Leerstand im Winter: Frostschutz & Kontrolle

Kurz gesagt: Wasserführende Leitungen in unbeheizten Räumen können bei Frost einfrieren und platzen; der Schaden zeigt sich oft erst beim Auftauen. Es gibt zwei Wege, das zu verhindern: durchgehend beheizen und regelmäßig kontrollieren – oder absperren, entleeren und entleert halten. Genau das verlangen auch die üblichen Bedingungen der Wohngebäudeversicherung; maßgeblich ist Ihre eigene Police.

Eine Wohnung steht zwischen zwei Mietverhältnissen leer. Das Ferienappartement auf der Höri wird von November bis März nicht genutzt. Die Erbengemeinschaft hat das Elternhaus noch nicht verkauft. In allen drei Fällen ist niemand da, der merkt, dass die Heizung auf Störung steht – und niemand, der das Wasser abstellt, wenn nach der ersten Frostnacht eine Leitung reißt.

Dieser Beitrag zeigt Vermietern, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen im Landkreis Konstanz, wie leerstehende Wohnungen und Zweitwohnungen durch den Winter kommen: welche Leitungen gefährdet sind, wann Beheizen und wann Entleeren der richtige Weg ist, wie oft kontrolliert werden sollte, was Gebäudeversicherer üblicherweise erwarten und wer wofür zuständig ist.

Warum frieren Leitungen ein – und wo zuerst?

Wasser dehnt sich aus, wenn es gefriert. In einer geschlossenen Leitung sprengt das Eis Rohre, Verbindungen, Armaturen, Heizkörper und Wasserzähler. Solange alles gefroren ist, bleibt der Schaden unsichtbar. Erst beim Auftauen tritt das Wasser aus, und in einer leerstehenden Wohnung läuft es, bis jemand kommt. Gefährdet sind vor allem:

Leitungen in Außenwänden, in unbeheizten Kellern, auf Dachböden, in Abseiten und Garagen.
Außenzapfstellen und Gartenleitungen.
Räume, in denen die Heizkörper ganz abgedreht sind, etwa Gäste-WC, Abstellraum oder Schlafzimmer.
Heizkörper und Heizungsleitungen selbst, wenn die Anlage ausfällt.
Wasserzähler in Schächten oder ungedämmten Nischen.
Alles, in dem Wasser steht: Spülkästen, Geruchsverschlüsse, Wasch- und Spülmaschine, Warmwasserbereiter.

Die Frostschutzstellung am Thermostatventil hält den Heizkörper und seine unmittelbare Umgebung knapp über dem Gefrierpunkt. Sie schützt nicht die Leitung in der kalten Außenwandecke am anderen Ende des Raums. Und sie schützt gar nicht, wenn die Heizung auf Störung geht, der Brennstoff ausgeht oder der Strom ausfällt.

Beheizen oder entleeren: Welcher Weg passt?

Weg 1: Beheizen und kontrollieren

Die Heizung bleibt in Betrieb, und zwar in allen Räumen, auch in Bad, WC, Abstellraum und in Kellerräumen mit Leitungen. Die Innentüren stehen offen, damit sich die Wärme verteilt. Die Thermostate stehen nicht auf null, sondern besser auf einer niedrigen festen Stufe als nur auf Frostschutz. Die Heizung ist vor dem Winter gewartet, der Brennstoffvorrat reicht. Und in festen Abständen sieht jemand nach.

Der Vorteil: Die Wohnung bleibt trocken und sofort nutzbar, und kalte, feuchte Raumluft – der Nährboden für Schimmel – entsteht gar nicht erst; die Grundlagen dazu stehen im Beitrag Richtig heizen und lüften. Der Nachteil: Der Schutz hängt an einer Anlage, die ausfallen kann. Deshalb gehört zur Beheizung immer die Kontrolle.

Weg 2: Absperren, entleeren, entleert halten

Die Hauptabsperrung der Einheit wird geschlossen, die Leitungen werden am tiefsten Punkt entleert, die Zapfstellen bleiben geöffnet. Spülkästen, Warmwasserbereiter und Geräte werden nach Herstellerangaben geleert; auch in Geruchsverschlüssen und im WC-Becken steht Wasser. Entleert halten heißt: nicht zwischendurch für ein Wochenende befüllen und danach wieder vergessen.

Die Heizungsanlage ist ein eigener Fall. Sie wird nicht einfach abgestellt. Ob sie weiterläuft, entleert oder mit einem vom Hersteller freigegebenen Frostschutz betrieben wird, entscheidet ein Heizungsfachbetrieb anhand der Anlage.

