Licht im Treppenhaus und Keller auf LED

Im Treppenhaus fällt die dritte Wannenleuchte innerhalb eines halben Jahres aus, im Kellergang flackert eine Röhre nach dem Einschalten minutenlang, und beim Großhändler heißt es, Ersatz gebe es nur noch aus Restbeständen. Spätestens dann steht in der nächsten Eigentümerversammlung der Vorschlag im Raum, das Haus solle auf LED umgestellt werden. Was daraufhin beschlossen wird, ist erfahrungsgemäß entweder zu klein gedacht – neue Leuchtmittel in dreißig Jahre alten Leuchten – oder zu groß, weil vorher niemand geklärt hat, was mit der Steuerung geschieht und wer am Ende die Kosten trägt.

Dieser Beitrag richtet sich an Hausverwaltungen, Beiräte und Kapitalanleger, die eine solche Umstellung vorbereiten müssen, ohne selbst Elektrofachwissen aufzubauen. Er ordnet ein, warum der Nachschub knapper wird, wann der Wechsel des Leuchtmittels genügt und wann die Leuchte selbst fällig ist, was Treppenhaus, Keller und Tiefgarage jeweils verlangen und worauf es bei der Steuerung ankommt. Zum Schluss stehen die beiden Punkte, an denen es in der Versammlung hakt: der Beschluss und die Frage, was von den Kosten in die Betriebskostenabrechnung darf.

Der eigentliche Anlass: warum der Nachschub knapp wird

Der ehrliche Auslöser einer Umstellung ist selten der Stromverbrauch, sondern die Ersatzteillage. T5- und T8-Leuchtstofflampen dürfen seit dem 25. August 2023 nicht mehr in Verkehr gebracht werden, Kompaktleuchtstofflampen ohne eigenes Vorschaltgerät seit dem 25. Februar 2023, die im Bestand verbreiteten Halogenstifte seit dem 1. September 2023. Hintergrund sind das Auslaufen der Ausnahmen für Quecksilber in Leuchtmitteln und die europäischen Ökodesign-Anforderungen.

Wichtiger als das Datum ist, was daraus nicht folgt. Ein Nutzungsverbot gibt es nicht: Vorhandene Lampen dürfen weiter betrieben, Lagerbestände weiter verkauft werden, und niemand muss eine Frist einhalten oder ein funktionierendes Treppenhaus abschalten. Wer in der Versammlung mit einer angeblichen gesetzlichen Pflicht zur Umstellung argumentiert, argumentiert falsch.

Praktisch bleibt die Umstellung trotzdem eine Frage der Zeit. In einem Haus mit dreißig gleichen Leuchten wird jeder Ausfall zur Suchaufgabe, sobald der Handel die Bauform nicht mehr führt; am Ende hängen im selben Treppenhaus drei Generationen Licht in drei Farbtönen nebeneinander. Der günstige Zeitpunkt für die Entscheidung ist deshalb der, an dem noch nichts drängt: einmal aufnehmen, einmal beschließen, einmal umbauen.

Leuchtmittel tauschen oder Leuchten ersetzen

Die erste Entscheidung ist die mit dem größten Hebel auf den Preis, und sie lässt sich am Objekt treffen. Für den reinen Lampentausch spricht:

Fassungen, Verdrahtung und Gehäuse sind unbeschädigt, die Wannen sind klar und nicht vergilbt.
Die Leuchten sind vergleichsweise jung und über das Haus einheitlich.
Es fallen einzelne Lampen aus, nicht ganze Etagen innerhalb weniger Wochen.
An der Schaltung soll sich nichts ändern.

Für den Ersatz der kompletten Leuchte spricht:

vergilbte oder versprödete Wannen, brüchige Dichtungen, Wasser oder Staub im Gehäuse;
Leuchten aus den 1980er-Jahren, deren Bauform im Handel nicht mehr geführt wird;
eine ohnehin geplante Umstellung auf Melderbetrieb, für die Sensorik und Ansteuerung neu sind;
der Wunsch nach einem einheitlichen Bild über alle Geschosse und Nebenräume.

