Sanierungspflichten 2026–2045: Was Eigentümer und WEGs jetzt wissen sollten
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Die Gesetze rund um Heizung und Sanierung wirken oft komplizierter, als sie sind. Wir haben diese Übersicht zunächst für uns selbst zusammengestellt – einfach, um in einer teils unübersichtlichen Lage den Überblick zu behalten. Wir teilen sie hier, weil viele Eigentümer dieselben Fragen haben.
Wichtig vorab: Dieser Beitrag ist bewusst sachlich gehalten. Er dient der ruhigen Orientierung und nicht der Zuspitzung oder Panikmache. Vieles klingt strenger, als es im Alltag ist – und längst nicht jede Pflicht betrifft jedes Gebäude. Stand unserer Recherche ist Juni 2026; die Rechtslage ändert sich laufend (mehr dazu gleich). Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
Zwei Dinge vorab: Was gilt – und was sich gerade ändert
Es hilft, zwei Ebenen zu trennen:
- Geltendes, beschlossenes Recht: das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das Wärmeplanungsgesetz (WPG) und das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Auf dieser Grundlage steht die Übersicht unten.
- Noch im Verfahren: das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde im Mai 2026 vom Kabinett beschlossen und im Juni 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten – es ist also noch nicht verabschiedet. Nach dem aktuellen Entwurf würde es die bekannte 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen streichen und die EU-Gebäuderichtlinie umsetzen. Zudem wurde die ursprüngliche 65-Prozent-Frist vom 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026 verschoben.
Im Klartext: Die unten genannten Pflichten gelten heute. Einzelne davon – vor allem rund um neue Heizungen – könnten sich durch das GModG bald ändern. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald hier Klarheit besteht.
Die wichtigsten Pflichten im Überblick
Die folgende Tabelle fasst die heute beschlossenen Pflichten zusammen. Sie gilt grundsätzlich für beide Gebäudearten – wer konkret zuständig ist, erklären wir darunter getrennt für Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung.
| Zeitpunkt | Was umzusetzen ist | Rechtsgrundlage | Folge bei Nichtumsetzung | Wirkung für Mieter |
|---|---|---|---|---|
| Laufend; im Bestand ab kommunaler Wärmeplanung (spätestens 1.11.2026 in Städten über 100.000 EW, sonst 30.6.2028) | Jede neu eingebaute Heizung zu 65 % mit erneuerbarer Energie (z. B. Wärmepumpe, Fernwärme) | § 71 GEG, WPG | Einbau unzulässig; Bußgeld bis 50.000 € | Keine Modernisierungsumlage – die Miete steigt dadurch nicht |
| Laufend | Alte Konstanttemperatur-Heizkessel über 30 Jahre außer Betrieb nehmen (Brennwert/Niedertemperatur ausgenommen) | § 72 Abs. 1 GEG | Betriebsverbot; Bußgeld bis 50.000 € | Bei tatsächlichem Heizungsausfall ggf. Mietminderung |
| Bei Eigentümerwechsel: innerhalb von 2 Jahren | Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (U ≤ 0,24 W/m²K) | § 47 GEG | Bußgeld bis 50.000 € | CO₂-Kostenanteil des Vermieters steigt |
| Laufend / bei Eigentümerwechsel | Zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen | § 69 GEG | Bußgeld | — |
| Gebäude ab 6 Wohnungen: ältere Anlagen bis 30.9.2027 (jüngere 15 Jahre + 1) | Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich | § 60b, § 60c GEG | Bußgeld bis 5.000 € | Optimierung senkt die Heizkosten |
| Ab 1.1.2045 | Kein Betrieb mehr mit fossilen Brennstoffen – nur noch erneuerbare Wärme | § 72 Abs. 4 GEG | Betriebsverbot | — |
| Seit 2023, laufend | CO₂-Kosten nach Effizienz-Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufteilen | CO2KostAufG | greift automatisch über die Heizkostenabrechnung | Bei unsaniertem Gebäude trägt der Vermieter bis zu 95 % |
Hinweis: Auf sehr kleinen Displays lässt sich die Tabelle bei Bedarf seitlich scrollen.