Vor der Wiederinbetriebnahme werden alle Entnahmestellen gründlich gespült, bevor das Wasser wieder genutzt wird. Für Häuser mit zentraler Warmwasserbereitung gelten zusätzliche Regeln; sie stehen im Beitrag zur Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung.

Als Faustregel: Für die leerstehende Wohnung im Mehrfamilienhaus ist Weg 1 der Regelfall, weil Steigleitungen und Heizung des Hauses ohnehin in Betrieb bleiben. Für das freistehende Ferienhaus, in das den ganzen Winter niemand kommt, ist Weg 2 oft der sicherere.

Wie oft muss ein leerstehendes Objekt kontrolliert werden?

Die üblichen Versicherungsbedingungen verlangen Kontrollen in genügender Häufigkeit, ohne eine Zahl zu nennen. Wie dicht die Abstände sein müssen, hängt davon ab, wie zuverlässig die Heizung ist, wie das Gebäude gebaut ist und wie kalt es wird. Fragen Sie Ihren Versicherer, was er für Ihr Objekt erwartet, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Zu einem Kontrollgang gehören:

Raumtemperatur in allen Räumen, auch im Keller und unter dem Dach.
Heizung: Betrieb, Anlagendruck, Störmeldung, Brennstoffvorrat.
Sichtkontrolle auf Wasserflecken an Decken, Wänden und Böden sowie unter Waschbecken und Spüle.
Wasserzähler: Bei geschlossenen Zapfstellen darf er sich nicht drehen.
Fenster, Kellerfenster und Dachluken geschlossen.
Eintrag im Protokoll mit Datum, Uhrzeit und Namen, am besten mit einem Foto der Heizungsanzeige.

Technik kann den Kontrollgang ergänzen: Temperaturfühler, Wassermelder und eine Störmeldung der Heizung aufs Telefon. Wie leerstehende Wohnungen überwacht und frostfrei gehalten werden können, zeigt die Seite Smart Home und Netzwerktechnik. Ob Ihr Versicherer eine Fernüberwachung als Kontrolle anerkennt, klären Sie vorab mit ihm.

Wer nicht selbst vor Ort ist, beauftragt jemanden – Nachbarn, Hausmeisterdienst oder Verwaltung. Dazu gehören ein Schlüssel, eine klare Aufgabe, die Telefonnummern für den Ernstfall und der Hinweis, wo die Hauptabsperrung sitzt.

Was verlangt der Gebäudeversicherer?

Frost- und Bruchschäden an Leitungen im Gebäude und Nässeschäden durch austretendes Leitungswasser gehören üblicherweise zum Baustein Leitungswasser der Wohngebäudeversicherung. Der Schutz ist aber an Obliegenheiten geknüpft. Üblich sind diese beiden:

In der kalten Jahreszeit: alle Gebäude und Gebäudeteile beheizen und dies genügend häufig kontrollieren – oder alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen absperren, entleeren und entleert halten.
Bei nicht genutzten Gebäuden oder Gebäudeteilen: zu jeder Jahreszeit genügend häufig kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen absperren, entleeren und entleert halten.

Der Wortlaut Ihres Vertrags kann davon abweichen. Verbindlich ist immer Ihr eigenes Bedingungswerk, nicht das Muster. Hinzu kommt: Viele Bedingungen behandeln ein nicht genutztes Gebäude als Gefahrerhöhung, die dem Versicherer anzuzeigen ist. Melden Sie Leerstand deshalb frühzeitig und schriftlich.

Wer eine Obliegenheit verletzt, riskiert seinen Anspruch: Bei grober Fahrlässigkeit darf der Versicherer die Leistung nach § 28 Abs. 2 VVG im Verhältnis zur Schwere des Verschuldens kürzen, bei Vorsatz ist er leistungsfrei. Im Streitfall zählt, was sich belegen lässt – das Kontrollprotokoll, die Rechnung der Heizungswartung, die schriftliche Auskunft des Versicherers. Für Möbel und Inventar in der Zweitwohnung gilt die Hausratversicherung mit eigenen Bedingungen; auch dort lohnt der Blick auf die Regeln für nicht ständig bewohnte Wohnungen.

Wer ist zuständig: Vermieter, Mieter oder Verwaltung?

