,5–5,0 W/(m²K)
Kellerdecke (nach unten, gegen unbeheizten Keller oder Erdreich)	0,30 W/(m²K)	0,8–2,0 W/(m²K)

Für eine über das BAFA geförderte Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle (BEG EM) gelten eigene technische Mindestanforderungen an den U-Wert der Außenwand, die über den gesetzlichen Höchstwert hinausgehen – die Dämmstärke fällt dann höher aus als das GModG-Minimum. Die aktuell geltenden Werte nennt das BAFA in den technischen Mindestanforderungen zur BEG EM.

Materialien – welcher Dämmstoff eignet sich für welches Gebäude?

EPS (expandiertes Polystyrol, „Styropor")

Das am häufigsten eingesetzte WDVS-Material. Günstig, leicht zu verarbeiten, gute Dämmwirkung. Geeignet für Massivbau ohne besondere Anforderungen an Dampfdiffusion. Nicht geeignet für erdberührte Bereiche (Sockel).

Mineralwolle (Steinwolle oder Glaswolle)

Diffusionsoffen, nicht brennbar (A1), feuchteresistenter als EPS. Teurer in Material und Verarbeitung, dafür brandschutzrelevant – bei Gebäuden ab Gebäudeklasse 4 (ab 7 m Fassadenhöhe) oft Pflicht. Im Mehrfamilienhaus häufig vorgeschrieben.

PUR / PIR-Platten

Sehr gute Dämmwirkung bei geringer Dämmstärke. Sinnvoll, wenn der Wandaufbau nur wenig Bauraum erlaubt (z.B. bei Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze). Teurer, aber platzsparend.

Holzfaser-Dämmsysteme

Für WDVS und Begleitgewerke bieten wir die energetische Sanierung vom Fachbetrieb an.

Ökologische Alternative, diffusionsoffen, guter sommerlicher Wärmeschutz. Höhere Kosten, aber nachhaltige Lösung für Eigentümer mit Fokus auf Nachhaltigkeit und natürlichen Materialien.

Empfehlung für Mehrfamilienhäuser im Bodenseeraum:

Ab Gebäudeklasse 4 (üblicherweise ab 4 Vollgeschossen): Mineralwolle als Brandschutzauflage prüfen. Für 2–3 Geschosse: EPS oder Mineralwolle je nach Anforderung.

Denkmalschutz und Gestaltungssatzungen im Bodenseeraum

Im Bodenseeraum – insbesondere in der Altstadt von Konstanz, in Radolfzell und in Teilen von Singen – gibt es Gebäude unter Denkmalschutz oder in Bereichen mit kommunalen Gestaltungssatzungen. Diese können die Außendämmung einschränken oder verbieten, da WDVS das Erscheinungsbild der Fassade verändert.

Mögliche Alternativen bei Einschränkungen:

Innendämmung (Wärmedämmung von innen – erfordert besondere Detailplanung zur Vermeidung von Tauwasser)
Hochdämmende Putzsysteme (begrenzte Wirkung, aber ohne Profiländerung)
Dach- und Geschossdeckendämmung als Alternative zur Fassade

Vor Beauftragung von WDVS-Arbeiten: Immer bei der Baurechtsabteilung der Gemeinde anfragen, ob eine Genehmigung erforderlich ist. In Denkmalschutzbereichen ist eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde nötig.

Was kostet Fassadendämmung mit WDVS realistisch?

Die Kosten eines WDVS hängen von Gebäudegröße, Dämmstärke, Material, Gerüstbedarf und Zugänglichkeit ab. Ohne Vor-Ort-Einschätzung sind keine verbindlichen Zahlen möglich – aber als Orientierung:

Typische Kostenbereiche (inkl. Material, Verlegung, Gerüst, Abschlussarbeiten):

Einfaches WDVS mit EPS: ca. 120–160 €/m² Fassadenfläche
WDVS mit Mineralwolle: ca. 150–200 €/m² Fassadenfläche
WDVS mit PUR-Platten: ca. 180–250 €/m² Fassadenfläche

Kostentreiber:

Gerüst: ca. 5–15 €/m² (bei mehrgeschossigen MFH erheblich)
Fensterlaibungen: Mehraufwand je Öffnung
Abriss alter Beschichtungen / Putz: je nach Zustand
Anpassungen an Balkonen, Vordächern, Leitungsdurchführungen

Sinnvolle Kombination: Wenn ohnehin ein Gerüst steht – z.B. für Dacharbeiten oder Fensteraustausch – lohnt sich die gleichzeitige WDVS-Umsetzung. Die Gerüstkosten fallen dann nur einmal an.