Der Umbau vorhandener Leuchten auf LED-Röhren

Zwischen beiden Wegen liegt ein dritter, der in Angeboten gern unauffällig auftaucht: der Umbau einer vorhandenen Leuchtstofflampen-Leuchte auf LED-Röhren. Das ist kein Leuchtmittelwechsel, sondern ein Eingriff in die Leuchte, weil Vorschaltgerät und Verdrahtung geändert werden. Ob das vorhandene CE-Zeichen der Leuchte danach noch trägt oder ob derjenige, der umbaut, in die Rolle des Herstellers rückt, wird in der Branche nicht einheitlich beantwortet. Diese Bewertung und ihre Dokumentation gehören zum ausführenden Elektro-Fachpartner, nicht in die Eigentümerversammlung – im Angebot sollte deshalb stehen, wer sie übernimmt.

Solange es beim laufenden Ersatz einzelner Leuchtmittel bleibt, ist das kein Projekt, sondern Betrieb: Der Ausfall wird gemeldet und wie jeder Kleinschaden abgearbeitet; Verwaltungen mit Rahmenvereinbarung lassen ihn schlicht als Kleinreparatur melden. Erst wenn aus dem Lampenwechsel ein Leuchtentausch im ganzen Haus wird, beginnt der Vorgang, um den es hier geht.

Treppenhaus, Keller, Tiefgarage: drei Orte, drei Anforderungen

Eine Bestellung über „LED für das ganze Haus“ greift zu kurz, weil die drei Orte unterschiedliche Aufgaben haben. Im Treppenhaus ist Blendungsfreiheit wichtiger als Lichtstrom: Wer abwärts geht, sieht der Deckenleuchte des unteren Podests direkt entgegen, und eine sehr helle, blanke Lichtquelle macht die Stufenkanten schlechter erkennbar, nicht besser. Gefragt ist gleichmäßiges Licht auf den Stufen statt heller Flecken und dunkler Läufe dazwischen.

Der zweite Punkt im Treppenhaus ist die Lichtfarbe. Sie sollte über alle Geschosse dieselbe sein – warmweiß bis neutralweiß, aber eben durchgehend; gemischte Farbtöne sind der häufigste Grund, warum eine fachlich saubere Umstellung hinterher billig aussieht. Verbindliche Beleuchtungsstärken für Treppenhäuser und Kellergänge in Wohngebäuden gibt es dagegen nicht; die Zahlenwerte, die in Angeboten und Foren kursieren, stammen aus dem Arbeitsstättenrecht und gelten dort für Arbeitsstätten. Ein Angebot, das mit solchen Werten argumentiert, sollte erklären können, worauf es sich stützt.

In Keller, Waschküche und Trockenraum entscheidet nicht die Optik, sondern die Umgebung: Feuchte, Staub und Temperaturschwankungen verlangen eine dafür ausgelegte Schutzart und dichte, alterungsbeständige Gehäuse. In der Tiefgarage kommt mechanische Beanspruchung hinzu, dazu Abgase und Streusalz im Winter. Anders als im Treppenhaus gibt es für Garagen zudem verbindliche Werte: In Mittel- und Großgaragen – das sind nach der Garagenverordnung bereits Garagen mit mehr als hundert Quadratmetern Nutzfläche – muss die allgemeine Beleuchtung in Rettungswegen und Fahrgassen eine festgelegte Mindestbeleuchtungsstärke sicherstellen; in geschlossenen Großgaragen kommt eine Sicherheitsbeleuchtung oder eine nachleuchtende Markierung der Rettungswege hinzu. Vor einem Leuchtentausch in der Tiefgarage gehört deshalb geklärt, in welche Kategorie das Objekt fällt. In allen drei Bereichen zählt zudem die Zugänglichkeit für die spätere Wartung mehr als jedes Datenblatt: Was nur mit Gerüst oder Hubsteiger erreichbar ist, wird im Alltag nicht gewartet.

