Wer als Hausverwaltung für 50 Wohneinheiten in drei Objekten zuständig ist, kennt das Problem: Für jede Kleinreparatur, jede Instandhaltungsmaßnahme, jeden Notfalleinsatz einen neuen Handwerker suchen, Angebote einholen, Termine koordinieren, Rechnungen prüfen. Das kostet Zeit – Zeit, die für die eigentliche Verwaltungsarbeit fehlt.
Ein Rahmenvertrag mit einem verlässlichen, gewerkeübergreifenden Handwerksunternehmen löst dieses Problem strukturell. Er schafft klare Regeln, vermeidet Einzel-Angebotsprozesse und sorgt dafür, dass Reparaturen nicht an bürokratischen Hürden scheitern. Der zweite Teil dieses Beitrags klärt, was im Alltag davor steht: wer in der Eigentümergemeinschaft für eine Kleinreparatur zuständig ist, wer sie bezahlt und was die Verwaltung ohne Beschluss veranlassen darf.
Was ist ein Rahmenvertrag – und was ist er nicht?
Ein Rahmenvertrag (in der Praxis auch „Dauerauftrag" oder „Instandhaltungsvertrag" genannt) ist eine Grundvereinbarung zwischen Hausverwaltung und Handwerksbetrieb, die für eine bestimmte Laufzeit die wesentlichen Konditionen festlegt – ohne für jede Einzelmaßnahme einen neuen Werkvertrag schließen zu müssen.
Was ein Rahmenvertrag regelt:
- Welche Leistungen grundsätzlich abgerufen werden können (Gewerke-Umfang)
- Wie Leistungen abgerufen werden (Beauftragung per E-Mail, telefonisch, digital)
- Welche Stundensätze und Materialzuschläge gelten
- Wie Dokumentation und Abrechnung erfolgen (Rapportblätter, Rechnungsfristen)
- Gewährleistungsregelungen (Mängelrechte nach §§ 634 ff. BGB)
- Haftungsregelungen und Versicherungsnachweis
- Laufzeit und Kündigungsfristen
Was ein Rahmenvertrag nicht ist:
- Kein Exklusivvertrag (die Hausverwaltung bleibt frei, andere Handwerker für spezifische Projekte zu beauftragen)
- Kein Mindestabnahmevertrag (der Handwerker hat keinen Anspruch auf ein bestimmtes Auftragsvolumen)
- Keine Bindung für größere Sanierungsprojekte, die separat ausgeschrieben werden müssen
Rechtliche Grundlagen – BGB und WEG
Rahmenverträge für Werkleistungen unterliegen dem BGB. Wichtige Eckpunkte:
Werkvertragsrecht (§631 ff. BGB):
Jeder Einzelabruf aus dem Rahmenvertrag ist rechtlich ein eigenständiger Werkvertrag. Der Handwerker schuldet einen bestimmten Erfolg (mangelfreie Reparatur), nicht nur die Arbeitsstunden.
Gewährleistung (§§ 634, 634a BGB):
Mängelansprüche verjähren nach § 634a BGB bei Arbeiten an einem Bauwerk in der Regel in fünf Jahren, bei sonstigen Werkleistungen in zwei Jahren. Das gilt auch für Abrufe aus einem Rahmenvertrag; die Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
WEG-rechtliche Besonderheit:
Rahmenverträge, die über das Budget einer laufenden Instandhaltungsposition hinausgehen, können einen WEG-Beschluss erfordern. Der Abschluss eines Rahmenvertrags sollte daher in der Eigentümerversammlung beschlossen oder zumindest in einem genehmigten Wirtschaftsplan verankert sein.
VOB/B:
Für gewerbliche Auftraggeber ist eine Einbeziehung der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) möglich, aber nicht Pflicht. Im Wohnungsbau wird meist nach BGB abgerechnet.
Welche Leistungen eignen sich für einen Rahmenvertrag?
