Rahmenvertrag mit Handwerkern: Wie Hausverwaltungen im Bodenseeraum Aufwand reduzieren und Verlässlichkeit gewinnen
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Wer als Hausverwaltung für 50 Wohneinheiten in drei Objekten zuständig ist, kennt das Problem: Für jede Kleinreparatur, jede Instandhaltungsmaßnahme, jeden Notfalleinsatz einen neuen Handwerker suchen, Angebote einholen, Termine koordinieren, Rechnungen prüfen. Das kostet Zeit – Zeit, die für die eigentliche Verwaltungsarbeit fehlt.
Ein Rahmenvertrag mit einem verlässlichen, gewerkeübergreifenden Handwerksunternehmen löst dieses Problem strukturell. Er schafft klare Regeln, vermeidet Einzel-Angebotsprozesse und sorgt dafür, dass Reparaturen nicht an bürokratischen Hürden scheitern.
Was ist ein Rahmenvertrag – und was ist er nicht?
Ein Rahmenvertrag (in der Praxis auch „Dauerauftrag" oder „Instandhaltungsvertrag" genannt) ist eine Grundvereinbarung zwischen Hausverwaltung und Handwerksbetrieb, die für eine bestimmte Laufzeit die wesentlichen Konditionen festlegt – ohne für jede Einzelmaßnahme einen neuen Werkvertrag schließen zu müssen.
Was ein Rahmenvertrag regelt:
- Welche Leistungen grundsätzlich abgerufen werden können (Gewerke-Umfang)
- Wie Leistungen abgerufen werden (Beauftragung per E-Mail, telefonisch, digital)
- Welche Stundensätze und Materialzuschläge gelten
- Wie Dokumentation und Abrechnung erfolgen (Rapportblätter, Rechnungsfristen)
- Gewährleistungsregelungen (meist 2 Jahre nach BGB §634 ff.)
- Haftungsregelungen und Versicherungsnachweis
- Laufzeit und Kündigungsfristen
Was ein Rahmenvertrag nicht ist:
- Kein Exklusivvertrag (die Hausverwaltung bleibt frei, andere Handwerker für spezifische Projekte zu beauftragen)
- Kein Mindestabnahmevertrag (der Handwerker hat keinen Anspruch auf eine bestimmte Auftragsvolumen)
- Keine Bindung für größere Sanierungsprojekte, die separat ausgeschrieben werden müssen
Rechtliche Grundlagen – BGB und WEG
Rahmenverträge für Werkleistungen unterliegen dem BGB. Wichtige Eckpunkte:
Werkvertragsrecht (§631 ff. BGB):
Jeder Einzelabruf aus dem Rahmenvertrag ist rechtlich ein eigenständiger Werkvertrag. Der Handwerker schuldet einen bestimmten Erfolg (mangelfreie Reparatur), nicht nur die Arbeitsstunden.
Gewährleistung (§634 BGB):
Der Handwerker haftet 2 Jahre für Mängel an seiner Arbeit. Das gilt auch für Abrufe aus einem Rahmenvertrag – sofern kein Verbraucherbauvertrag vorliegt, kann die Frist vertraglich angepasst werden.
WEG-rechtliche Besonderheit:
Rahmenverträge, die über das Budget einer laufenden Instandhaltungsposition hinausgehen, können einen WEG-Beschluss erfordern. Der Abschluss eines Rahmenvertrags sollte daher in der Eigentümerversammlung beschlossen oder zumindest in einem genehmigten Wirtschaftsplan verankert sein.
VOB/B:
Für gewerbliche Auftraggeber ist eine Einbeziehung der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) möglich, aber nicht Pflicht. Im Wohnungsbau wird meist nach BGB abgerechnet.
Welche Leistungen eignen sich für einen Rahmenvertrag?