Brandschutz und Leitungsführung im notwendigen Treppenraum

Der Treppenraum ist der Rettungsweg des Hauses, und das begrenzt, was dort an Leitungen liegen darf. Die Landesbauordnung formuliert das als Schutzziel: In notwendigen Treppenräumen und notwendigen Fluren sind Leitungsanlagen nur zulässig, wenn die Nutzung als Rettungsweg im Brandfall ausreichend lang möglich bleibt; für Durchführungen durch raumabschließende Bauteile mit vorgeschriebener Feuerwiderstandsfähigkeit gilt eine eigene Anforderung. Die eingeführte Leitungsanlagen-Richtlinie konkretisiert das so, dass offen verlegte Leitungen im notwendigen Treppenraum nichtbrennbar sein müssen oder ausschließlich der Versorgung dieses Raums dienen dürfen. Eine neue Zuleitung zur Treppenhausleuchte fällt unter die zweite Möglichkeit, eine dort mitgeführte Leitung für andere Bereiche nicht.

Eine Umstellung, die vorhandene Leitungswege nutzt, bleibt deshalb unauffällig, während jede neue Trasse durch das Treppenhaus vorher geklärt gehört. Wer Melder, zusätzliche Leuchtenpunkte oder eine Verkettung über die Etagen plant, bespricht die Leitungsführung früh mit dem Elektro-Fachpartner – nachträglich ist die Korrektur teuer, weil sie an die Wand geht.

Zur Notbeleuchtung, nach der oft gefragt wird: Notwendige Treppenräume müssen beleuchtet werden können; eine Sicherheitsbeleuchtung verlangt die Landesbauordnung in Baden-Württemberg nur für notwendige Treppenräume ohne Fenster in Gebäuden mit mehr als dreizehn Metern Höhe. Gemeint ist dabei nicht die Firsthöhe, sondern die Fußbodenoberkante des höchsten Geschosses mit möglichem Aufenthaltsraum über der Geländeoberfläche im Mittel – auf das übliche Mehrfamilienhaus trifft das nicht zu. Unberührt bleiben die Entrauchung des Treppenraums und einzelfallbezogene Anordnungen der Baurechtsbehörde; „in aller Regel keine Sicherheitsbeleuchtung“ ist also keine Entwarnung für den Treppenraum insgesamt.

Steuerung: Zeitschalter, Bewegungsmelder, Grundhelligkeit

Über die Leuchten beschwert sich später selten jemand. Über die Steuerung schon. Der klassische Treppenlicht-Zeitschalter ist auf eine knapp bemessene Aufwärtsgehzeit ausgelegt; wer mit Einkäufen, Kinderwagen oder Rollator unterwegs ist, steht regelmäßig im Dunkeln. Melder lösen das, aber nur, wenn sie richtig ausgelegt sind: Der Erfassungsbereich muss die ganze Wegstrecke abdecken, einschließlich Podest und Treppenauge, die Melder der Etagen müssen zusammenarbeiten, und die Nachlaufzeit muss zum langsamsten Weg passen, nicht zum schnellsten.

Bewährt hat sich in Allgemeinflächen eine dauerhafte Grundhelligkeit, die bei Bewegung auf volle Leistung geht: Es entsteht nie völlige Dunkelheit, der Weg ist schon beim Betreten erkennbar, und die Anlage nimmt trotzdem den größten Teil der Brennstunden heraus. Ein Handschalter als Rückfallebene sollte erhalten bleiben, damit Reinigung, Wartung und Feuerwehr das Licht bei Bedarf fest einschalten können. Für die Außenleuchte am Hauseingang ist ein Dämmerungsschalter mit Melder die übliche Lösung. Häufiges Schalten ist für LED-Technik unproblematisch, anders als bei Leuchtstofflampen – die alte Praxis, das Licht lieber durchlaufen zu lassen, ist damit hinfällig.