Leerstehende Mietwohnung: der Eigentümer. Zwischen zwei Mietverhältnissen gibt es niemanden sonst, der heizt und kontrolliert. Hat eine Verwaltung den Auftrag, gehört die Winterkontrolle leerer Einheiten ausdrücklich in ihre Aufgabenliste.
Vermietete Wohnung, Mieter verreist: In der Regel muss der Mieter dafür sorgen, dass die Wohnung auch während seiner Abwesenheit ausreichend beheizt ist und jemand nach ihr sieht. Mängel und Schäden muss er unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Für die Anlage selbst – Heizung, Leitungen, bekannte Schwachstellen wie die Leitung in der Außenwand – bleibt der Vermieter verantwortlich.
Eigentumswohnung in der Gemeinschaft: Der Eigentümer sorgt für seine Wohnung, auch wenn sie leer steht. Gemeinschaft und Verwaltung sind für das Gemeinschaftseigentum zuständig: Steigleitungen, Keller, Treppenhaus, Tiefgarage, Außenzapfstellen, Heizungsanlage.
Zweit- und Ferienwohnung: der Eigentümer – in der Praxis über eine beauftragte Person vor Ort.

Eine leerstehende Einheit gefährdet immer auch die Nachbarn darunter. Für Verwaltungen hat sich deshalb ein Rundschreiben vor der Heizperiode bewährt: an die Mieter mit den Regeln für Abwesenheiten, an die Eigentümer leerstehender Einheiten mit der Bitte um Rückmeldung, wer heizt und wer kontrolliert. Was der Mietvertrag im Einzelnen regelt, lassen Sie im Zweifel rechtlich prüfen. Wie die Gemeinschaft einen Schaden abwickelt, wenn es doch dazu kommt, beschreibt der Beitrag Leitungswasserschaden in der WEG.

Checkliste vor der Abwesenheit

Entscheidung: beheizen oder entleeren – für das ganze Objekt einheitlich.
Heizung: vor der Heizperiode gewartet, Anlagendruck geprüft, Brennstoff ausreichend.
Thermostate: in allen Räumen eine niedrige feste Stufe, Innentüren offen.
Außenzapfstellen: innen absperren, außen öffnen und leerlaufen lassen, Gartenschlauch abnehmen.
Wasser: Hauptabsperrung der Einheit schließen, auch wenn geheizt wird; Zulaufhähne von Wasch- und Spülmaschine zudrehen.
Fenster: alle schließen, auch Kellerfenster und Dachluken; nichts auf Kipp.
Kontrollperson: Name, Schlüssel, Rhythmus, Protokoll, Telefonnummern, Lage der Absperrungen für Wasser, Gas und Strom.
Versicherer: Leerstand angezeigt, Auskunft zu Beheizung und Kontrollen abgelegt.
Verwaltung und Nachbarn: wissen, wer erreichbar ist.

Viele dieser Punkte decken sich mit der jährlichen Wartungsrunde; die vollständige Liste steht im Beitrag Wartungs-Checkliste für die Mietwohnung.

Was tun, wenn doch eine Leitung eingefroren oder geplatzt ist?

Hauptabsperrung schließen.
Strom im betroffenen Bereich abschalten lassen, wenn Wasser an die Elektroinstallation gelangt sein kann.
Eingefrorene Leitungen nicht mit offener Flamme auftauen. Das Auftauen und die Prüfung der Leitung gehören in die Hand eines Fachbetriebs.
Den Schaden fotografieren, bevor aufgeräumt wird.
Den Schaden unverzüglich dem Versicherer anzeigen (§ 30 VVG) und ihn so klein wie möglich halten (§ 82 VVG).
Vermieter oder Verwaltung und die Nachbarn darunter informieren.

Die Sofortmaßnahmen im Einzelnen stehen im Beitrag Wasserschaden in der Wohnung, die Unterlagen für den Versicherer im Beitrag zur Schadenakte.

Was Handwertig dazu leistet

Handwertig ist als Maler- und Sanitärmeisterbetrieb aus Stockach im Landkreis Konstanz, im Hegau und in angrenzenden Gemeinden tätig. Vor dem Winter übernehmen wir Sanitär- und Heizungsarbeiten sowie Kleinreparaturen im Bestand – für Verwaltungen im Rahmen der technischen Objektbetreuung mit festen Meldewegen.

Nach einem Frostschaden beginnt der Weg bei der Wasserschadensanierung: Leckageortung mit Thermografie, Feuchtemessung und elektroakustischer Ortung, Bautrocknung und die Wiederherstellung der betroffenen Räume. Wir liefern Befund, Fotos und Messprotokolle für Ihre Versicherung; die Regulierung führen Sie mit Ihrem Versicherer.