Nicht alle Leistungen passen in einen Rahmenvertrag. Ideal sind Leistungen, die:
- Regelmäßig anfallen
- Gut standardisierbar sind (klare Leistungsbeschreibung möglich)
- Schnell erbracht werden müssen
- Keinen langen Planungsvorlauf brauchen
Gut geeignet:
- Malerarbeiten (Mieterwechsel, Schönheitsreparaturen, Treppenhausanstriche)
- Sanitär-Kleinreparaturen (Armaturen, Dichtungen, Silikonfugen)
- Trockenbauleistungen (Renovierungsarbeiten, Wände schließen)
- Fliesenarbeiten (Ausbesserungen, Ersatz einzelner Fliesen)
- Schlosser- und Türarbeiten
- Glasreparaturen
- Bodenbelagsarbeiten (Vinyl, Laminat legen bei Mieterwechsel)
Weniger geeignet (besser einzeln ausschreiben):
- Dachsanierungen
- Vollständige Badsanierungen
- Fassadensanierungen mit Gerüst
- Haustechnik (Heizung, Aufzug – hier gelten oft Herstellerwartungsverträge)
Wir bieten Instandsetzung und Kleinreparaturen im Rahmenvertrag an – mit Backoffice, Priorisierung und Dokumentation.
Preistransparenz ohne Einzelangebot – wie funktioniert das?
Der größte Vorteil eines Rahmenvertrags: Die Preise stehen fest. Keine Angebotsrunde für jeden Handgriff.
Typische Preisstruktur in Rahmenverträgen:
- Stundensatz nach Gewerk (z.B. Malerarbeiten, Sanitär, Trockenbau) – Nettobetrag
- Materialzuschlag in Prozent auf Einkaufspreis (z.B. 15–20%)
- Anfahrts- oder Mobilisierungspauschale für kleine Einsätze
- Notfallzuschlag für Einsätze außerhalb regulärer Arbeitszeiten (optional)
Wichtig: Die vereinbarten Stundensätze sollten indexiert sein (jährliche Anpassung an den Baukostenindex oder nach Vereinbarung) – ein Rahmenvertrag mit Festpreisen, der über 2 Jahre gilt, ohne Anpassungsklausel, ist für den Handwerker wirtschaftlich nicht tragbar.
Dokumentation und Abrechnungsnachweis – was Verwalter für die Eigentümerversammlung brauchen
Ein Rahmenvertrag steht und fällt mit der Qualität der Dokumentation. Hausverwaltungen brauchen für die Jahresabrechnung und für die Eigentümerversammlung klare Belege.
Mindestanforderungen an jeden Einzelauftrag:
- Datum und Uhrzeit des Einsatzes
- Beschreibung der ausgeführten Leistung
- Tatsächlicher Arbeitsaufwand (Stunden) und verwendete Materialien
- Unterschrift des Eigentümers oder Mieters bei Innenarbeiten
- Rechnung mit Rechnungsdatum, fälliger Betrag, Zahlungsziel
Für die WEG-Abrechnung hilfreich:
- Zuordnung jedes Auftrags zu einer Haushaltsposition (z.B. laufende Instandhaltung, Rücklage)
- Digitale Übermittlung (PDF) ermöglicht einfache Zuordnung in der Verwaltungssoftware
- Monatliche oder quartalsweise Sammelrechnung möglich – reduziert Buchungsaufwand
Gewerkeübergreifend vs. Einzelgewerk – warum ein Partner einfacher ist
Viele Hausverwaltungen arbeiten mit einem Handwerker pro Gewerk – einem Maler, einem Sanitärbetrieb, einem Elektriker. Das klingt nach Spezialisierung, ist aber in der Praxis aufwendig:
- Vier verschiedene Ansprechpartner, vier verschiedene Terminkoordinationen
- Wenn die Heizung defekt ist und die Wand aufgestemmt werden muss: Absprache zwischen Sanitärbetrieb und Maurer nötig
- Überlappende Schadensbilder (z.B. Feuchtigkeit nach Rohrbruch: wer saniert die Wand, wer legt die Leitung wieder frei?) führen zu Zuständigkeitsproblemen
Ein gewerkeübergreifender Betrieb mit Kompetenz in mehreren Gewerken deckt das gesamte Spektrum der Wohnungsinstandhaltung ab. Für Hausverwaltungen bedeutet das: ein Rahmenvertrag, ein Ansprechpartner, eine Rechnung.