Zwei Abgrenzungen gehören dazu. Erstens geht es in den Allgemeinflächen um Wegesicherheit und Brennstunden, nicht um Komfortszenen; Kameras oder eine personenbezogene Auswertung der Melderdaten haben in einem Beschluss über Beleuchtung nichts zu suchen. Um bewegungsabhängiges Licht innerhalb der Wohnung geht es an anderer Stelle: Dafür ist der Beitrag zu bewegungsabhängigem Licht in der Wohnung der richtige Ort. Zweitens bleibt die funktionierende Beleuchtung Teil dessen, was die Gemeinschaft ohnehin regelmäßig kontrollieren muss; der Funktionscheck der Melder und Leuchten gehört in dieselbe Runde wie die übrige Begehung, siehe dazu die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft.

Wer den Wechsel beschließt – und was in den Antrag gehört

Die fest installierte Beleuchtung von Treppenhaus, Hausflur, Kellergang, Waschküche, Tiefgarage und Hauseingang gehört regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum; die Leuchte im einzelnen Kellerabteil in der Regel nicht. Über die Umstellung entscheidet deshalb die Gemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer. Der laufende Ersatz defekter Leuchtmittel läuft dabei als Erhaltung mit. Werden verschlissene Leuchten durch heute übliche ersetzt, ist die Einordnung strittig: Ein Teil der Praxis rechnet das noch der Erhaltung zu, ein anderer behandelt es als bauliche Veränderung. Kommen zusätzliche Leuchtenpunkte oder eine neue Steuerung hinzu, spricht mehr für die bauliche Veränderung. In die Versammlung gehört die Umstellung in beiden Fällen. Welche Einordnung im Einzelfall gilt und wie sich die Kosten verteilen, hängt an derselben Systematik wie bei allen anderen Bauteilen; sie ist im Beitrag dazu ausgeführt, wer über welches Bauteil entscheidet. Einen Anspruch, die Umstellung im Alleingang durchzusetzen, hat der einzelne Eigentümer nicht – die im Gesetz besonders privilegierten Maßnahmen sind andere.

Für die Versammlung selbst zählt weniger die Einordnung als die Beschlussvorlage. Ein Antrag, über den sich sachlich abstimmen lässt, benennt:

Umfang: welche Leuchten je Geschoss, Kellergang, Waschküche, Trockenraum, Tiefgarage und Außeneingang getauscht werden – und welche ausdrücklich nicht.
Ausführungsart: Leuchtmittel, Umbau oder kompletter Leuchtentausch, je Bereich entschieden statt pauschal für das ganze Haus.
Steuerungskonzept: Melder oder Zeitschalter, Grundhelligkeit ja oder nein, Nachlaufzeiten, Handschalter als Rückfallebene, Dämmerungsschalter außen.
Entsorgung: Rücknahme und fachgerechte Entsorgung der Altleuchten und der quecksilberhaltigen Lampen als Teil der Leistung.
Finanzierung: welche Mittel eingesetzt werden – die Wahl zwischen Erhaltungsrücklage und Sonderumlage hängt an der Einordnung der Maßnahme und gehört zur Vorlage Ihrer Verwaltung.
Anlage: ein prüffähiges Angebot mit Mengen je Bereich, damit die Versammlung nicht über eine Absicht, sondern über eine Leistung abstimmt.

Wird der Beschluss so vorbereitet, ist die Diskussion kurz, und die Verwaltung kann anschließend beauftragen, ohne nachverhandeln zu müssen. Die rechtliche Einordnung im Einzelfall – besonders bei abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung – gehört in die anwaltliche Beratung.

Strom, Erhaltung und was auf die Mieter umgelegt werden darf

Für vermietete Einheiten ist die Umstellung vor allem deshalb interessant, weil sie an einer Stelle sofort wirkt: Der Strom für die Außenbeleuchtung und für die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile – Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen – zählt zu den Betriebskosten und ist bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig. Weniger Brennstunden und geringere Anschlussleistung schlagen also unmittelbar in der Nebenkostenabrechnung durch, ohne dass es dafür einer weiteren Vereinbarung bedürfte.