Für eine über das BAFA geförderte Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle (BEG EM) können neben dem gesetzlichen Höchstwert weitergehende technische Anforderungen an den U-Wert der Außenwand gelten; welcher Wert und welche Dämmstärke daraus folgen, richtet sich nach den aktuellen Förderbedingungen des BAFA zur BEG EM. Diese sollten vor der Planung geprüft werden.

BAFA BEG EM (Einzelmaßnahmen Gebäudehülle) – empfohlen für Einzelprojekte:

Zuständig für die Förderung der Gebäudehülle ist das BAFA; die KfW fördert den Heizungstausch. Die Förderbedingungen wurden zum 21.07.2026 angepasst (Richtlinie BEG EM vom 17. August 2026):

Grundförderung: 15 % der förderfähigen Ausgaben (förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen 300 € brutto)
iSFP-Bonus: +5 Prozentpunkte bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) – seit 21.07.2026 nur für den Teil der förderfähigen Ausgaben, der ein Mindestinvestitionsvolumen übersteigt (30.000 € bei einem Gebäude mit einer Wohneinheit; bei mehreren Wohneinheiten die Summe der Höchstgrenzen ohne iSFP-Erhöhung, z. B. 60.000 € bei drei Wohneinheiten)
Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben: 30.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten Wohneinheit; mit iSFP-Bonus 60.000 € / 30.000 € / 15.000 €
Der iSFP selbst wird über die Energieberatung für Wohngebäude (EBW) mit 50 % des förderfähigen Beratungshonorars gefördert, maximal 850 € bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten; WEGs erhalten zusätzlich einmalig 250 €, wenn die Ergebnisse in der Eigentümerversammlung erläutert werden
Voraussetzungen: Ausführung durch ein Fachunternehmen und Einbindung eines Energieeffizienz-Experten (EEE) bei der Antragstellung – unabhängig von der Investitionshöhe; Bestandsgebäude, dessen Bauantrag oder Bauanzeige bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegt
Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht grundsätzlich nicht (Haushaltsvorbehalt)

KfW BEG Wohngebäude – bei Komplettsanierungen zum Effizienzhaus:

Förderung der Sanierung zum Effizienzhaus, gestaffelt nach erreichtem Standard – aktuelle Konditionen bei der KfW
Besonders interessant für WEGs, die mehrere Maßnahmen kombinieren
Heizungstausch: eigenes KfW-Zuschussprogramm für Privatpersonen und WEGs, getrennt von der BAFA-Hüllförderung – aktuelle Konditionen bei der KfW

L-Bank Baden-Württemberg:

Ergänzende Landesförderung für energetische Maßnahmen – teils kombinierbar mit BEG.

Wichtig: Förderantrag immer vor Baubeginn stellen. Wer erst beauftragt, mit den Arbeiten beginnt und dann Förderung beantragt, erhält keine Mittel. Welche Vertragsgestaltung vor der Antragstellung zulässig ist (Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung), regeln die aktuellen BAFA-Bedingungen.

Zeitplanung – wann ist der richtige Zeitpunkt?

WDVS-Arbeiten sind witterungsabhängig. Von Oktober bis März sind die Bedingungen in der Regel ungünstig – niedrige Temperaturen verlangsamen das Aushärten von Kleber und Putz. Die Hauptsaison für Fassadenarbeiten ist April bis September.

Praktischer Hinweis für Eigentümer im Bodenseeraum: Gute Fachbetriebe sind im Bodenseeraum häufig 3–6 Monate im Voraus ausgelastet. Wer für das Frühjahr plant, sollte spätestens im Herbst des Vorjahres terminieren und den BAFA-Antrag stellen.