Kleinreparaturen in der WEG: Wer ist zuständig – Gemeinschaft oder Sondereigentümer?
Die tropfende Armatur im Treppenhaus. Die defekte Lampe im Keller. Das klemmende Schloss an der Hauseingangstür. In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft fallen Kleinreparaturen laufend an – und die erste Frage ist jedes Mal dieselbe: Wer ist zuständig, und wer bezahlt? Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum handelt, wie dringend die Reparatur ist und ob ein Beschluss der Eigentümer nötig ist.
Alles beginnt mit einer Frage: Was gehört wem?
Gemeinschaftseigentum (Sache aller Eigentümer):
- Treppenhaus, Flure, Eingangstür, Briefkastenanlagen
- Fassade, Dach, tragende Wände
- Zentralheizung, Aufzug, Gemeinschaftskeller
- Wasserzu- und -ableitungen bis zum Absperrhahn in der Wohnung
- Tiefgaragenrampe, Außenanlagen
- Gemeinschaftsantenne, Klingelanlage
Sondereigentum (Sache des einzelnen Eigentümers):
- Alles innerhalb der Wohnung (Böden, Wände, Decken – aber nicht tragende!)
- Wasserinstallationen ab dem eigenen Absperrhahn
- Heizkörper (in vielen Teilungserklärungen dem Sondereigentum zugeordnet)
- Einbauküche, Badausstattung, Türen innerhalb der Wohnung
Die Teilungserklärung entscheidet – in Grenzen: Was zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, steht in der Teilungserklärung. Fenster und Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum; die Teilungserklärung kann nur die Kostentragung abweichend regeln. Bei Balkon oder Heizkörpern zuerst die Teilungserklärung prüfen.
Was gilt als Kleinreparatur?
Der Begriff „Kleinreparatur" hat im WEG-Recht keine eindeutige gesetzliche Definition. Häufig wird er analog zum Mietrecht verstanden: Es handelt sich um Maßnahmen, die einen geringfügigen Aufwand erfordern und für die keine aufwendige Planung oder Ausschreibung nötig ist.
Typische Kleinreparaturen im Gemeinschaftseigentum:
- Glühbirnen- oder LED-Wechsel in Fluren und Kellern
- Reparatur oder Einstellung von Türschließern
- Nachziehen loser Handläufe
- Abdichten von Silikonfugen in Gemeinschaftsbädern
- Kleinere Putzausbesserungen im Treppenhaus
- Austausch defekter Steckdosen oder Schalter in Gemeinschaftsbereichen
- Kleinere Wasserhahnreparaturen im Gemeinschaftsbereich
Abgrenzung zur Instandsetzung: Wenn eine Reparatur einen wesentlichen Substanzeingriff erfordert oder Teile ausgetauscht werden müssen, die das Gesamtsystem betreffen (z.B. Pumpe der Zentralheizung), ist es keine Kleinreparatur mehr – sondern Instandsetzung, die einen WEG-Beschluss erfordern kann.
Wann darf die Verwaltung ohne Beschluss handeln?
Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage nach §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) ist das Kapital der WEG für Instandhaltungsmaßnahmen. Aber nicht jede Reparatur muss beschlossen werden.
Ohne Beschluss darf der Verwalter:
- Maßnahmen der laufenden Instandhaltung veranlassen, die im Wirtschaftsplan vorgesehen sind
- Kleinere Reparaturen innerhalb des genehmigten Budgets beauftragen
- Notfallmaßnahmen ergreifen (dazu mehr im nächsten Abschnitt)
Mit Beschluss erforderlich:
- Maßnahmen, die über das laufende Budget hinausgehen
- Größere Instandsetzungen oder bauliche Veränderungen
- Aufträge über einem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schwellenwert (oft 500–2.000 €)
Praktische Empfehlung: In der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss einen klaren Betrag für „Maßnahmen ohne Einzelbeschluss" festlegen – z.B. bis 1.000 € netto pro Maßnahme. Das gibt dem Verwalter Handlungsspielraum und schützt gleichzeitig vor unkontrollierten Ausgaben.