Nicht alle Leistungen passen in einen Rahmenvertrag. Ideal sind Leistungen, die:
- Regelmäßig anfallen
- Gut standardisierbar sind (klare Leistungsbeschreibung möglich)
- Schnell erbracht werden müssen
- Keinen langen Planungsvorlauf brauchen
Gut geeignet:
- Malerarbeiten (Mieterwechsel, Schönheitsreparaturen, Treppenhausanstriche)
- Sanitär-Kleinreparaturen (Armaturen, Dichtungen, Silikonfugen)
- Trockenbauleistungen (Renovierungsarbeiten, Wände schließen)
- Fliesenarbeiten (Ausbesserungen, Ersatz einzelner Fliesen)
- Schlosser- und Türarbeiten
- Glasreparaturen
- Bodenbelagsarbeiten (Vinyl, Laminat legen bei Mieterwechsel)
Weniger geeignet (besser einzeln ausschreiben):
- Dachsanierungen
- Vollständige Badsanierungen
- Fassadensanierungen mit Gerüst
- Haustechnik (Heizung, Aufzug – hier gelten oft Herstellerwartungsverträge)
Preistransparenz ohne Einzelangebot – wie funktioniert das?
Der größte Vorteil eines Rahmenvertrags: Die Preise stehen fest. Keine Angebotsrunde für jeden Handgriff.
Typische Preisstruktur in Rahmenverträgen:
- Stundensatz nach Gewerk (z.B. Malerarbeiten, Sanitär, Trockenbau) – Nettobetrag
- Materialzuschlag in Prozent auf Einkaufspreis (z.B. 15–20%)
- Anfahrts- oder Mobilisierungspauschale für kleine Einsätze
- Notfallzuschlag für Einsätze außerhalb regulärer Arbeitszeiten (optional)
Wichtig: Die vereinbarten Stundensätze sollten indexiert sein (jährliche Anpassung an den Baukostenindex oder nach Vereinbarung) – ein Rahmenvertrag mit Festpreisen, der über 2 Jahre gilt, ohne Anpassungsklausel, ist für den Handwerker wirtschaftlich nicht tragbar.
Dokumentation und Abrechnungsnachweis – was Verwalter von der Eigentümerversammlung brauchen
Ein Rahmenvertrag steht und fällt mit der Qualität der Dokumentation. Hausverwaltungen brauchen für die Jahresabrechnung und für die Eigentümerversammlung klare Belege.
Mindestanforderungen an jeden Einzelauftrag:
- Datum und Uhrzeit des Einsatzes
- Beschreibung der ausgeführten Leistung
- Tatsächlicher Arbeitsaufwand (Stunden) und verwendete Materialien
- Unterschrift des Eigentümers oder Mieters bei Innenarbeiten
- Rechnung mit Rechnungsdatum, fälliger Betrag, Zahlungsziel
Für die WEG-Abrechnung hilfreich:
- Zuordnung jedes Auftrags zu einer Haushaltsposition (z.B. laufende Instandhaltung, Rücklage)
- Digitale Übermittlung (PDF) ermöglicht einfache Zuordnung in der Verwaltungssoftware
- Monatliche oder quartalsweise Sammelrechnung möglich – reduziert Buchungsaufwand
Gewerkeübergreifend vs. Einzelgewerk – warum ein Partner einfacher ist
Viele Hausverwaltungen arbeiten mit einem Handwerker pro Gewerk – einem Maler, einem Sanitärbetrieb, einem Elektriker. Das klingt nach Spezialisierung, ist aber in der Praxis aufwendig:
- Vier verschiedene Ansprechpartner, vier verschiedene Terminkoordinationen
- Wenn die Heizung defekt ist und die Wand aufgestemmt werden muss: Absprache zwischen Sanitärbetrieb und Maurer nötig
- Überlappende Schadensbilder (z.B. Feuchtigkeit nach Rohrbruch: wer saniert die Wand, wer legt die Leitung wieder frei?) führen zu Zuständigkeitsproblemen
Ein gewerkeübergreifender Betrieb mit Kompetenz in mehreren Gewerken deckt das gesamte Spektrum der Wohnungsinstandhaltung ab. Für Hausverwaltungen bedeutet das: ein Rahmenvertrag, ein Ansprechpartner, eine Rechnung.
Unsere Leistungen für Hausverwaltungen und WEGs:
Rahmenvertragspartner für alle Innenausbaugewerke · Kleinreparaturen und Notfalleinsätze · Mieterwechsel-Renovierungen · Vollständige Dokumentation und monatliche Sammelrechnungen · Gewerkeübergreifend: Maler, Sanitär, Trockenbau, Fliesen, Boden
Unser Einzugsgebiet:
Konstanz Radolfzell Singen Stockach Allensbach Engen Steißlingen + 25 km Umkreis