Unsere Leistungen im Bereich Fassadendämmung:

WDVS-Montage (EPS und Mineralwolle)
Gerüstkoordination
Putz- und Anstricharbeiten
GModG-konforme Planung
Koordination mit Energieberater für Förderantrag

Welche weiteren Pflichten bis 2045 auf Eigentümer und WEGs zukommen, zeigt unsere Übersicht Sanierungspflichten 2026–2045.

Häufige Fragen

Löst ein neuer Fassadenanstrich schon die Dämmpflicht aus?

Nein. Ein reiner Anstrich erneuert kein Außenbauteil und löst keine Anforderung aus. Das Gebäudemodernisierungsgesetz greift nach Paragraf 36 erst, wenn Putz oder Bekleidung der Außenwand tatsächlich erneuert, ersetzt oder erstmals aufgebracht werden – und auch dann nur, sobald mehr als zehn Prozent der Fläche dieser Bauteilgruppe betroffen sind. Punktuelle Ausbesserungen bleiben in der Regel darunter.

Ist Polystyrol im Mehrfamilienhaus als Dämmstoff zulässig?

Das entscheidet die Gebäudeklasse nach Landesbauordnung, nicht der Dämmstoff allein. Bei niedrigen Wohnhäusern ist ein System mit Polystyrol üblich; ab einer bestimmten Gebäudehöhe verlangen die Vorschriften nichtbrennbare Dämmstoffe wie Mineralwolle oder zusätzliche Brandriegel über den Öffnungen. Welche Variante zulässig ist, klären wir vor der Planung mit dem Systemhersteller und der zuständigen Baurechtsbehörde.

Dürfen Vermieter die Fassadendämmung auf die Miete umlegen?

Eine Wärmedämmung ist mietrechtlich in der Regel eine Modernisierung, deren Kosten anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen. Vorher ist die Maßnahme in Textform anzukündigen, mit Beschreibung, Umfang und voraussichtlicher Erhöhung; ersparte Instandhaltung und öffentliche Zuschüsse mindern den umlagefähigen Betrag. Ob und in welcher Höhe eine Erhöhung trägt, ist Frage des Einzelfalls und gehört in die rechtliche Beratung.

Braucht die Eigentümergemeinschaft für die Fassadendämmung einen Beschluss?

Ja. Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum, die Dämmung damit Sache der Eigentümerversammlung; ein einzelner Eigentümer kann sie nicht beauftragen. Beschlossen wird in der Regel mit einfacher Mehrheit. Im Beschluss sollten Umfang, Angebot, Kostenverteilung und der Umgang mit Balkonen, Rollladenkästen und Vordächern ausdrücklich geregelt sein. Dafür bereiten wir Verwaltungen eine verständliche Leistungsbeschreibung vor.

Wie lange steht das Gerüst am Haus?

Das hängt von Fassadenfläche, Zustand des Untergrunds, Zahl der Öffnungen und vor allem vom Wetter ab. Kleber, Armierung und Oberputz brauchen Temperatur und Zeit zum Aushärten, weshalb die Hauptsaison im Sommerhalbjahr liegt. Einen belastbaren Ablaufplan erhalten Sie nach der Besichtigung. Dach-, Fenster- oder Balkonarbeiten sollten Sie in derselben Gerüststandzeit miterledigen lassen.

Ist WDVS bei denkmalgeschützten Gebäuden überhaupt erlaubt?

Oft nicht in der üblichen Form. Bei Baudenkmalen und in Bereichen mit Gestaltungssatzung – etwa in den Altstadtlagen von Konstanz oder Radolfzell – verändert eine Außendämmung das Erscheinungsbild und ist in der Regel genehmigungspflichtig. Je nach Auflage bleiben eine sorgfältig geplante Innendämmung, hochdämmende Putzsysteme oder die Dämmung von Dach und Kellerdecke. Fragen Sie vor der Planung bei der zuständigen Behörde nach.

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK) (Dämmung, Fassade) und der SHK-Meister des Betriebs (Heizung)

Veröffentlicht: 05.04.2026 · Aktualisiert: 06.09.2026

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Fassadendämmung mit WDVS im Mehrfamilienhaus: Was Vermieter und Eigentümer im Bodenseeraum wissen müssen