Was darf der Verwalter im Notfall sofort tun?
Bei akuten Schäden – Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter, Kurzschluss in der Elektrik – muss sofort gehandelt werden, ohne auf einen WEG-Beschluss zu warten. Das ist rechtlich zulässig und in §27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (2020) als Notfallkompetenz des Verwalters verankert.
Was als Notfall gilt:
- Schäden, die bei Verzögerung erheblich schlimmer werden (Rohrbruch, Sturmschaden)
- Gefährdung der Verkehrssicherheit (defektes Geländer, ausgefallene Beleuchtung in Fluchtwegen)
- Ausfall zentraler Versorgungseinrichtungen (Heizung, Warmwasser) im Winter
Was der Verwalter danach tun muss:
- Eigentümer so schnell wie möglich informieren
- Kosten dokumentieren
- Maßnahme in der nächsten Eigentümerversammlung nachgenehmigen lassen
Wichtig: Auch bei Notfallreparaturen gilt die Dokumentationspflicht. Beauftragung, Ausführung, Kosten – alles schriftlich festhalten.
Und Kleinreparaturen im Sondereigentum?
Alles, was zum Sondereigentum gehört, ist Sache des jeweiligen Eigentümers. Die Hausverwaltung hat hier keine Koordinationspflicht – und sollte sich auch nicht einmischen.
Aber: Wenn ein Defekt im Sondereigentum Schäden am Gemeinschaftseigentum oder benachbarten Sondereigentum verursacht (z.B. Wasserrohrbruch in einer Wohnung, der die Decke der darunter liegenden Wohnung durchfeuchtet), kann der Eigentümer für die Folgeschäden haften – das hängt vom Einzelfall ab, in der Regel von einem Verschulden.
In solchen Fällen ist schnelle Koordination gefragt: Wer sperrt was ab? Wer beauftragt die Leckageortung? Wer dokumentiert? Eine klare Kommunikationskette – am besten vorab definiert – verhindert kostspielige Eskalationen.
Unsere Leistungen für Hausverwaltungen und WEGs:
Rahmenvertragspartner für den Innenausbau · Kleinreparaturen · Notfalleinsätze nur für Verwaltungen mit Rahmenvereinbarung, nach den dort vereinbarten Zeiten · Mieterwechsel-Renovierungen · Vollständige Dokumentation und monatliche Sammelrechnungen · Eigene Gewerke: Maler, Sanitär, Trockenbau, Bodenbeläge. Fliesen-, Estrich-, Parkett-, Putz- und Stuckarbeiten führen wir ebenfalls mit eigenen Mitarbeitern aus. Elektro-, Dach- und Zimmererarbeiten führen eingetragene Fachpartner aus; wir koordinieren sie und bleiben Ihr Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Bindet ein Rahmenvertrag die WEG exklusiv an einen Betrieb?
In der Regel nein. Ein Rahmenvertrag ist eine Grundvereinbarung über Konditionen, kein Exklusiv- und kein Mindestabnahmevertrag. Die Verwaltung bleibt frei, einzelne Projekte anderweitig zu vergeben, und der Betrieb hat keinen Anspruch auf ein bestimmtes Auftragsvolumen. Größere Sanierungen, die gesondert ausgeschrieben werden müssen, liegen ohnehin außerhalb des Rahmenvertrags.
Braucht der Abschluss einen Beschluss der Eigentümerversammlung?