Die Gegenrichtung ist genauso klar: Kosten der Erhaltung und Instandsetzung gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten – weder die neue Leuchte noch die Arbeitszeit für ihren Einbau. Ob der Ersatz einzelner Leuchtmittel noch unter die Kosten der Beleuchtung fällt oder bereits Erhaltung ist, wird unterschiedlich beurteilt; wer sichergehen will, rechnet ihn nicht um. Für die wiederkehrende Kontrolle gilt dasselbe wie bei anderen Anlagen im Haus, weshalb sich der Funktionscheck sinnvoll in einen bestehenden Wartungsvertrag für planbare Instandhaltung einhängen lässt.

Ob sich aus einer Umstellung darüber hinaus eine Mieterhöhung ableiten lässt, ist eine eigene Frage und hängt an der Abgrenzung von Erhaltung und Modernisierung; sie wird im Beitrag zu Modernisierung und Mietanpassung behandelt und sollte nicht nebenbei in einem Beleuchtungsbeschluss mitentschieden werden.

Was Handwertig dazu leistet

Wir bereiten die Umstellung vor, beauftragen und koordinieren die Ausführung und verantworten die Gesamtleistung gegenüber Ihnen, ohne eine Qualifikation zu behaupten, die wir nicht führen: Die Elektroarbeiten selbst vergeben wir an eingetragene Elektrofachbetriebe, die in eigener fachlicher Verantwortung ausführen, prüfen und dokumentieren – deren Prüfprotokoll gehört zu Ihren Unterlagen. Bei der Begehung nehmen wir die Leuchtenstandorte je Geschoss und Nebenraum auf, halten Zustand, Bauform und Schaltung fest und stimmen die baulichen Schnittstellen mit Trockenbau und Deckenaufbau ab; Auslegung und Elektroplanung liefert der Fachpartner. Die bauliche Vorleistung übernehmen wir selbst: Schlitze, Aussparungen, Leerrohre und Dosen setzen, danach verschließen und den Untergrund wiederherstellen. Für Öffnungen in tragenden Bauteilen benötigen wir die Freigabe eines Tragwerksplaners.

Für die Verwaltung übernehmen wir die organisatorische Seite: Auswahl und Beauftragung geeigneter Elektrofachbetriebe, Terminierung im bewohnten Haus, Abnahme und eine Dokumentation, die in die Verwaltungsakte passt. Das prüffähige Angebot taugt als Anlage zum Beschlussantrag – mit Mengen je Bereich statt einer Pauschale. Steht ohnehin der Anstrich der Gemeinschaftsflächen an, gehören Leuchtentausch und Malerarbeiten in einen Zug, weil Gerüst, Anfahrten und Belastung der Bewohner dann nur einmal anfallen.

Wie die Koordination im Detail aussieht, steht auf der Seite zu Elektroarbeiten koordiniert vom Fachbetrieb. Für die Bestandsaufnahme vor Ort berechnen wir 100 Euro zzgl. MwSt., also 119 Euro brutto; bei Auftrag wird der Betrag vollständig angerechnet. Wenn Sie eine Umstellung im Landkreis Konstanz vorbereiten, können Sie Objekt, Geschosszahl und Nebenräume in wenigen Minuten in einer Anfrage zusammenstellen; erreichbar sind wir werktags unter 07732 89064 80.

Dieser Beitrag beschreibt die technische und organisatorische Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung; die Einordnung eines konkreten Beschlusses und der Kostenverteilung klären Sie mit Ihrer Verwaltung oder einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Häufige Fragen

Wer beschließt den Wechsel der Treppenhausbeleuchtung auf LED?

Die Beleuchtung der Allgemeinflächen gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum, also entscheidet die Eigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer. Welcher Beschluss dafür nötig ist und wie sich die Kosten verteilen, richtet sich nach derselben Systematik wie bei allen anderen Bauteilen im Gemeinschaftseigentum und ist im Beitrag dazu ausgeführt, wer über welches Bauteil entscheidet.

Reicht es, nur die Leuchtmittel gegen LED zu tauschen?