So geht es weiter: Schildern Sie uns Ihr Objekt über die Anfrage oder rufen Sie an (07732 89064 80, Mo–Fr 9–17 Uhr). Die Begehung vor Ort mit schriftlichem Kostenvoranschlag kostet 119 € inkl. MwSt. (100 € netto) und wird bei Auftrag angerechnet. Ein Notdienst besteht ausschließlich für Vertragspartner mit Rahmenvereinbarung; im akuten Fall zuerst Wasser absperren und den Installateur-Notdienst vor Ort rufen.

Häufige Fragen

Reicht die Frostschutzstellung am Heizkörper, wenn eine Wohnung im Winter leer steht?

Nicht allein. Die Frostschutzstellung hält den Heizkörper und seine Umgebung knapp über dem Gefrierpunkt, schützt aber keine Leitung in einer kalten Außenwandecke und hilft nicht, wenn die Heizung ausfällt. Deshalb gehört zur Beheizung immer die regelmäßige Kontrolle: Raumtemperaturen, Betrieb und Druck der Heizung, sichtbare Wasserspuren. Sicherer ist eine niedrige feste Stufe in allen Räumen.

Wie oft muss eine leerstehende Wohnung im Winter kontrolliert werden?

Eine feste Zahl nennen die üblichen Versicherungsbedingungen nicht; sie verlangen Kontrollen in genügender Häufigkeit. Wie dicht die Abstände sein müssen, hängt von Gebäude, Witterung und der Zuverlässigkeit der Heizung ab. Fragen Sie Ihren Versicherer, was er für Ihr Objekt erwartet, lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben und halten Sie jeden Kontrollgang mit Datum im Protokoll fest.

Wann ist es besser, die Leitungen zu entleeren statt zu heizen?

Wenn ein Objekt den ganzen Winter leer steht und niemand regelmäßig nach der Heizung sehen kann, etwa ein freistehendes Ferienhaus. Dann werden die wasserführenden Anlagen abgesperrt, entleert und entleert gehalten. In Wohnungen im Mehrfamilienhaus bleibt in der Regel die Beheizung der richtige Weg, weil Steigleitungen und Heizung des Hauses in Betrieb sind. Über die Heizungsanlage selbst entscheidet ein Fachbetrieb.

Ist ein Frostschaden an Leitungen in der Wohngebäudeversicherung mitversichert?

Frost- und Bruchschäden an Leitungen im Gebäude gehören üblicherweise zum Baustein Leitungswasser. Der Schutz ist aber an Obliegenheiten geknüpft: beheizen und genügend häufig kontrollieren oder absperren, entleeren und entleert halten. Wer sie grob fahrlässig verletzt, muss mit einer Kürzung rechnen. Maßgeblich ist Ihre eigene Police; ob und in welcher Höhe reguliert wird, entscheidet Ihr Versicherer.

Wer muss sich um den Frostschutz kümmern, wenn der Mieter im Winter verreist?

In der Regel der Mieter: Er muss dafür sorgen, dass die Wohnung auch während seiner Abwesenheit ausreichend beheizt ist und jemand nach ihr sieht. Der Vermieter bleibt für die Anlage selbst verantwortlich, also für Heizung und Leitungen, und sollte vor dem Winter auf die Regeln hinweisen. Steht die Wohnung leer, liegt die Verantwortung beim Eigentümer.

Muss Leerstand dem Gebäudeversicherer gemeldet werden?

In vielen Bedingungswerken gilt ein nicht genutztes Gebäude als Gefahrerhöhung, die dem Versicherer anzuzeigen ist. Melden Sie Leerstand deshalb frühzeitig und schriftlich und fragen Sie nach den Auflagen für Beheizung, Entleerung und Kontrollen. Was genau gilt, steht in Ihrer Police. Die Antwort des Versicherers gehört zusammen mit den Kontrollprotokollen in die Objektakte.

Quellen und Stand

Dieser Beitrag beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand Oktober 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung oder die zuständige Behörde weiter. Quellen:

Autor: Bernd Gundlach, Geschäftsführer der Handwertig GmbH

Fachliche Verantwortung: SHK-Meister des Betriebs

Veröffentlicht: 05.10.2026

Rechtliche Angaben beruhen auf eigener Recherche (Stand: Oktober 2026) und sind keine Rechtsberatung.

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Leerstand und Zweitwohnung im Winter: Frostschutz, Kontrolle und Versicherung