Nicht zwingend, aber häufig. Rahmenverträge, die über das Budget einer laufenden Instandhaltungsposition hinausgehen, können einen WEG-Beschluss erfordern. Sauber ist es, den Abschluss in der Eigentümerversammlung beschließen zu lassen oder ihn zumindest im genehmigten Wirtschaftsplan zu verankern. Für den Einzelfall lohnt der Blick in Verwaltervertrag und Teilungserklärung; rechtliche Zweifelsfragen gehören in die fachkundige Beratung.
Dürfen die Stundensätze während der Laufzeit steigen?
In der Regel ja, wenn eine Anpassungsklausel vereinbart ist. Üblich ist eine Indexierung, etwa die jährliche Anpassung an den Baukostenindex oder nach gesonderter Vereinbarung. Ein mehrjähriger Rahmenvertrag mit starren Festpreisen ist wirtschaftlich nicht tragfähig. Die Struktur aus Stundensätzen je Gewerk, Materialzuschlag und Anfahrtspauschale bleibt von einer Anpassung unberührt.
Was gilt für Arbeiten außerhalb des vereinbarten Leistungsumfangs?
Sie werden gesondert beauftragt. Der Rahmenvertrag deckt die vereinbarten Gewerke und standardisierbaren Leistungen ab; alles darüber hinaus – etwa Dachsanierungen, vollständige Badsanierungen oder Fassadenarbeiten mit Gerüst – wird einzeln kalkuliert. Haustechnik wie Heizung oder Aufzug läuft meist über gesonderte Wartungsverträge der Hersteller. Der Rahmenvertrag verliert dadurch nicht seine Gültigkeit.
Bleibt die Gewährleistung bei einzelnen Abrufen bestehen?
Ja. Jeder Abruf aus dem Rahmenvertrag ist rechtlich ein eigenständiger Werkvertrag nach BGB; geschuldet ist der Erfolg, also die mangelfreie Ausführung, nicht allein die geleisteten Stunden. Für Mängel gelten die Rechte nach § 634 ff. BGB; die Verjährung beträgt nach § 634a BGB bei Arbeiten an einem Bauwerk in der Regel fünf Jahre, bei sonstigen Werkleistungen zwei Jahre. Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
Wie lässt sich ein Rahmenvertrag wieder beenden?
Über die im Vertrag vereinbarte Laufzeit und Kündigungsfrist. Beides gehört zu den Punkten, die ein Rahmenvertrag ausdrücklich regeln sollte, ebenso Haftung, Versicherungsnachweis, Gewährleistung sowie Form und Fristen der Abrechnung. Weil jeder Einzelabruf ein eigenständiger Werkvertrag ist, laufen bereits beauftragte Arbeiten und deren Gewährleistung nach dem Ende des Rahmenvertrags weiter.
Wer zahlt Kleinreparaturen in der WEG?
Das hängt davon ab, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist. Treppenhaus, Eingangstür, Fassade, Dach und Zentralheizung sind Sache aller Eigentümer, die Kosten trägt die Gemeinschaft. Alles innerhalb der Wohnung und Wasserinstallationen ab dem eigenen Absperrhahn sind Sondereigentum des einzelnen Eigentümers. Fenster und Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum; die Teilungserklärung kann nur die Kostentragung abweichend regeln. Bei Balkon oder Heizkörpern entscheidet die Teilungserklärung.
Wann darf die Hausverwaltung ohne WEG-Beschluss reparieren lassen?
Ohne Beschluss darf der Verwalter Maßnahmen der laufenden Instandhaltung aus dem Wirtschaftsplan veranlassen, kleinere Reparaturen innerhalb des genehmigten Budgets beauftragen und Notfallmaßnahmen ergreifen. Ein Beschluss ist nötig bei Maßnahmen über das laufende Budget hinaus, größeren Instandsetzungen und Aufträgen über dem Schwellenwert der Gemeinschaftsordnung, oft 500 bis 2.000 Euro.
Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH
Fachliche Verantwortung: Steffen Köhler, Prokurist und Quartiermeister; bautechnische Angaben Simon Franz, Maler- und Lackierermeister (HWK) und der SHK-Meister des Betriebs
Veröffentlicht: 05.04.2026 · Aktualisiert: 05.10.2026
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