Die genannten Bußgeldhöhen sind gesetzliche Höchstwerte (§ 108 GEG); im Einzelfall fällt deutlich weniger oder gar nichts an. Entscheidend ist, dass die Pflichten ernst gemeint, aber mit Vorlauf und Ausnahmen versehen sind.
Mehrfamilienhaus: Wer ist zuständig?
Gehört Ihnen ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, sind Sie für alle oben genannten Punkte selbst verantwortlich – von der Heizung über die Dämmung des Daches bis zur Heizungsprüfung ab sechs Wohnungen. Das ist organisatorisch einfacher, weil Sie allein entscheiden. Es lohnt sich, die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen, statt alles auf einmal anzugehen – wie das geht, beschreiben wir im Beitrag zur energetischen Sanierung in der richtigen Reihenfolge.
Eigentumswohnung (WEG): Was ist anders?
Bei einer Eigentumswohnung liegt der Schlüssel im Begriff Gemeinschaftseigentum. Heizungsanlage, Dach, oberste Geschossdecke, Fassade und die Steigleitungen gehören in aller Regel der Eigentümergemeinschaft – nicht der einzelnen Wohnung. Das bedeutet:
- Die Pflichten treffen die WEG als Ganzes, nicht den einzelnen Eigentümer.
- Umsetzung und Finanzierung laufen über einen Beschluss; die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen.
- Eine einzelne Eigentümerin kann diese Pflichten gar nicht im Alleingang erfüllen.
Eine Besonderheit gilt für Gas-Etagenheizungen: Sie sind meist Sondereigentum. Wird im Gebäude die erste Etagenheizung ausgetauscht, muss die Gemeinschaft innerhalb gesetzlicher Fristen entscheiden, ob künftig zentral oder dezentral geheizt wird (§ 71n GEG). Was Sie in der WEG allein dürfen und wofür es einen Beschluss braucht, vertiefen wir im Beitrag Sanierung in der Eigentumswohnung.
Eine Option für WEGs: das ungenutzte Dachgeschoss verkaufen
Die teuersten Pflichten betreffen oft das Gemeinschaftseigentum – allen voran Dach und Heizung. Genau hier kann der Verkauf eines ungenutzten Dachstuhls einer Eigentümergemeinschaft doppelt helfen:
- Ein Teil der Pflichten wird gleich mit erledigt: Wir kaufen auch Dachstühle von Mehrfamilienhäusern an und bauen sie selbst aus. Im Zuge des Dachausbaus wird das Dach energetisch auf den geforderten Stand gebracht – ein Teil der Pflichten am Gemeinschaftseigentum ist damit umgesetzt, ohne dass die WEG diese Arbeiten selbst finanzieren muss.
- Frisches Geld für die Instandhaltungsrücklage: Der Verkaufserlös kann der Gemeinschaft zufließen und die Rücklage stärken – Mittel, mit denen sich die übrigen Maßnahmen wie der Heizungstausch deutlich leichter stemmen lassen.
Ob sich das für Ihre Gemeinschaft lohnt, hängt vom Objekt, vom Dachpotenzial und von der Eigentümerstruktur ab. Unser Ankaufsprofil zeigt, welche Objekte für uns infrage kommen; weitere Informationen finden Sie unter dachstuhlankauf.de.
Was passiert, wenn man nichts tut?
Die GEG-Pflichten sind öffentlich-rechtlich: Über die Einhaltung wacht die zuständige Behörde, nicht der Mieter. Bei Verstößen drohen Bußgelder (siehe Tabelle). In der Praxis geht es aber selten um Strafe – meist führt der Weg über den natürlichen Anlass: ein Heizungsdefekt, ein Eigentümerwechsel oder eine ohnehin anstehende Modernisierung. Wer vorausschauend plant, vermeidet Druck und nutzt Förderungen besser aus.