Wo Fassungen, Verdrahtung und Gehäuse in Ordnung sind und einzelne Lampen ausfallen, ist der Lampentausch der schnellste Weg. Sitzt die Lampe dagegen in einer alten Leuchtstofflampen-Leuchte, ist der Umbau ein Eingriff in die Leuchte, weil Vorschaltgerät und Verdrahtung geändert werden. Ob das CE-Zeichen der Leuchte dabei trägt, wird nicht einheitlich beantwortet; bewerten und dokumentieren muss das der ausführende Elektro-Fachpartner. Bei vergilbten Wannen, spröden Dichtungen und Leuchten aus den 1980er-Jahren ist der Ersatz der ganzen Leuchte meist die ehrlichere Rechnung.

Bekommen wir für alte Leuchtstoffröhren überhaupt noch Ersatz?

Nur noch aus Restbeständen. T5- und T8-Leuchtstofflampen dürfen seit dem 25. August 2023 nicht mehr in Verkehr gebracht werden, Kompaktleuchtstofflampen ohne eigenes Vorschaltgerät seit dem 25. Februar 2023 und die verbreiteten Halogenstifte seit dem 1. September 2023. Ein Nutzungsverbot gibt es nicht: Vorhandene Lampen dürfen weiter betrieben und Lagerbestände weiter verkauft werden. Für die Verwaltung heißt das vor allem, dass der Nachschub für ein Haus mit vielen gleichen Leuchten mit der Zeit schwieriger wird.

Braucht ein Wohnhaus im Treppenhaus eine Notbeleuchtung?

In aller Regel nicht. Die Landesbauordnung verlangt, dass notwendige Treppenräume beleuchtet werden können; eine Sicherheitsbeleuchtung schreibt sie in Baden-Württemberg nur für fensterlose notwendige Treppenräume in Gebäuden mit mehr als dreizehn Metern Höhe vor. Das übliche Mehrfamilienhaus im Landkreis Konstanz liegt darunter; ist der Treppenraum innenliegend und fensterlos, entscheidet allein die Gebäudehöhe. Unberührt bleiben die Entrauchung und einzelfallbezogene Anordnungen der Baurechtsbehörde. Für die Tiefgarage gelten eigene Anforderungen der Garagenverordnung.

Darf das Licht im Keller nur über einen Bewegungsmelder laufen?

Ja, wenn die Auslegung stimmt. Entscheidend ist, dass der Erfassungsbereich die ganze Wegstrecke abdeckt, die Melder über die Etagen zusammenarbeiten und die Nachlaufzeit zum langsamsten Weg passt, damit niemand im Dunkeln steht. Bewährt hat sich eine dauerhafte Grundhelligkeit, die bei Bewegung auf volle Leistung geht, sodass nie völlige Dunkelheit entsteht. Ein Handschalter als Rückfallebene sollte erhalten bleiben, und der Funktionscheck gehört in dieselbe Runde wie die übrige Begehung der Gemeinschaftsflächen.

Wer zahlt den Strom für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen?

Der Strom für die Außenbeleuchtung und für die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile zählt zu den Betriebskosten und ist bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umlagefähig. Genau dort wirkt eine Umstellung auf LED unmittelbar, nämlich in der Nebenkostenabrechnung. Die Kosten der Erhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu, also weder die neue Leuchte noch die Arbeitszeit für ihren Einbau. Ob der Ersatz einzelner Leuchtmittel noch als Kosten der Beleuchtung durchgeht, wird unterschiedlich beurteilt; wer sichergehen will, rechnet ihn nicht um.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder eine Energieberatung weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: Steffen Köhler, Prokurist und Quartiermeister; Elektroarbeiten führen eingetragene Elektro-Fachpartner in eigener fachlicher Verantwortung aus

Veröffentlicht: 06.09.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche der Gesetzeslage (Stand: September 2026) und sind keine Rechtsberatung.

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Treppenhaus, Keller und Allgemeinräume auf LED umstellen: was getauscht wird, wer beschließt und was die Steuerung leisten muss