Hat der Mieter dadurch Vorteile gegenüber dem Eigentümer?
Direkt durchsetzen kann ein Mieter die Pflichten nicht – es gibt kein eigenes Klagerecht. Indirekt ergeben sich aber Effekte zugunsten des Mieters:
- CO₂-Kostenaufteilung: Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Anteil, den der Vermieter an den CO₂-Kosten trägt – bis zu 95 %. Der Mieter zahlt dann weniger.
- Keine Mieterhöhung ohne Modernisierung: Bleibt die Modernisierung aus, fehlt auch die Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung – die Miete bleibt niedriger. Wie das zusammenhängt, erklärt der Beitrag Modernisierung und Instandhaltung.
- Mietminderung ist nur bei einem echten Mangel möglich, etwa einer ausgefallenen Heizung – nicht allein, weil eine Pflicht nicht erfüllt wurde.
Gegenläufig gilt: In einem energetisch schlechten Gebäude trägt der Mieter höhere Verbrauchskosten. „Vorteil" und „Nachteil" hängen also stark vom Einzelfall ab.
Häufige Fragen
Muss ich meine funktionierende Heizung jetzt austauschen?
In der Regel nein. Eine Austauschpflicht trifft vor allem alte Konstanttemperatur-Kessel über 30 Jahre. Moderne Brennwert- und Niedertemperaturheizungen dürfen weiterlaufen; neue Anforderungen greifen meist erst bei Neueinbau oder nach einem Defekt.
Gilt die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen schon?
Aktuell ja – im Bestand gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung, mit der verschobenen Frist 1. November 2026 in größeren Städten. Das geplante GModG könnte diese Regel allerdings ersetzen. Hier lohnt der Blick auf den jeweils aktuellen Stand.
Was bedeutet das konkret in Konstanz oder Radolfzell?
Beide Städte haben ihre kommunale Wärmeplanung bereits erstellt. Dadurch lässt sich oft genauer sagen, wo Fernwärme vorgesehen ist und wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen sinnvoll sind. Eine Einschätzung für Ihr Gebäude ist am besten vor Ort möglich.
Wer zahlt die Maßnahmen in der Eigentümergemeinschaft?
Die Gemeinschaft trägt die Kosten am Gemeinschaftseigentum nach Miteigentumsanteilen; die Umsetzung erfordert einen Beschluss. Förderungen lassen sich auch von der WEG nutzen.
Fazit
Die Sanierungspflichten bis 2045 sind kein Grund zur Sorge, aber ein guter Grund zur Planung. Wer früh weiß, was wann ansteht – alter Kessel, Dämmung bei Eigentümerwechsel, Heizungsprüfung ab sechs Wohnungen, Fossilausstieg bis 2045 – kann die Schritte ruhig in eine sinnvolle Reihenfolge bringen und Förderungen mitnehmen. Für Eigentümer im Bodenseeraum, von Konstanz bis Radolfzell, gilt: Eine nüchterne Bestandsaufnahme ist der beste erste Schritt. Und weil sich die Rechtslage gerade bewegt, halten wir diese Übersicht aktuell.
Quellen und Stand
Diese Übersicht beruht auf unserer eigenen Recherche der Gesetzeslage mit Stand Juni 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft eine Energieberatung oder rechtliche Beratung weiter. Quellen:
- § 71 GEG – 65 % erneuerbare Energien
- § 72 GEG – Austauschpflicht und Fossilverbot ab 2045
- § 47 GEG – Nachrüstung Dämmung
- § 60b GEG – Heizungsprüfung
- GEG-Infoportal des Bundes – Übergangsfristen
- CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (Gesetzestext)
- Bundesregierung – Kabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz (Mai 2026)
- Deutscher Bundestag – Beratung GModG (Juni 2026)
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